Wynajem hali. Co trzeba wiedzieć? Koszty wynajmu hali magazynowej i produkcyjnej, umowy

2019-01-17 12:12
Hala przemysłowa
Autor: Getty Images Wynajem hali jest korzystnym rozwiązaniem przede wszystkim ze względu na to, że po znalezieniu odpowiedniej przestrzeni klient może szybko się wprowadzić i rozpocząć działalność.

Wynajem hali to najprostsza i najczęściej wybierana forma pozyskania powierzchni przemysłowej. Parki logistyczne dysponują szeroką ofertą wynajmu modułów w gotowej lub budowanej hali. Co trzeba wiedzieć, aby skutecznie wynająć powierzchnię w hali magazynowej czy produkcyjnej?

Hale magazynowe czy produkcyjne buduje się zgodnie z uniwersalnym, przyjętym przez rynek standardem, dlatego różnice pomiędzy inwestycjami są nieznaczne. Jest to duże ułatwienie dla klientów przy wynajmie hal – nie muszą szczegółowo porównywać wyposażenia i wykonania każdego z przeglądanych obiektów.

Wynajem hal - co klient otrzyma w standardzie

Typowymi rozwiązaniami w gotowych do wynajęcia halach są:

  • siatki słupów wyznaczających podział powierzchni o układzie 22,5/24/12 m,
  • odporność ogniowa wynosząca do 4000 MJ,
  • wytrzymałość posadzki na poziomie ok. 5 ton/m2,
  • instalacja grzewcza zapewniająca temperaturę 15°C (przy temperaturze zewnętrznej -20°C),
  • dopływ światła dziennego na poziomie 2%.

Każda umowa jest negocjowana indywidualnie, można jednak przyjąć, że minimalny czas jej trwania w przypadku wynajmu hal magazynowych wynosi 3 lata, a hal produkcyjnych (wymagających zazwyczaj adaptacji wnętrza) – 5 lat.

Na życzenie klienta przestrzeń może zostać poddana adaptacji. Klienci przy wynajmie hali najczęściej są zainteresowani większą liczbą doków, zaaranżowaniem przestrzeni biurowej czy zamontowaniem klimatyzacji.

Znaczniejsze modyfikacje mają miejsce w przypadku wynajmu hali produkcyjnej – najemca może potrzebować dodatkowego systemu wentylacji, instalacji sprężonego powietrza, chłodni czy zamontowania suwnicy. Część zmian jest wymuszona przez regulacje prawne – praca na produkcji, inaczej niż w przypadku wynajmu hali magazynowej, ma zgodnie z prawem charakter stały. Oznacza to inne wymogi w zakresie temperatur i dostępu światła dziennego. W takim przypadku pracodawca jest zobowiązany wyposażyć miejsce pracy w system grzewczy zdolny do utrzymania temperatury min. 18°C przy temperaturze zewnętrznej -20°C oraz zapewnić min. 12% światła dziennego w pomieszczeniu. Oznacza to konieczność powiększenia świetlików dachowych lub wycięcia w poszyciu bocznym pasów świetlnych.

Koszty wynajmu hali

Koszty wszelkich ulepszeń budynku (improvements) są zazwyczaj doliczane przez deweloperów do czynszu i rozłożone na cały czas trwania umowy wynajmu hali.

Z zasady wyposażenie ruchome stanowi własność najemcy, który ponosi za nie opłaty, natomiast adaptacje czy instalacje trwale związane z halą finansuje właściciel hali. Taki podział nie powoduje niepotrzebnych sporów po zakończeniu umowy najmu.

Struktura opłat w przypadku wynajmu powierzchni w hali przemysłowej zawiera trzy składowe wyszczególnione na fakturze.

  • Pierwszą z nich jest czynsz, czyli kwota, za którą właściciel przekazuje najemcy powierzchnię do dyspozycji. Umowa wynajmu hali określa czynsz bazowy, obowiązujący przez cały czas trwania umowy i podlegający corocznej indeksacji. Deweloperzy zwyczajowo stosują jednak rozmaite rabaty bądź okresowe, kilkumiesięczne zwolnienia z opłat. Po uwzględnieniu tych bonusów można określić rzeczywisty czynsz efektywny, czyli faktyczną cenę, jaką po uśrednieniu co miesiąc płaci klient. Zdarza się, że najemcy zamiast z rabatu czy zwolnienia z opłat korzystają z dofinansowania dewelopera do adaptacji powierzchni pod kątem ich potrzeb.
  • Drugi komponent to koszty eksploatacyjne. Najemca płaci właścicielowi comiesięczne zaliczki na ich poczet, a raz w roku są one rozliczane. Klient ma pełne prawo wglądu w szczegółowe kalkulacje opłat. W ich zakres wchodzi podatek od nieruchomości (stanowi znaczną część wszystkich opłat), ubezpieczenie, zarządzanie i administracja budynkiem, odśnieżanie i obsługa terenów zielonych, ochrona obiektu, konserwacja i wywóz śmieci ogólnych.
  • Trzecia składowa to opłaty licznikowe zgodne ze zużyciem mediów przez najemcę.

Koszty sprzątania wynajmowanej przestrzeni hali, ubezpieczenia towaru czy wywozu śmieci wewnętrznych zostają po stronie najemcy i nie są uwzględniane na fakturze.

WAŻNE

Najważniejszym aspektem umowy wynajmu każdej hali są koszty. Należy więc zadbać o precyzyjne określenie stawki czynszu bazowego i efektywnego. Wartość gwarancji bankowej czy depozytu musi być jasno określona, podobnie jak warunki, w których deweloper może z nich skorzystać. Warto doprecyzować zakres opłat eksploatacyjnych, by uniknąć niespodzianek. Należy dopilnować, aby w umowie znalazły się zapisy dotyczące okresów gwarancji na zainstalowane wyposażenie. Decydując się na wynajem powierzchni, trzeba uwzględnić długofalową strategię rozwoju firmy.

Umowa na wynajem hali

Im większy zakres zmian wchodzi w grę, tym dłuższej umowy wynajmu hali oczekuje właściciel nieruchomości.

Wynajem hali jest korzystnym rozwiązaniem przede wszystkim ze względu na to, że po znalezieniu odpowiedniej przestrzeni klient może szybko się wprowadzić i rozpocząć działalność. Nie musi zamrażać dużych środków finansowych, jak ma to miejsce w przypadku budowy hali. Dodatkowym kosztem, oprócz raty najmu, jest tylko zabezpieczenie umowy, zazwyczaj w postaci gwarancji bankowej lub depozytu.

Kolejny plus to elastyczność – w razie potrzeby (zmiany skali działalności, konieczności relokacji itp.) można w sprawny sposób przenieść się do innej lokalizacji, ewentualnie poszerzyć lub zredukować zakres wynajmowanej powierzchni.

Innym atutem są atrakcyjne (na tle pozostałych państw europejskich) stawki, zniechęcające firmy do inwestowania w budowę własnych obiektów. Dużą wygodą jest fakt, że najemca nie odpowiada za zarządzanie budynkiem – to wbrew pozorom bardzo czasochłonne; pozostawiając te obowiązki właścicielowi obiektu, klient może skoncentrować się na rozwijaniu swojego biznesu.

Jak każde rozwiązanie, najem ma również swoje wady, jednak w konfrontacji z zaletami jest ich znacznie mniej. Potencjalny problem w tym przypadku stanowi niewielki wpływ na wysokość opłat eksploatacyjnych oraz wybór firm obsługujących budynek, a co za tym idzie – jakość tej obsługi.

Klient ma bardzo ograniczone możliwości zakupu nieruchomości, gdy taki plan się pojawi. Ponadto praktycznie nie da się „uszyć na miarę” obiektu poniżej 5000 m2 – jeżeli firma ma takie oczekiwanie, jest zazwyczaj skazana na budowę we własnym zakresie.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej