Rynek powierzchni magazynowo-logistycznych po wstąpieniu Polski do UE

Ponad trzy lata członkostwa Polski w Unii Europejskiej to dla rynku nieruchomości magazynowo-logistycznych czas dynamicznego rozwoju. W tym okresie wybudowano w Polsce ponad 2 mln mkw. nowoczesnej, komercyjnej powierzchni magazynowej.

Oznacza to wzrost zasobów magazynowych o blisko 160% w stosunku do połowy 2004 r. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec trzeciego kwartału 2007 r. wyniosły prawie 3,2 mln mkw., z czego 52% było w sektorze 3*, tj. w parkach logistycznych zlokalizowanych poza Warszawą i regionem warszawskim.
Diametralnie zmieniła się w tym czasie struktura rynku magazynowego. Zdecydowanie rozwinęły się rynki zlokalizowane w rejonie Katowic, Poznania, Łodzi, Piotrkowa Trybunalskiego, Wrocławia i Gdańska. W połowie 2004 r. zasoby magazynowe w tych regionach stanowiły 17% całkowitych zasobów.
Znaczna podaż była wynikiem rosnącego popytu na powierzchnie magazynowe. W ciągu ponad trzech lat zawarto transakcje najmu na ponad 2,3 mln mkw, z czego ponad 60% pochodziło z rynków sektora 3. W strukturze branżowej najemców przeważały firmy logistyczne. Szacuje się, że od 2004 r. były one
najemcami ponad 45% komercyjnej powierzchni magazynowej.
Drugim największym odbiorcą powierzchni są sieci handlowe. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w ostatnich 13 kwartałach spadł do poziomu 6,68%. Duża część powierzchni magazynowej budowana była w systemie pre-let i built-to-suit. Część powierzchni była wynajęta jeszcze przed oddaniem do użytku.
W 2004 r. deweloperzy często podawali stawki czynszów w USD. Obecnie standardem są kwoty w EUR. Wysokość czynszów na przestrzeni trzech lat ustabilizowała się, a w niektórych regionach, np. w sektorze 1., wzrosła. Najwyższe ofertowe stawki czynszów wahają się od 3,2 EUR w regionach sektora 3. do 5,5 EUR w Warszawie.
Na rynku inwestycyjnym nastąpiła kompresja stóp kapitalizacji. Aktualnie możliwą do osiągnięcia stopą kapitalizacji dla projektów magazynowo-logistycznych jest 6,5-7%. W 2004 r. zawierano transakcje inwestycyjne przy stopach kapitalizacji na poziomie 8,25-10,5%.