Rynek powierzchni biurowych

2008-01-30 16:29
Rynek powierzchni biurowych
Autor: Inwestycje Budowlane-murator Rynek powierzchni biurowych

Warszawa pozostaje niezmiennie największym rynkiem nieruchomości biurowych w Polsce. Koncentruje się tu trzy czwarte podaży nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A i B. Zauważalne jest jednak rosnące zainteresowanie deweloperów innymi miastami Polski, gdzie powstaje coraz więcej nowoczesnych biurowców. Na koniec III kwartału 2007 r. podaż całkowitej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła 2 690 704 mkw.

Spośród rynków lokalnych największą podaż obserwuje się w Centralnym Obszarze Biznesu - 40% całkowitej podaży oraz w Strefie Południowej Górnej, na którą przypada niemal 20% warszawskiej podaży. Od stycznia do września 2007 r. dostarczono na rynek ponad 180 000 mkw. nowych powierzchni, z czego niemal połowa przypadła na drugi kwartał. W trzecim kwartale ukończono tylko cztery budynki o łącznej powierzchni 42 000 mkw. Największą ilość nowych powierzchni oddano w Centralnym Obszarze Biznesu - 71 400 mkw., jednak Strefa Południowa Górna nie pozostała pod tym względem w tyle - oddano tu do użytku 55 800 mkw. biur. W czwartym kwartale 2007 r. przewidziano dostarczenie na rynek warszawski kolejnych 30 000 mkw. powierzchni.
W 2008 i 2009 r. na rynku pojawi się znaczna ilość nowych powierzchni, z czego zdecydowana większość w Strefie Południowej Górnej. Przewiduje się, że do użytku zostanie oddane w tej strefie ponad 300 000 mkw., podczas gdy w centrum planowane jest ukończenie minimalnej ilości powierzchni biurowych, co wpłynie znacząco na poziom pustostanów i stawki czynszu.
Pod względem popytu rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie po raz kolejny umocnił swoją pozycję. Aktywność rynkowa w ciągu trzech kwartałów tego roku osiągnęła poziom 350 900 mkw. W pierwszym kwartale odnotowano jej rekordowy poziom - 144 000 mkw. W trzecim kwartale był on niższy niż w dwóch poprzednich i przekroczył nieznacznie 90 000 mkw. Powodem obniżenia się aktywności jest niewystarczająca ilość powierzchni na rynku. Nie jest zatem zaskoczeniem, że ponad 1/3 umów to przedłużenia kontraktów oraz umowy typu pre-lease na wynajem powierzchni w projektach, które oddane zostaną do użytku w ciągu najbliższych 12 miesięcy.
Najwyższy poziom popytu odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu i Strefie Południowej Górnej. Najważniejszych transakcji dokonano poza centrum - w Strefie Południowej Górnej i Południowej Zachodniej. Największą umową najmu zawartą w 2007 r. był wynajem 22 000 mkw. powierzchni w Harmony Office Center przez Millennium Bank. Kolejnymi pod względem wielkości transakcjami były: wynajęcie 8000 mkw. w biurowcu Blue Office przez Raiffaisen Bank oraz podpisanie umowy przez Canal+ Cyfrowy na wynajem 7600 mkw., tzw. projekt built-to-suit.
Aktywność rynkowa z całą pewnością przekroczy wartości osiągnięte w roku poprzednim - w całym 2006 r. zawarto transakcje na ponad 412 000 mkw.
Dużemu popytowi na rynku warszawskim towarzyszył spadek współczynnika wolnej powierzchni. Obniżył się on w trzecim kwartale 2007 r. do poziomu 3,56% - co jest równoznaczne ze spadkiem o 3 punkty procentowe w skali roku.
Najwyższy poziom pustostanów został odnotowany w ścisłym centrum miasta - ponad 7%. Związane jest to z oddaniem do użytku w trzecim kwartale biurowca Skylight o powierzchni 19 525 mkw. We wszystkich pozostałych strefach, poza Wschodnią, odnotowano obniżenie się współczynnika wolnych powierzchni.
Duży popyt i mała ilość dostępnej powierzchni spowoduje w najbliższym czasie dalsze jego obniżanie, przede wszystkim w Centralnym Obszarze Biznesu. Jednak przewidziane na lata 2008 i 2009 nowe inwestycje podniosą ten wskaźnik.
W 2007 r. odnotowano znaczny wzrost czynszów, przede wszystkim w centrum Warszawy, czego przyczyną jest mała ilość powierzchni dostępnej na rynku. W trzecim kwartale średnie stawki wywoławcze w Centralnym Obszarze Biznesu utrzymywały się na poziomie około 22-28 euro/mkw. W przypadku małych powierzchni ceny wynoszą nawet 30 EUR. Brak wolnych powierzchni na rynku pozwolił właścicielom na podwyższanie stawek czynszów wywoławczych oraz minimalizowanie wydatków na zachęty finansowe dla klientów oraz na wykończenie biur.
Poza centrum stawki utrzymują się na nieco stabilniejszym poziomie, około 14-16 euro/mkw. Najemcy mogą tu liczyć także na większe upusty, jednak nie są one tak duże jak w latach poprzednich. Na wynegocjowanie niższych cen największą szansę mają najemcy podpisujący umowy typu pre-lease, które obejmują kilka tysięcy mkw. w planowanych budowach.

Krakowski rynek biurowy zaczął kształtować się pod koniec lat 90. wraz z oddaniem do użytku pierwszych nowoczesnych biurowców. Wcześniej najemcy mieli do dyspozycji powierzchnie niskiej klasy, zlokalizowane głównie w kamienicach. W pierwszych latach rynek rozwijał się powoli, a nowa podaż była na niskim poziomie, za wyjątkiem 2000 r., kiedy to zostało dostarczone na rynek 47 000 mkw. powierzchni biurowej.
Obecnie krakowski rynek biurowy obejmuje około 201 000 mkw. powierzchni o wysokim standardzie, niemal 6% zasobów krajowych. Prawie 1/4 wartości podaży została oddana do użytku w 2007 r.
Współczynnik powierzchni wolnych przez wiele lat był w Krakowie bardzo wysoki, jednak sytuacja ta uległa zmianie w ciągu ostatnich dwóch lat. Miasto cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, a wysoki popyt jest w dużym stopniu wynikiem tego, że firmy lokują tu swoje centra BPO. Współczynnik powierzchni wolnych spadł w trzecim kwartale 2007 r. do bardzo niskiego poziomu - 0,46%, który utrzyma się do końca roku ze względu na brak nowych powierzchni w ostatnim kwartale.
Miesięczny czynsz w nowych biurowcach klasy A wynosi około 14-17 euro/mkw., co oznacza, że w ciągu ostatniego roku stawki wzrosły średnio o 1-2 euro. Jest to skutkiem dużego popytu i niewielkiej ilości powierzchni dostępnej na rynku. Taka sytuacja utrzyma się jeszcze przez kilka najbliższych miesięcy - do czasu oddania do użytku nowych obiektów. Wywoławcze stawki czynszów w obiektach klasy B i kamienicach są niższe, jednak również wzrosły w porównaniu z rokiem poprzednim, na co wpłynęła podwyżka czynszów w obiektach klasy A. Zmiany na rynku krakowskim nastąpią na pewno w 2008 r., na kiedy to planowane jest oddanie do użytku ponad 60 000 mkw. powierzchni biurowej. Kolejne  80 000 mkw. ma być dostarczone na rynek w 2009 r. Oznacza to wzrost poziomu pustostanów, co z kolei zmieni sytuację na rynku na korzyść najemców.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej