Rynek nieruchomości w Warszawie - marzec 2003
Przedstawiamy kolejne wydanie raportu "Rynek nieruchomości w Warszawie" poświęconego sytuacji na warszawskim rynku powierzchni biurowych, handlowych oraz magazynowych. Powierzchnie biurowe i magazynowe znajdują się w dolnym punkcie cyklu zmiany czynszów, zaś stawki czynszów za powierzchnie handlowe pozostają stabilne.
Celem raportu City Profile jest przedstawienie sytuacji na rynku nieruchomości oraz umożliwienie dokonywania porównań z innymi krajami Europy Środkowej czy też bardziej rozwiniętymi rynkami Europy Zachodniej. Wszystkie biura Jones Lang LaSalle, zlokalizowane w głównych miastach Europy Środkowej, posiadają działy badań rynku, które regularnie opracowują kwartalne analizy dotyczące aktywności oraz
tendencji rynkowych.
Sytuacja polityczna
.W dniu 13 grudnia 2002 roku, na szczycie Komisji Europejskiej w Kopenhadze, Polska pomyślnie zakończyła negocjacje w kwestii przystąpienia do Unii Europejskiej. Oczekuje się, że Polska zostanie członkiem UE w 2004 roku, a referendum dotyczące rozszerzenia przewidziano na wiosnę bieżącego roku. Najnowsze badania opinii publicznej wskazują, że członkostwo w UE popiera 72% osób deklarujących udział w referendum.
.W październiku i listopadzie zeszłego roku odbyły się wybory do samorządów lokalnych, które wygrała koalicja SLD-UP, chociaż przewaga, którą uzyskała była mniejsza niż oczekiwano..
Sytuacja gospodarcza
.Jak oczekiwano, w drugiej połowie 2002 roku polska gospodarka wykazała pierwsze symptomy ożywienia. Pod koniec 2002 roku szacowany była na 1.2%, w porównaniu z 1.0% w roku poprzednim. Było to spowodowane m.in. pozytywnym wynikiem w bilansie handlowym. W bieżącym roku prognozy zakładają wzrost PKB na poziomie 2.5% - 2.7%.
.W ostatnim roku inflacja znacznie spadła i osiągnęła poziom 1.9% (5.5% w 2001 roku). Jednakże stopa bezrobocia wciąż rosnąca i w grudniu 2002 roku wyniosła 18.1%.
.Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżała stopy procentowe osiem razy w 2002 roku, w sumie o 475 punktów bazowych.W styczniu bieżącego roku miało miejsce kolejne cięcie, o 25 punktów bazowych, a podstawowa stopa referencyjna wynosi obecnie 6.5%.
.Szacuje się, że w 2002 roku bezpośrednie inwestycje zagraniczne wyniosły 6.5-7.0 miliardów USD, utrzymując się na podobnym poziomie jak w 2001 roku. Całkowita suma kapitału zagranicznego zainwestowanego w ciągu ostatniej dekady w Polsce jest bliska kwocie 65 miliardów USD.
Popyt i podaż
.W Warszawie jest obecnie około 1.87 miliona m2 nowoczesnej . Aktywność deweloperska pozostała na podobnym poziomie, jak w 2001 roku ( 209,200 m2 oddanych do użytku). Większość powierzchni ukończonej w ubiegłym roku (83%) znajduje się poza centrum, natomiast w centrum miasta zakończono budowę zaledwie 36,300 m2. W tym roku podaż przewidywana jest na poziomie 195,000 m2, z czego 64% przypada na centrum.
. obecnie 15.2% w centrum oraz 18.3% poza centrum, zaś dla całej Warszawy kształtuje się na poziomie 16.9%.
.Całkowita ilość wynajętej powierzchni biurowej w 2002 roku osiągnęła rekordowy poziom 240,000 m2, o 25% wyższy niż w roku 2001. Jednakże ponad 28% powierzchni wynajętej przeznaczono na potrzeby własne inwestorów, a kolejne 14% to transakcje typu "pre-let " zawarte przed zakończeniem budowy budynku. Zainteresowanie najemców koncentrowało się na lokalizacjach poza centrum (184,000 m2)
.Oczekuje się, że w 2003 roku w centrum miasta wzrośnie aktywność najemców, którzy do tej pory zwlekali z podjęciem decyzji o podpisaniu umowy najmu. Poza centrum całkowita ilość wynajętej powierzchni biurowej pozostanie prawdopodobnie na podobnym poziomie jak w 2002 roku, gdyż nadal wiele firm poszukuje tańszej powierzchni biurowej, którą oferują obiekty zlokalizowane poza centrum.
.Stawki czynszu za nowoczesne powierzchnie biurowe w ścisłym centrum miasta (CBD) kształtują się na poziomie 25-28 USD za m2 miesięcznie, w centrum 19-22 USD za m2 miesięcznie oraz 14-18 USD za m2 miesięcznie poza centrum.
.Stawki czynszu za nowoczesne powierzchnie w centrum pozostaną stabilne. Natomiast poza centrum czynsze utrzymają się na niskim poziomie, a najemcy nadal mogą spodziewać się różnego rodzaju premii ze strony deweloperów.
Popyt i podaż
.Warszawa posiada obecnie 750,000 m2 , przy czym w 2002 roku wybudowano 135,000 m2. Do użytku oddano następujące obiekty handlowe: Warszawa Wileńska, Wola Park, pierwszy w Polsce "outlet " - Factory w Ursusie oraz drugą fazę Galerii Mokotów. Z kolejnych pięciu projektów (o łącznej powierzchni 243,000 m2), które znajdują się w trakcie realizacji, tylko rozbudowa Centrum Handlowego Reduta zostanie ukończona w 2003 roku. Zaawansowane prace trwają przy budowie Złotych Tarasów (ING/Rodamco), Arkadii (Cefic) i Blue City.
.Wraz ze zbliżającą się datą przystąpienia Polski do UE, wiele znanych międzynarodowych firm handlowych, głównie wywodzących się ze Skandynawii i Niemiec, bierze pod uwagę możliwość wejścia na polski rynek, zaś Warszawa zdaje się być oczywistym wyborem pod względem lokalizacji. Również firmy obecne już na naszym rynku (Ahold, LPP, Eastbridge Group, House of Colours czy Solar) rozwijają swoją działalność, wykorzystując korzystne warunki oferowane w niektórych projektach.
.Najlepsze lokalizacje przy głównych ulicach handlowych w Warszawie wciąż cieszą się dużą popularnością wśród handlowców. Firmy takie jak Reserved, Claire, Sisley, Jackpot &Cottonfield, Terranova, InWear, Matinique oraz Tatuum są tam obecne od dawna, a inne znane marki poszukują odpowiednich sklepów. Dom towarowy Arka przy ul. Brackiej jest w trakcie przebudowy, a sklep multimedialny zostanie otwarty wiosną bieżącego roku.
.W 2002 roku stawki czynszu w renomowanych centrach handlowych ustabilizowały się. Pod koniec roku czynsz za sklep o powierzchni ok. 100 m2 wynosił 50 USD (48 EUR) za m2 miesięcznie. Opłaty eksploatacyjne kształtowały się na poziomie 5.00 -7.00 USD za m2 miesięcznie, wliczając w to koszty marketingu w wysokości 1.00 - 2.00 USD za m2 miesięcznie.
.Czynsze za powierzchnie komercyjne przy najatrakcyjniejszych ulicach handlowych Warszawy kształtowały się na poziomie 85 USD (81 EUR) za m2 miesięcznie.
Zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem nieruchomości utrzymuje się nadal na wysokim poziomie, a w związku z malejącą liczbą odpowiednich produktów inwestycyjnych dostępnych w Czechach i na Węgrzech, Polska staje się preferowanym miejscem lokowania kapitału. W 2002 roku wartość transakcji zawartych w Polsce przekroczyła 650 milionów EUR (liczba ta nie uwzględnia dwóch transakcji, przy których nie ujawniono ceny), w Czechach 177 milionów EUR, zaś na Węgrzech 255 milionów EUR. W sektorze powierzchni biurowych odnotowano dziewięć transakcji. Wśród obiektów, które sprzedano w drugiej połowie roku znajdują się m. in.:
.Sienna Centre: budynek o powierzchni ok. 20,000 m2, wynajęty takim firmom jak Nokia, Servier, Oracle i Allen &Overy, został sprzedany przez firm Waresco funduszowi inwestycyjnemu Europolis za cenę 60 milionów EUR.
.Warsaw Trade Tower: obiekt ten o powierzchni 44,000 m2 został sprzedany przez właściciela Dae-Pol amerykańskiej firmie deweloperskiej Apollo-Rida. Jak poinformowano transakcja opiewała na kwotę 83 miliony EUR, przy kosztach budowy szacowanych na 120 milionów USD.
.Euromarket: firma Euromarket Sp. z o.o. sprzedała krakowski biurowiec o powierzchni 16,000 m2 funduszowi ZEI Fund, zarządzanemu przez HypoVereinsbank. Jest to pierwszy niemiecki fundusz, który kupił projekt biurowy poza Warszawą.
W ciągu dwóch pierwszych miesięcy 2003 roku zawarto kolejne trzy biurowe transakcje inwestycyjne:
. Obiekt Jerozolimskie Business Park D został sprzedany przez firmę E&L Real Estates funduszowi ZEI Fund, przy stopie kapitalizacji 11.20%.
. Biurowiec Brama Zachodnia (West Gate) został kupiony za 65 milionów USD przez Deutsche Bank Real Estate od firmy NCC Real Estate.
. Kompleks Bitwy Warszawskiej Business Centre został sprzedany przez dewelopera, firmę Ghelamco, austriackiemu funduszowi Europolis. Podobnie, jak w przypadku sektora biurowego, aktywność inwestycyjna na rynku powierzchni handlowych znacznie wzrosła w 2002 roku.
Odnotowano tu dwie znaczące transakcje inwestycyjne:
. Zakup przez GE Capital/Heitman 11 galerii handlowych od firm Apsys i Casino za sumę 240 milionów EUR, przy stopie kapitalizacji szacowanej na 11.5%.
.Galeria Mokotów: Jones Lang LaSalle, działając w imieniu Rodamco Europe, pośredniczył w nabyciu 50% udziałów w centrum handlowym Galeria Mokotów, o powierzchni 59,000 m2, od Globe Trade Centre. Transakcja była oparta o wycenę wartości nieruchomości (w wysokości 170 milionów EUR), a stopa kapitalizacji wynosiła nieco powyżej 10%.
Przewidujemy, że aktywność inwestycyjna w sektorze powierzchni biurowych utrzyma się na wysokim poziomie, przede wszystkim w Warszawie, ale również w innych miastach Polski. Dobrze wynajęte projekty magazynowe mogą stanowić interesującą ofertę inwestycyjną, jednakże ten sektor jest obecnie mniej popularny wśród inwestorów. Natomiast w 2003 roku spodziewamy się kolejnych transakcji obejmujących nowoczesne powierzchnie handlowe.
Dzięki transakcjom inwestycyjnym zawartym w 2002 roku, o całkowitej wartości 1.05 miliarda USD, region Europy Centralnej stał się istotną częścią europejskiego rynku inwestycyjnego. Biorąc pod uwagę ogólną wartość inwestycji Polska dominowała w regionie, przede wszystkim ze względu na wielkość projektów oraz wyższe wartości kapitałowe. Jednakże Budapeszt, z sumą inwestycji opiewającą na 225 milionów USD, utrzymał swoją pozycję najbardziej stabilnego rynku. Natomiast w Pradze odnotowano dwie pierwsze transakcje przeprowadzone przez niemieckie otwarte fundusze inwestycyjne. Oczekuje się, że w 2003 roku aktywność inwestycyjna na rynku Europy Środkowej pozostanie na wysokim poziomie. Niemniej jednak moźliwość znalezienia odpowiedniego produktu inwestycyjnego oraz złożny proces zakupu będą nadal stanowić wyzwanie dla inwestorów.
Na Węgrzech problem stanowi brak odpowiednich instytucjonalnych produktów inwestycyjnych, związany ze spadkiem aktywności deweloperskiej oraz spowolnieniem na rynku najmu w ciągu dwóch ostatnich lat. Poszczególne sektory rynku nieruchomości komercyjnych znajdują się na różnych etapach rozwoju, przy czym inwestorzy koncentrują swoje zainteresowanie na rynku powierzchni biurowych. Aktywność na rynku powierzchni magazynowych powoli wzrasta, jednakże w 2002 roku odnotowano zamknięcie tylko jednej ważnej transakcji inwestycyjnej. Natomiast w sektorze handlowym zaobserwowano ograniczoną aktywność inwestorów, co wynika z niedoboru wysokiej klasy projektów o odpowiednio wysokiej wartości, szczególnie centrów handlowych. W sferze zainteresowania inwestorów wciąż znajdują się głównie parki i centra handlowe. Rynek inwestycyjny w Budapeszcie ustabilizował się. Co roku odnotowuje się tu 5 -10 transakcji o łącznej wartości 200 milionów EUR (150,000 m2). Pomimo kompresji , wartości nieruchomości pozostają na najniższym poziomie w Europie.
W 2002 roku zaobserwowano znaczny wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości w Moskwie, zarówno ze strony lokalnych, jak i międzynarodowych inwestorów i deweloperów. Pod względem ogólnej wartości zawieranych transakcji, rynek inwestycyjny znajduje się wciąż w początkowej fazie rozwoju. Jednakże przewiduje się, że wraz z rosnącą aktywnością deweloperską, dojrzałością rynku oraz łatwiejszym dostępem do kredytów bankowych, aktywność inwestycyjna w Moskwie zwiększy się znacząco w ciągu najbliższych kilku lat. Obecnie na moskiewskim rynku inwestycyjnym mamy do czynienia głównie z kapitałem rosyjskim. Większość transakcji sprzedaży zawartych do tej pory dotyczy powierzchni biurowych i handlowych nabywanych na użytek własny inwestorów. W 2001 roku wartość tego typu transakcji wyniosła około 500 milionów USD. W ciągu ostatnich 15 miesięcy w Moskwie odnotowano tylko dwie typowe transakcje inwestycyjne, obie w sektorze powierzchni biurowych, łączna wartość obu transakcji wyniosła 55 milionów USD, przy stopie kapitalizacji szacowanej na 15%-19%.
W sektorze nieruchomości handlowych stopa kapitalizacji kształtuje się na poziomie 19%-24%, podczas gdy w sektorze powierzchni magazynowych wynosi około 20%-25%. Oczekuje się, że wchodzenie na rynek nowych inwestorów, którzy powoli oswajają się z ryzykiem inwestycyjnym, przyczyni się do dalszej kompresji stóp kapitalizacji.
W zeszłym roku w Pradze odnotowano zaledwie 10 transakcji inwestycyjnych, przy czym tylko dwie przeprowadzono w formie przetargu. Zauważalne jest duże zainteresowanie produktami inwestycyjnymi w Pradze, szczególnie ze strony niemieckich i austriackich funduszy zamkniętych. W rezultacie stopy kapitalizacji, które na początku ubiegłego roku nieznacznie przekraczały 9%, obniżyły się do poziomu 8.5% - 9.0%. Oczekuje się, że w związku ze zbliżającym się rozszerzeniem UE, stopy kapitalizacji ulegną dalszej kompresji, zbliżając się do poziomu notowanego w krajach Europy Zachodniej, gdzie są one o 400 punktów bazowych niższe. Obecnie finansowanie projektów nieruchomościowych opiera się w dużej mierze na kredycie bankowym, który jest dostępny w regionie zarówno dla przedsięwzięć deweloperskich, jak i zakupów inwestycyjnych. Głównymi graczami na rynku finansowym w Czechach są duże banki niemieckie i austriackie, takie jak HypoVereinsbank, Aaeral Bank czy Eurohypo. Kredyt bankowy, na skutek mechanizmu dźwigni finansowej, pozwala inwestorom znacznie zwiększać zyski z wyłożonego kapitału, czyniąc Czechy atrakcyjną areną inwestycyjną.
Warunki kupna-sprzedaży nieruchomości
.Opłata skarbowa: 2% wartości ceny transakcyjnej nieruchomości; w przypadku zbycia udziałów -1% (od stycznia 2001).
.Koszty związane z wpisem do Księgi Wieczystej: zróżnicowane ze względu na cenę transakcyjną - maksymalnie 21,320 PLN (około 5,000 USD).
.Opłaty notarialne: zmienne w zależności od ceny transakcyjnej, nie wyższe niż 5,800 PLN plus 0.25% od nadwyżki ponad 1,000,000 PLN.
.Prowizja agencji nieruchomości: 2% - 3% ceny transakcyjnej plus VAT (podatek VAT nie jest zazwyczaj naliczany przy usługach pośredników; 22% naliczane jest w przypadku usług doradczych, np. usług prawnych).
. Podatek VAT: 22% budynki, 0% grunt. Warunki najmu powierzchni biurowych
.Długość najmu: 3 - 5 lat; zgodnie z polskim prawem maksymalny okres umowy najmu - 10 lat.
.Czynsz: płatny z góry miesięcznie; czynsze ustalane w USD lub Euro (które stają się coraz bardziej popularne), ale płatne w PLN; czynsz za powierzchnie wspólne - dodawany do opłat głównych.
.Depozyt lub gwarancja bankowa: równowartość 3 do 6 miesięcznego czynszu, opłat eksploatacyjnych i należności za miejsca parkingowe; dodatkowo wymagana gwarancja firmy macierzystej.
.Wzrost czynszu: indeksowany (według wskaźników US CPI lub European CPI).
.Renegocjacje czynszu: praktykowane w przypadku długoterminowych umów najmu.
.Naprawy: wewnętrzne - najemca, zewnętrzne/strukturalne - właściciel, powierzchnia wspólna - właściciel.
.Ubezpieczenie: właściciel - ubezpieczenie budynku, najemca - OC, NW, majątek ruchomy.
.Prowizja agencji nieruchomości: 8% - 15% rocznego czynszu, płatne przez właściciela lub najemcę.
.Przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego: nie praktykowane (negocjowane przy wynajmie).
.Okres wolny od płatności czynszu: w zależności od długości najmu 3 - 6 miesięczne okresy wolne od płatności czynszu; coraz częściej praktykowane jest zwalnianie z czynszu w stosunku 1 miesiąc przypadający na każdy rok umowy najmu.
Warunki najmu powierzchni handlowych
. Długość najmu: 5 - 10 lat, z możliwością przedłużenia.
.Czynsz: płatny z góry miesięcznie; ustalany w Euro, ale płatny w PLN; dodatkowo czynsz w wysokości 6% - 8% od obrotu, ustalany kwartalnie.
.Depozyt: 3 miesięczny czynsz (depozyt gotówkowy), gwarancja bankowa równa 3 miesięcznemu czynszowi lub gwarancja renomowanego towarzystwa ubezpieczeniowego.
.Odstępne: praktykowane tylko w przypadku sklepów przy głównych ulicach handlowych, jak również w centrach handlowych, równe zwrotowi nakładów na adaptację sklepu.
.Wzrost czynszu: z reguły indeksowany według wskaźnika European CPI.
. Prowizja agencji nieruchomości: 9% - 16% rocznego czynszu. Warunki najmu powierzchni magazynowych
. Takie jak w przypadku najmu powierzchni biurowych.
