Gdzie inwestować w hotele?

2008-07-16 12:19

W Polsce, na 10 tysięcy mieszkańców przypadają 44 miejsca noclegowe. To jeden z najgorszych wyników w Europie. W skali całego kraju do 2012 roku powinno powstać około 260 nowych hoteli, a nakłady na inwestycję w ten sektor gospodarki wyniosą w przybliżeniu 4 miliardy złotych. Jeśli prognozy specjalistów się potwierdzą, to w przybędzie nam kolejne 22,5 tysiąca łóżek i 12 tysięcy pokoi. Doliczając do tego ofertę ośrodków wczasowych i pensjonatów, wydaje się, że miejsc dla turystów i fanów sportu powinno wystarczyć.

W połowie ubiegłego roku w Polsce funkcjonowało około 1500 skategoryzowanych hoteli, oferujących ponad 130 tysięcy miejsc noclegowych. Połowa z nich to obiekty jedno- i dwugwiazdkowe oferujące niemal 40% wszystkich łóżek. Hotele cztero- i pięciogwiazdkowe, których wciąż jest najmniej (8%) mają 20-proc. udział w rynku. Można zatem powiedzieć, że im wyższa klasa i standard obiektu, tym więcej miejsc ma on do zaoferowania. Niestety, z raportu "Hotelarza" wynika, że w przypadku samych hoteli współczynnik liczby łóżek na 10 tysięcy mieszkańców jest równie niewystarczający i wynosi jedynie 34,5.

Optymizmem na przyszłość napawa wyróżniające nas na tle Europy Środkowo-Wschodniej tempo rozwoju branży. Polska, z uwagi na małe nasycenie rynku, stała się w ostatnim czasie jednym z najatrakcyjniejszych miejsc na tego typu inwestycje. Oczywiście, w perspektywie EURO 2012 i z punktu widzenia przeciętnego kibica brakuje głównie hoteli dwu- i trzygwiazdkowych. Gdzieś jednak muszą się zatrzymać także przedstawiciele związków sportowych, delegacje z innych krajów, władze federacji piłkarskich i zaproszeni goście. Może być z tym problem.

- Hotele o najwyższym standardzie podnoszą prestiż miasta, a jednocześnie zaspokajają potrzeby najbardziej wymagających klientów i przyciągają turystów biznesowych - mówi Małgorzata Nowosielska z Wings Properties, spółki realizującej budowę pięciogwiazdkowego hotelu Hilton we Wrocławiu. Dlatego też w projekcie Hiltona, którego budowa ma się zakończyć w 2010 roku (półtora roku przed rozpoczęciem mistrzostw) oprócz 420 luksusowych apartamentów, przewidziano również miejsce na sale konferencyjne, restauracje, basen i powierzchnie usługowe.

Globalne marki hotelowe obecne w Polsce:
Accor - 66 hoteli, 12113 pokoi
Inter Continental - 7 hoteli, 1529 pokoi
Starwood - 5 hoteli, 1328 pokoi
The Rezidor - 4 hotele, 1036 pokoi
Louvre Hotels - 10 hoteli, 1104 pokoje
Hilton - 1 hotel, 314 pokoi

Obecnie, tylko około 10% hoteli w Polsce należy do międzynarodowych sieci hotelowych, jednak w najbliższych latach będzie rosła ich rola na rynku. Coraz więcej będzie też hoteli należących do regionalnych i krajowych sieci: Ideal, Andels, DeSilva, Eris, Gromada, Hotele 500, Qubus. Nadal najwięcej będzie hoteli indywidualnych.

W 2007 roku, przyjazdy do Polski były większe o ok. 5% w porównaniu do 2006 roku. Średnie obłożenie w ubiegłym roku (na podstawie danych Colliers International Hotelswedług) wyniosło: w Warszawie - 72% (70% w segmencie 5 *), Poznaniu - 49%, Wrocławiu - 68%, Krakowie - 77%, Łodzi - 54%, Trójmieście - 69%.

Czynniki wpływające na rozwój hotelarstwa w Polsce:
- znaczący wzrost podaży hoteli 4* i 5* od 2000 do 2005 roku;
- gwałtowne załamanie się obłożenia (occupancy) i średnich cen (ADR) w tych latach spowodowało, że Warszawa ma obecnie jeden z najniższych współczynników 
  REVPAR w Europie, choć wskaźniki te zaczynają sie ostatnio poprawiać;
- znikomy wzrost podaży przewidywany w latach 2008-2010;
- powolny wzrost obłożenia i cen w okresie 2008-2010;
- większa dynamika w latach 2011-2012, zakładając że EURO 1012 odbędzie się zgodnie z planem;
- powolny wzrost zapotrzebowania na usługi hotelowe przez turystykę z powodu braku atrakcji turystycznych i bardzo słabą infrastrukturę drogową;
- powolny wzrost zapotrzebowania na usługi konferencyjne z powodu braku infrastruktury i znaczących atrakcji dla uczestników.

Warszawa - przykład miasta opartego na kliencie biznesowym

I. Znaczący wzrost obłożenia w ciągu tygodnia: poniedziałek-czwartek spowodowany wzrostem popytu wśród gości biznesowych stopniowo przekłada się na wzrost średnich cen.
II. Piętą achillesową hoteli warszawskich, szczególnie w segmencie 4* i 5*, jest niskie obłożenie w weekendy niezależnie od ceny.
III. Problem ten może ulec zmniejszeniu, jeśli obietnice złożone przed ostatnimi wyborami zostaną zrealizowane:
- budowa infrastruktury na EURO 2012
- rozbudowa lotniska Chopina - Okęcie
- nowe lotnisko w Modlinie lub Sochaczewie
- autostrada z zachodu w 2011-2012
- poprawa komunikacji kolejowej
- nowe muzea i ośrodki kultury (w tym Muzeum Historii Żydów Polskich)

Perspektywy dla Warszawy:
- stopniowy wzrost obłożenia i cen w latach 2008-2009;
- dynamiczny wzrost obłożenia i cen w latach 2010-2012;
- mała podaż nowych hoteli w segmencie 4* i 5* do 2010;
- większa podaż nowych hoteli w segmencie 1*-3* w okresie 2008-2010;
- dominacja hoteli sieciowych.

Regiony turystyczne w Polsce charakteryzuje:
1. duża sezonowość, czyli brak miejsc w okresach szczytów (i wysokie ceny) oraz brak obłożenia po sezonie (niskie ceny);
2. znaczący wzrost wartości złotówki w porównaniu do euro, dolara i funta - turystyka w Polsce staje się droższa dla turystów zagranicznych ale i dla polskich również(alternatywy: Austria, kraje skandynawskie, Hiszpania, Egipt, Kanada - coraz bardziej atrakcyjne);
3. szukanie nowych rynków w okresach poza sezonem (dynamiczny rozwój ośrodków SPA i obiektów z zapleczem konferencyjnym);
4. znikoma penetracja obiektów sieciowych.

Perspektywy inwestycji hotelowych
Plusy:
- szybki rozwój gospodarki
- wzrost inwestycji zagranicznych
- bogacące się społeczeństwo
- otwarte granice
- poprawiająca się sieć dróg
- poprawiający się poziom usług kolejowych
- nowy terminal lotniczy w Warszawie, coraz lepsze terminale w innych miastach, nowe lotniska regionalne
- duża aktywność tanich linii lotniczych
- EURO 2012 i większa obecność Polski w mediach światowych
Minusy:
- gwałtowny wzrost cen paliw
- gwałtowny wzrost wartości złotówki (ceny często podawane w euro a koszty w złotych, usługi coraz droższe dla przyjezdnych z zagranicy)
- wzrost inflacji, szczególnie kosztów budowy
- otwarte granice (łatwiej wyjechać do sąsiadów)
- trudniejsze i droższe finansowanie nowych projektów
- potencjalny wzrost VAT na usługi hotelowe po 2010
- opóźnienia w budowie dróg i rozwoju innych elementów infrastruktury
- spowolnienie ekonomiczne, lub nawet recesja, w krajach skąd pochodzą turyści i biznesmeni przyjeżdżający do Polski
- znikoma liczba transakcji hotelowych, mała płynność

Gdzie inwestować w hotele?
Kraków
- doskonałe walory turystyczne
- wzrastająca rola gości biznesowych
- dobre połączenia lotnicze (Balice)
- dobre połączenie drogowe (autostrada A4)
- ogromny potencjał konferencyjny, nadal słabo wykorzystany
Wrocław
- dynamiczny rozwój przemysłu,
- poprawa walorów turystycznych
- dobre połączenie drogowe (autostrada A4)
- sąsiedztwo rynku niemieckiego
Łódź
- doskonała lokalizacja na skrzyżowaniu przyszłych autostrad A1 i A2
- drugie po Warszawie miasto Polski z milionową liczbą mieszkańców
- dynamicznie rozwijający się przemysł produkcji AGD, komputerowy, itp.
- brak hoteli sieciowych
- dynamicznie rozwijające się festiwale kulturalne
- potencjalny problem: bliskość Warszawy

maj 2008 r.


Źródło: "Przyszłość inwestycji hotelowych w Polsce 2008-2012", Marek Dąbrowski - Dyrektor Zarządzający Hotelu Atrium Sp. z o.o. oraz wiceprezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego.

 

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Czytaj więcej