Cushman & Wakefield: raport o rynku nieruchomości w Polsce

Firma Cushman & Wakefield przygotowała jesienną edycję raportu Marketbeat, podsumowującego pierwszą połowę 2010 r. na rynku nieruchomości komercyjnych. Eksperci poddali analizie polski rynek powierzchni biurowych, handlowych, magazynowych, hotelowych i mieszkaniowych oraz rynek inwestycyjny w pierwszej połowie 2010 r.

Z jesiennej edycji raportu wynika, że w pierwszej połowie 2010 r. na rynku nieruchomości komercyjnych widać było dalsze oznaki ożywienia. Zwiększyła się aktywność inwestorów oraz wzrósł wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni biurowych.

Rynek inwestycyjny

Po trzech kolejnych latach spadku, w pierwszej połowie 2010 r. nastąpiło odwrócenie trendu. Wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła w tym okresie ponad 1 mld EUR. Jest to trzykrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku i prawie 50% więcej w porównaniu z całym rokiem 2009. Na rynku znów zawierane są transakcje portfelowe.

- 60% wartości wszystkich transakcji inwestycyjnych dotyczyło segmentu biurowego, który jest postrzegany przez potencjalnych kupujących jako najbezpieczniejszy sektor rynku nieruchomości komercyjnych. W pierwszym półroczu 2010 r. utrzymało się, zapoczątkowane w ostatnim kwartale ubiegłego roku, ożywienie na inwestycyjnym rynku nieruchomości handlowych. Największy wzrost na rynku inwestycyjnym odnotował nieoczekiwanie segment nieruchomości magazynowo-dystrybucyjnych. W pierwszej połowie bieżącego roku na inwestycyjnym rynku magazynowym zawarto transakcje na ponad 200 mln EUR, czyli dwukrotnie więcej niż na bardziej rozwiniętym rynku powierzchni handlowych. W tym samym okresie ubiegłego roku nie podpisano ani jednej umowy, a w całym 2009 r. kontrakty opiewały na kwotę ok. 45 mln EUR – mówi Wojciech Pisz, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield.

Nieruchomości biurowe

- Po okresie stagnacji na rynku biurowym w Warszawie, w 2010 r. nastąpiło nieznaczne ożywienie. Wyniki kwartalne są oczywiście wciąż o wiele niższe niż te z rekordowego roku 2008, ale znacznie lepsze w porównaniu z rokiem 2009. Dzięki obniżkom czynszów i licznym zachętom pozaczynszowym znacznie wzrósł wolumen transakcji najmu. Należy jednak podkreślić, że bardzo dużą jego część stanowią umowy renegocjowane, natomiast znikomą część – umowy typu pre-let. W tym kontekście przełomową transakcją jest wynajem pre-let budynku Platinum Business Park IV przez firmę Aviva. Ponieważ rynek nie jest w stanie wchłonąć nowo oddawanej powierzchni, poziom pustostanów w Warszawie wynosi wciąż ok. 8%. Deweloperzy nadal mają problemy z uzyskaniem finansowania dla nowych projektów, w związku z czym wstrzymują się z realizacją wielu inwestycji – mówi Katarzyna Opalska, analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

W pierwszej połowie 2010 r. w Warszawie oddano do użytku osiem nowych obiektów o łącznej powierzchni prawie 135 000 mkw., co spowodowało wzrost zasobów biurowych stolicy do poziomu 3 382 200 mkw. W tym czasie nie odnotowano znaczących zmian na biurowych rynkach regionalnych. Wszystkie miasta odczuły konsekwencje kryzysu – stopniowo spadały czynsze, a mimo to popyt znacząco się nie zwiększył. Ponadto wzrósł wskaźnik pustostanów, ponieważ do użytku oddano budynki, których budowa rozpoczęła się jeszcze w okresie boomu. W obecnej sytuacji rynkowej ryzyko realizacji nowych inwestycji biurowych w miastach regionalnych mogą podjąć jedynie najsilniejsi i najbardziej doświadczeni deweloperzy.

Nieruchomości handlowe

Pierwsze półrocze 2010 r. przyniosło prognozowane zmniejszenie podaży na polskim rynku nieruchomości handlowych. W pierwszych 6 miesiącach 2010 r. oddano do użytku ok. 250 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi jedynie 55% podaży tego samego okresu roku 2009. Obecnie to najemcy dyktują warunki na rynku – mają możliwość negocjacji wysokości opłat i innych warunków najmu. Najwyższe czynsze w centrach handlowych w Warszawie wynoszą 80 EUR/mkw./miesiąc, a w innych aglomeracjach 45 EUR/mkw./miesiąc. Najwięcej trzeba zapłacić za wynajem lokali przy głównych ulicach handlowych Warszawy i Krakowa – 77-83 EUR/mkw./miesiąc.

- Zainteresowanie międzynarodowych i krajowych sieci handlowych skupia się na najlepszych obiektach oferujących nowoczesną powierzchnię handlową. Na skutek kryzysu główni gracze na rynku modyfikują swoje strategie ekspansji. Sektor spożywczy rozwija się przede wszystkim w oparciu o supermarkety i sklepy osiedlowe. Sprzedawcy materiałów budowlanych i sprzętu gospodarstwa domowego zwolnili ekspansję z powodu zastoju na rynku mieszkaniowym. Firmy odzieżowe ograniczyły swój rozwój w małych miastach, natomiast w miastach średnich i dużych nadal szukają nowych lokalizacji. Gastronomia rozwija się głównie w ośmiu największych aglomeracjach – mówi Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

Nieruchomości przemysłowo-magazynowe

W pierwszej połowie 2010 r. do użytku oddano zaledwie ok. 80 000 mkw. powierzchni magazynowej. Obecnie trwa budowa ok. 265 000 mkw. magazynów, z czego większość dużych obiektów to inwestycje typu built-to-suit. Podobnie jak w 2009 r. inwestorzy, chcąc rozpocząć nową inwestycję, muszą zabezpieczyć znaczącą część powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania.

Popyt na rynku nieruchomości przemysłowo-magazynowych w pierwszej połowie 2010 r. wyniósł aż 695 800 mkw., czyli ok. 90% ubiegłorocznego popytu (wliczając renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). W dalszym ciągu bardzo duży udział (34%) miały kontynuacje umów. Zainteresowanie najemców skupiało się przede wszystkim na obiektach z rejonu Górnego Śląska (37%) oraz Warszawy (35%), a także Poznania (13%). Tak jak w latach ubiegłych, największe zapotrzebowanie na powierzchnię zgłaszali operatorzy logistyczni (38%), sieci sklepów (ok. 21%) i firmy z branży spożywczej (7%).

Nieruchomości hotelowe

Na rynku nieruchomości hotelowych, w pierwszej połowie 2010 r. nie odnotowano znaczących transakcji. Nadal widoczne są kłopoty z finansowaniem inwestycji hotelowych. Do użytku oddano 32 nowe, skategoryzowane hotele. Do końca roku planowane jest zakończenie budowy kolejnych 80 hoteli. Deweloperzy chętnie budują przy lotniskach i dworcach. Dużym zainteresowaniem cieszą się hotele ekonomiczne - podsumowuje Dorota Malinowska, konsultant ds. Nieruchomości Hotelowych, Dział Wycen i Doradztwa.

Podsumowanie

Wartość transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce w 1 poł. 2010 r. wyniosła ponad 1 mld euro. Na rynku powierzchni biurowych nastąpił wzrost liczby  transakcji najmu. W sektorze nieruchomości handlowych zaobserwowano zmniejszenie podaży. Największe transakcje w tym segmencie to sprzedaż centrów handlowych Wileńska i Arkadia.  Na rynku powierzchni magazynowych nastąpił wzrost poziomu pustostanów. Największą transkacją inwestycyjną roku było przejęcie przez fundusz CA Immo spółki Europolis.