Condohotel jako inwestycja traci na popularności. Wiele planowanych obiektów hotelowych może nie powstać
Na inwestycję w condohotel decyduje się dziś mniej osób – wynika z raportu Emmerson Evaluation. Maleje też liczba budowanych condohoteli, co świadczy o nasyceniu rynku. Część klientów zniechęciła się do takich inwestycji na skutek niespełnionych obietnic gwarantowanego zysku.
Spis treści
- Condohotel w Polsce traci popularność na rzecz mieszkań na wynajem w Hiszpanii
- Wiele planowanych condohoteli nie powstanie? Sytuacja na rynku nie sprzyja deweloperom
- Klienci zniechęceni niespełnionymi obietnicami gwarantowanego zysku
Condohotel w Polsce traci popularność na rzecz mieszkań na wynajem w Hiszpanii
Inwestycje w condohotele wciąż są popularne, jednak popyt na takie obiekty spada – podaje najnowszy raport Emmerson Evaluation. Jeszcze kilka lat temu opcja zakupu mieszkania (lub kilku) w obiekcie hotelowym cieszyła się dużą popularnością, a nowe condohotele wyrastały jak grzyby po deszczu. Dziś popyt na takie lokale nieco osłabł, gdyż większą popularnością zaczęły cieszyć się mieszkania inwestycyjne na południu Europy, gdzie sezon turystyczny trwa dłużej.
– Spadki sprzedaży na rynku condo spowodowane są m.in. przez dynamiczną inflację, wysokie stopy procentowe oraz widoczne nasycenie sektora – mówi Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.
Mimo spadającego zainteresowania ze strony inwestorów nowe condohotele wciąż w Polsce powstają. W 2022 r. przybyło ich około 2400, zaś w pierwszej połowie br. powstało ok. 600 nowych condohoteli. Są one budowane przede wszystkim w pasie nadmorskim oraz pasie górskim, które są zarazem najmocniej nasycone takimi obiektami. Ubyło za to deweloperów skłonnych budować condohotele w największych miastach – w analizowanym okresie liczba takich obiektów wzrosła tylko o 473 (dla porównania – w pasie nadmorskim o 1399).
Autor: Szymon Starnawski
Zaczynamy od Bliska Wola Tower. Apartamenty inwestycyjne, które wybudowała firma J.W. Construction, od samego początku wzbudzały kontrowersje, m.in. ze względu na niewielki metraż sprzedawanych tam mieszkań. Lokale poniżej 25 m2 deweloper sprzedawał jako lokale niemieszkalne. Stołeczny ratusz odmówił deweloperowi uznania 157 lokali w inwestycji Bliska Wola Tower za samodzielne mieszkania. Ostatecznie inwestycja dostała pozwolenie na użytkowanie
Co ciekawe, nie we wszystkich atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach buduje się wiele condohoteli. Dobrym przykładem są Warmia i Mazury – pod koniec 2021 r. funkcjonowały tu tylko 964 condohotele, czyli kilkanaście razy mniej niż np. nad Bałtykiem. Do połowy 2023 r. liczba ta zwiększyła się tylko o 238 obiekty.
– Condohotele nadal będą cieszyły się powodzeniem, jednak tylko te realizowane przez wiarygodne firmy i zarządzane przez sprawdzonych operatorów, którzy oferują realne zyski – podają autorzy raportu.
Wiele planowanych condohoteli nie powstanie? Sytuacja na rynku nie sprzyja deweloperom
Autorzy raportu zwracają uwagę, że obecna sytuacja gospodarcza nie jest korzystna dla firm budujących condohotele. Choć zainteresowanie ze strony klientów wciąż jest spore, problemem są:
- wysokie i szybko rosnące koszty budowy,
- rosnąca inflacja,
- odstraszające część klientów wysokie ceny apartamentów,
- trudności z pozyskaniem finansowania.
Na rynku panuje też duża niepewność co do przyszłości, co powoduje, że wielu deweloperów wstrzymuje się z budową nowych condohoteli.
– Wszystko wskazuje na to, że obecny rok będzie nadal niestabilny dla rynku hotelowego – przede wszystkim przez wysoki poziom inflacji, coraz wyższe koszty utrzymania oraz toczącą się za wschodnią granicą wojnę. Będzie również znacznie mniej otwarć hoteli. Należy spodziewać się sporadycznych debiutów nowych obiektów. Wyraźnie widać wstrzymanie planowania nowych projektów – podają autorzy raportu.
Taka sytuacja powoduje, że wiele z planowanych obecnie obiektów hotelowych może nie powstać. Ogółem eksperci spodziewają się, że do 2025 r. w Polsce wybudowane i otwarte zostaną 3282 condohotele w pasie nadmorskim, 2097 w pasie górskim, 298 na Warmii i Mazurach oraz 229 w dużych aglomeracjach.
– Ze względu na spowolnienie sprzedaży istnieje prawdopodobieństwo, że obiekty, które aktualnie są na wczesnym etapie komercjalizacji w ogóle nie powstaną – przyznaje Korczyński.
Klienci zniechęceni niespełnionymi obietnicami gwarantowanego zysku
Spadek liczby osób chętnych do inwestycji w condohotel wynika też częściowo z niespełnionych obietnic. Już na długo przed pandemią Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzegał Polaków przed obiecywanym w reklamach „gwarantowanym zyskiem” z wynajmu w takich obiektach. Klientów kusi się zapowiedziami stopy zwrotu na poziomie nawet 6–12% rocznie, jednak często są to liczby oparte na przekłamaniach i przemilczeniach. Firmy np. nie uwzględniają w obliczeniach kosztów remontów lub zakładają nierealistycznie duże zainteresowanie turystów nowym, niesprawdzonym obiektem.
UOKiK powrócił do tematu condohoteli ze zdwojoną siłą w 2021 r., w obliczu spowodowanego koronawirusem załamania się rynku hotelowego.
– Osiągnięcie zysku jest uzależnione od wielu różnych czynników (...), na które nabywca nieruchomości nie ma wpływu, a które mogą ulegać niekorzystnym zmianom. Dotyczy to zwłaszcza obiektów turystycznych, które cechują się koniunkturalnością i sezonowością, a także podatnością na szoki podażowe i popytowe. (…) Nabywca lokalu powinien być świadomy, że możliwość wycofania się z inwestycji (np. w przypadku niezadowalającej stopy zwrotu) może być ograniczona – przestrzegał Urząd w czasie pandemii.
Na to samo zagrożenie zwracają uwagę autorzy raportu Emmerson Evaluation. Dla niedoświadczonych inwestorów szczególnie ryzykowne są projekty hotelowe w całości finansowane z wpłat klientów. Ponieważ deweloper realizujący budynek nie dysponuje własnym kapitałem na inwestycję, istnieje znaczne ryzyko problemów finansowych i przerwania budowy.
– Spółki, które gwarantowały inwestorom wysokie stopy zwrotu są aktualnie w bardzo trudnej sytuacji. Często inwestorzy nie są informowani, że condohotele są niemal w całości finansowane z wpłat klientów. W związku z czym, jeśli wystąpią problemy sprzedażowe może pojawić się kłopot z jej ukończeniem i presja związana z koniecznością finansowania jej przez dewelopera drogimi pożyczkami – podkreśla członek Zarządu Emmerson Evaluation.
Warto również pamiętać, że jeśli apartamenty w condohotelu są lokalami użytkowymi, a nie mieszkalnymi, to przy ich nabywaniu klienta nie chroni na ogół ustawa deweloperska. Tym samym występuje zwiększone ryzyko utraty zainwestowanych środków.
