Bez zmian na rynku powierzchni magazynowych w Polsce

W porównaniu z  pierwszym półroczem III kwartał 2010 przyniósł niewielki wzrost powierzchni magazynowych oddawanych do użytku. Ukończono blisko 90 000 m2 nowoczesnych powierzchni magazynowych. W III kwartale wolumen transakcji najmu wyniósł nieco ponad 360 000 m2, czyli o 55% więcej niż w analogicznym okresie 2009 r. Od początku roku popyt na powierzchnie magazynowe ustabilizował się na poziomie przewyższającym 300 000 m2/kwartał. Czynsze powoli stabilizują się. Na niektórych rynkach stawki utrzymują się na tym samym poziomie już od trzech kwartałów.

W wyniku oddania do użytku kolejnej fazy projektu Ideal Idea w I strefie oraz drugiego budynku w ramach Panattoni Park Ożarów podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Warszawie zwiększyła się o 22 300 m² i przekroczyła 2,42 mln m². Na rynkach regionalnych ukończono przeszło 67 000 m² nowoczesnych powierzchni magazynowych. Do użytku zostały oddane cztery obiekty: Centrum Logistyczne Kowale firmy 7R Logistic (11 115 m²) w Gdańsku oraz Panattoni Park Czeladź (20 944 m²) na Górnym Śląsku, drugi budynek w ramach Panattoni Park Wrocław (9700 m²) oraz projekt typu BTS zrealizowany przez Panattoni na potrzeby firmy H&M (25 500 m²) w Gądkach pod Poznaniem.

Zobacz koniecznie: raport Colliers International: Powierzchnie magazynowe

Najwięcej powierzchni magazynowej w budowie na Górnym Śląsku (około 75 000 m²)

Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się około 290 000 m², z czego blisko 105 000 m² weszło w fazę realizacji w ostatnim kwartale. Na rynku warszawskim w budowie znajdują się: kolejna faza Żerań Park II, Good Point Puławska i dwa obiekty typu BTS realizowane przez firmę Panattoni w Ożarowie i Święcicach, które łącznie dostarczą nieco ponad 68 000 m². Najwięcej. Warto zauważyć, iż w III kwartale rozpoczęto realizację kolejnego obiektu typu BTS w mało popularnej dotychczas lokalizacji, jaką jest Rzeszów. Również zasoby Torunia zwiększą się dzięki kolejnemu obiektowi BTS budowanemu przez firmę Goodman dla firmy Nissin.

Zobacz koniecznie: Goodman rozpoczyna budowę Kraków Airport Logistics Centre

Nowe umowy i ekspansje obejmowały nieco ponad 260 000 m² powierzchni magazynowych, natomiast renegocjacje i przedłużenia stanowiły blisko 28% aktywności najemców (ok. 100 000 m²). Największą aktywność zanotowano na rynku warszawskim i Górnym Śląsku, gdzie wolumen zawartych umów wyniósł odpowiednio 127 000 m² i 110 000 m².

Średnia wielkość umowy wyniosła około 5830 m²

Największą transakcją, która została sfinalizowana w III kwartale, było przedłużenie dotychczasowej umowy najmu i powiększenie zajmowanej powierzchni przez firmę Fiege w ProLogis Park Dąbrowa (36 520 m²). Najwięcej sfinalizowanych transakcji dotyczyło powierzchni magazynowych poniżej 5000 m².

Wolna powierzchnia: najwięcej w drugiej warszawskiej strefie

Średni współczynnik wolnych powierzchni dla regionu warszawskiego od 12. miesięcy utrzymuje się na poziomie przekraczającym 20%. Na koniec III kwartału wyniósł 22,2%. Najwięcej wolnej powierzchni do wynajęcia w Polsce pozostaje w drugiej warszawskiej strefie (od 10 do 25 km od centrum) i jest to 395 000 m². O ile na rynku stołecznym wskaźnik pustostanów nie wykazuje jeszcze tendencji spadkowej, o tyle na niektórych rynkach regionalnych można już zaobserwować stopniowe wchłanianie powierzchni przez najemców. Szczególnie widoczne jest to na Górnym Śląsku, gdzie na koniec III kwartału współczynnik wolnych powierzchni osiągnął 13,4% w porównaniu z 21% przed rokiem. Podobne spadki zanotowały: Poznań, gdzie z 14,9% na koniec III kwartału 2009 współczynnik pustostanów zmalał do 9,7% oraz Wrocław (z 19,8% do 13,3%).

Czynsze

Czynsze, które wykazywały tendencję spadkową od początku 2009 roku, ustabilizowały się w takich lokalizacjach jak Kraków, Poznań i Wrocław. Na innych rynkach wciąż dochodzi jeszcze do lekkich spadków rzędu 0,05-0,1 EUR/m². Na przeważającej części rynków regionalnych, jak również w warszawskiej II i III strefie, efektywne stawki czynszów osiągają poziom między 2 a 3 EUR/m². Na rynkach o niewielkich zasobach powierzchni magazynowej – w Krakowie i Gdańsku efektywne stawki są wyższe i przekraczają 3 EUR/m². Warszawska I strefa, zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie centrum, jest tradycyjnie najdroższa i stawki efektywne znajdują się w przedziale od 4,40 do 5,20 EUR/m².

Prognozy: projekty w systemie BTS, umowy typu pre-lease

- Biorąc pod uwagę stopień zaawansowania projektów znajdujących się obecnie w budowie, nie należy się spodziewać, aby oprócz pojedynczych obiektów typu BTS jakaś znacząca ilość nowych powierzchni magazynowych trafiła na rynek do końca bieżącego roku – mówi Maciej Chmielewski, partner w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International. – W związku z wciąż utrudnionym dostępem do finansowania projektów komercyjnych i groźbą ewentualnego niepozyskania najemców można oczekiwać, że deweloperzy nadal będą się koncentrować na realizacji projektów w systemie BTS oraz po podpisaniu umów typu pre-lease, jak również na wynajmie wolnych powierzchni w istniejących obiektach.

- Na zainteresowanie deweloperów mogą liczyć rynki o niskich współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni magazynowej np. Gdańsk – dodaje Tomasz Kasperowicz partner w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International. – Można oczekiwać, że stawki czynszu pozostaną w najbliższym czasie stabilne, natomiast na rynkach, które cechuje niedobór powierzchni, w 2011 r. może nastąpić niewielki wzrost czynszów.