Reforma systemu budownictwa społecznego
Kierownictwo Ministerstwa Infrastruktury przyjęło "Kierunki reformy systemu budownictwa społecznego - proponowane rozwiązania". Dokument ten jest wprowadzeniem do planowanych na rok 2010 prac legislacyjnych związanych z reformą systemu budownictwa społecznego w Polsce.
Zasady funkcjonowania budownictwa społecznego oraz wspierania tego segmentu mieszkaniowego przez państwo zostały uregulowane "Ustawą z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.)". Przez kilkanaście lat system funkcjonował bez istotnych zmian. Finansowanie systemu opierało się głównie na preferencyjnych kredytach, udzielanych towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) ulokowanego w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Fundusz był tworzony głownie ze środków budżetu państwa (dotacje sięgnęły 4,3 mld zł) oraz pożyczek zaciąganych w międzynarodowych instytucjach finansowych, gwarantowanych i poręczanych przez Skarb Państwa (saldo tych zobowiązań sięga 2 mld zł). Dodatkowym źródłem finansowania inwestycji mieszkaniowych były aktywa samorządów gminnych, własne środki inwestorów oraz zasoby osób fizycznych (wpłaty partycypacyjne).
W latach 1995-2009 ze środków KFM udzielono 1719 kredytów na kwotę 6644 mln zł. W tym samym okresie inwestorzy oddali do użytkowania 84 620 mieszkań. Większość mieszkań (ok. 80%) została zrealizowana przez TBS-y, wzorowane na rozwiązaniach zachodnioeuropejskich przedsiębiorstwa, działające w formule not-for-profit, realizujące społeczne cele mieszkaniowe we współpracy z samorządami gminnymi.
Po kilkunastu latach funkcjonowania programu, w obliczu zmian ekonomicznych i społecznych, a także biorąc pod uwagę aktualny system instrumentów stymulowania mieszkalnictwa, nadszedł czas na gruntowną reformę systemu. Pierwszym etapem wymuszonych zmian była likwidacja KFM i przejęcie jego aktywów przez Bank Gospodarstwa Krajowego, wraz z zobowiązaniem do kontynuowania akcji kredytowej skierowanej do TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. Nastąpiło to na podstawie ustawy z 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, "Ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 65, poz. 545)". Nowe regulacje przewidziały okres przejściowy odnoszący się do wniosków o kredyt składanych przez inwestorów do dnia 30 września bieżącego roku. BGK jest zobowiązany udzielać kredytów na dotychczasowych zasadach, w oparciu na stosowane odpowiednio przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 2 kwietnia.
Docelowo system wspierania budownictwa społecznego, przeznaczonego dla osób niezamożnych i średniozamożnych, powinien się odbywać na nowych zasadach.
PODSTAWOWE PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ W SEKTORZE BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
I. Forma inicjatywy legislacyjnej
• przedmiotem inicjatywy legislacyjnej będzie nowa ustawa, regulująca kompleksowo system społecznego budownictwa czynszowego;
• ustawa będzie określać podmioty budownictwa społecznego, zasady gospodarowania zasobem społecznym, instrumenty wsparcia budownictwa społecznego i rozwiązania przejściowe dotyczące dotychczasowego zasobu;
II. Cel regulacji prawnej
• głównym celem projektowanej regulacji jest zapewnienie pomocy władz publicznych w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nisko i średniozamożnych gospodarstw domowych;
• cel ustawy będzie zrealizowany przez osiągniecie odpowiedniego społecznego zasobu mieszkań na wynajem, opartego zarówno na nowym budownictwie jak i części istniejącego zasobu gminy;
• mieszkania społeczne będą użytkowane wyłącznie przez gospodarstwa domowe, które ze względu na niewystarczający dochód, nie mogą samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku;
• zasady wynajmu mieszkań społecznych będą uregulowane odmiennie w stosunku do przepisów ogólnych;
• umowy najmu w mieszkaniach społecznych będą podpisywane wyłącznie na czas oznaczony;
• górny limit dochodów uprawniających do zamieszkania w zasobie mieszkań społecznych będzie ustalany corocznie przez gminę, w granicach określonych w ustawie;
• wysokość czynszu będzie pokrywać wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu oraz spłatę zobowiązań zaciągniętych w związku z jego budową;
• wysokość dochodów najemców będzie corocznie weryfikowana;
• w przypadku przekroczenia przez gospodarstwo domowe ustalonego limitu dochodów, czynsz będzie proporcjonalnie zwiększany, aż do maksymalnej górnej granicy ustalonej przez gminę;
III. Zasady funkcjonowania inwestorów budownictwa społecznego
• zasób mieszkań społecznych będzie mógł być tworzony przez: samorządy gminne, towarzystwa budownictwa społecznego i fundacje budownictwa społecznego;
• samorządy gminne będą mogły powiększać zasób mieszkań społecznych przez budowę nowych lokali lub przekształcanie lokali stanowiących już obecnie mieszkaniowy zasób gminy;
• gminy będą miały wpływ na pozostałych inwestorów, uchwalając corocznie regulamin, w którym znajdą się limity dochodowe i kryteria naboru osób ubiegających się o mieszkanie społeczne;
• gminy będą obowiązkowo udziałowcem towarzystw budownictwa społecznego;
• gminy będą miały obowiązek przejmowania zasobu mieszkań społecznych w przypadku likwidacji pierwotnych inwestorów;
• towarzystwa budownictwa społecznego będą funkcjonować w dwóch obszarach: społecznym – budując i zarządzając mieszkaniami społecznymi, rynkowym – budując i wynajmując mieszkania za czynsz rynkowy;
• poza obszarem budownictwa mieszkaniowego, TBS-y będą mogły również wynajmować lokale użytkowe i zarządzać zasobem mieszkaniowym i niemieszkaniowym;
• TBS-y będą miały zakaz prowadzenia działalności developerskiej;
• wszystkie dochody TBS-ów będą obowiązkowo przeznaczane na tworzenie nowego zasobu społecznego;
• TBS-y będą działać wyłącznie w formie spółek kapitałowych;
• umowy i statuty TBS nie będą zatwierdzane przez ministra właściwego ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej;
• w przypadku likwidacji TBS, mieszkania społeczne zostaną przejęte przez gminę lub inne towarzystwo;
• w wyniku łączenia, przekształcania i podziału TBS-ów będą mogły powstać tylko inne TBS-y;
• ustawa wprowadzi do prawodawstwa nowy podmiot inwestujący w tworzenie społecznego zasobu mieszkaniowego – fundacje budownictwa społecznego;
• w fundacji będzie tworzona rada nadzorcza, w której obowiązkowo będą zasiadać także przedstawiciele właściwej gminy;
• do zasobu mieszkań społecznych tworzonego przez fundacje będą się odnosić wszystkie przepisy dotyczące zasad gospodarowania tym zasobem;
• w przypadku likwidacji fundacji, posiadany przez nią zasób będzie przechodził na własność gminy;
IV. Proponowane instrumenty wsparcia
• wsparcie przedsięwzięć podejmowanych w celu tworzenia mieszkań społecznych będzie obejmowało trzy instrumenty: dofinansowanie części przedsięwzięcia, preferencyjne kredyty udzielane przez BGK oraz zwolnienie od podatku CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i wprowadzenie dodatkowego zwolnienia z CIT dla TBS-ów;
• dofinansowanie części przedsięwzięcia z Funduszu Dopłat będzie się odbywało na zasadach podobnych do obecnego wsparcia budownictwa komunalnego, socjalnego i chronionego;
• dofinansowanie będzie wynosiło ok. 30% kosztów inwestycji;
• kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego zastąpią kredyty udzielane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego;
• o kredyt będą mogły się ubiegać wszystkie grupy inwestorów budownictwa społecznego: samorządy gminne, TBS-y i fundacje budownictwa społecznego;
• inwestorzy będą mogli otrzymać tylko jedną z dostępnych form wsparcia: albo dofinansowanie części kosztów, albo preferencyjny kredyt;
• dokładne parametry instrumentów wsparcia zostaną ustalone w rozporządzeniu wykonawczym, zaprojektowanym wspólnie z instytucją finansującą program (Ministerstwo Finansów);
• rozporządzenie będzie określało: liczbę edycji składania wniosków, kryteria oceny punktowej wniosków, sposób podziału dostępnych w Funduszu Dopłat środków pomiędzy różne rodzaje przedsięwzięć, tryb procedowania wniosków;
• zostanie utrzymanie istniejące zwolnienie z CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów;
• zostanie wprowadzone nowe zwolnienie z CIT dochodów towarzystw budownictwa społecznego, z uwagi na wymóg ich przeznaczenia w całości na realizację budownictwa społecznego;
V. Regulacje dotyczące istniejącego zasobu
• umożliwienie TBS-om i spółdzielniom mieszkaniowym sprzedaży zasobu wybudowanego ze środków KFM;
• o możliwości sprzedaży będzie decydował właściciel zasobu;
• prawo do nabycia mieszkania będzie miał wyłącznie najemca będący jednocześnie partycypantem;
• mieszkanie będzie mogło być przeznaczone do sprzedaży po 10 latach od dnia oddania budynku do użytkowania;
• cenę sprzedaży określi właściciel zasobu w oparciu o rynkową wartość mieszkania;
• na poczet ceny będzie zaliczana kwota wpłaconej partycypacji w kosztach budowy lokalu;
• środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w pierwszej kolejności przeznaczane będą na spłatę kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego;
• decydując się na sprzedaż mieszkania, inwestor będzie musiał zwrócić kwotę 10% umorzenia; kwota ta zwiększy środki Funduszu Dopłat;
• wspólnota mieszkaniowa w budynkach ze sprzedanymi lokalami będzie mogła być ustanowiona na zasadach obowiązujących obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych;
• w przypadku mieszkań wybudowanych ze środków KFM/BGK przez spółdzielnie mieszkaniowe, ich wyodrębnianie na własność będzie się opierać o dotychczas obowiązujące przepisy ogólne;
• prawa nabyte dotychczasowych najemców i partycypantów będą honorowane;
• wysokość czynszu będzie ustalana odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego w oparciu o koszty utrzymania nieruchomości; wysokość czynszu dotychczasowych lokali nie będzie mogła przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej, z wyjątkiem sytuacji, kiedy koszty utrzymania lokalu i spłata zobowiązań przekroczą tę wartość;
• zostaną zachowane dotychczasowe zasady weryfikacji dochodów najemcy; w przypadku przekroczenia przez najemcę limitów dochodowych, TBS będzie miał obowiązek podwyższenia stawki czynszu;
• w przypadku TBS-ów z udziałem gminy mieszkania wybudowane bez partycypacji lub z partycypacją gminy będą zaliczone do mieszkaniowego zasobu gminy;
• obecnie działające TBS-y będą kontynuowały działalność w dotychczasowej formie prawnej (bez obowiązkowego udziału gminy)
VI. Docelowe rozwiązania systemowe – ścieżka dochodzenia do własności mieszkaniowej
• w 2015 r. zostanie wygaszony program „Rodzina na Swoim”, zaś wsparcie własności mieszkaniowej będzie się odbywać na zaproponowanych poniżej zasadach;
• nowy system zakłada zachowanie partycypacji najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i spłacanie w czynszu zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycją;
• po upływie określonego w umowie między inwestorem i najemcami okresu, mieszkanie stanie się własnością najemcy.;
• program będzie otwarty dla wszystkich grup inwestorów działających na rynku;
• osoby zainteresowane mieszkaniem będą się zgłaszać do inwestorów, którzy, po zgłoszeniu odpowiedniej liczby osób, będą formowali z nich Społeczne Grupy Mieszkaniowe (SGM) i budowali na rzecz członków grupy mieszkania na wynajem;
• formalizacja SGM będzie minimalna, zaś wszelkie prawa i obowiązki członków SGM i inwestora będą określone w umowie;
• na okres trwania umowy członkowie SGM będą podpisywać z inwestorem umowy najmu; stopniowo spłacane zobowiązania będą podwyższać ich udział w inwestycji (wkład partycypacyjny) na zasadach obowiązujących w stosunku do powiększania wkładu mieszkaniowego w spółdzielniach mieszkaniowych;
• najemcy (członkowie grupy) będą mieli prawo sprzedaży wkładu partycypacyjnego na rzecz osób trzecich; nabywcy wkładu będą musieli spełniać warunki uprawniające do członkostwa w społecznej grupie mieszkaniowej i przejmowaliby prawa i obowiązki zbywającego wkład;
• po upływie terminu określonego w umowie i zakończeniu spłaty zobowiązań zaciągniętych w związku z budową mieszkań, najemcy zostawaliby automatycznie właścicielami budynku i tworzyliby wspólnotę mieszkaniową;
• w razie upadłości inwestora, mieszkania wybudowane na podstawie umowy z SGM podlegałyby wyłączeniu z masy upadłościowej;
• publiczne wsparcie tego segmentu budownictwa będzie mogło przybrać postać preferencyjnego kredytu lub systemu poręczeń kredytów komercyjnych;
• wsparcie ograniczyłoby się jedynie do przedsięwzięć, w przypadku których najemcami zostałyby osoby spełniające odpowiednie kryteria dochodowe.
