Reforma systemu budownictwa społecznego

2009-12-08 11:23

Kierownictwo Ministerstwa Infrastruktury przyjęło "Kierunki reformy systemu budownictwa społecznego - proponowane rozwiązania". Dokument ten jest wprowadzeniem do planowanych na rok 2010 prac legislacyjnych związanych z reformą systemu budownictwa społecznego w Polsce.

Zasady funkcjonowania budownictwa społecznego oraz wspierania tego segmentu mieszkaniowego przez państwo zostały uregulowane "Ustawą z  26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.)". Przez kilkanaście lat system funkcjonował bez istotnych zmian. Finansowanie systemu opierało się głównie na preferencyjnych kredytach, udzielanych towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM) ulokowanego w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Fundusz był tworzony głownie ze środków budżetu państwa (dotacje sięgnęły 4,3 mld zł) oraz pożyczek zaciąganych w międzynarodowych instytucjach finansowych, gwarantowanych i poręczanych przez Skarb Państwa (saldo tych zobowiązań sięga 2 mld zł). Dodatkowym źródłem finansowania inwestycji mieszkaniowych były aktywa samorządów gminnych, własne środki inwestorów oraz zasoby osób fizycznych (wpłaty partycypacyjne).
W latach 1995-2009 ze środków KFM udzielono 1719 kredytów na kwotę 6644 mln zł. W tym samym okresie inwestorzy oddali do użytkowania 84 620 mieszkań. Większość mieszkań (ok. 80%) została zrealizowana przez TBS-y, wzorowane na rozwiązaniach zachodnioeuropejskich przedsiębiorstwa, działające w formule not-for-profit, realizujące społeczne cele mieszkaniowe we współpracy z samorządami gminnymi.
Po kilkunastu latach funkcjonowania programu, w obliczu zmian ekonomicznych i społecznych, a także biorąc pod uwagę aktualny system instrumentów stymulowania mieszkalnictwa, nadszedł czas na gruntowną reformę systemu. Pierwszym etapem wymuszonych zmian była likwidacja KFM i przejęcie jego aktywów przez Bank Gospodarstwa Krajowego, wraz z zobowiązaniem do kontynuowania akcji kredytowej skierowanej do TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych. Nastąpiło to na podstawie ustawy z 2 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy o poręczeniach i gwarancjach udzielanych przez Skarb Państwa oraz niektóre osoby prawne, "Ustawy o Banku Gospodarstwa Krajowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 65, poz. 545)". Nowe regulacje przewidziały okres przejściowy odnoszący się do wniosków o kredyt składanych przez inwestorów do dnia 30 września bieżącego roku. BGK jest zobowiązany udzielać kredytów na dotychczasowych zasadach, w oparciu na stosowane odpowiednio przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 2 kwietnia.
Docelowo system wspierania budownictwa społecznego, przeznaczonego dla osób niezamożnych i średniozamożnych, powinien się odbywać na nowych zasadach.

Kierunki zmian

PODSTAWOWE PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ W SEKTORZE BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO

I. Forma inicjatywy legislacyjnej
• przedmiotem inicjatywy legislacyjnej będzie nowa ustawa, regulująca kompleksowo system społecznego budownictwa czynszowego; 
• ustawa będzie określać podmioty budownictwa społecznego, zasady gospodarowania zasobem społecznym, instrumenty wsparcia budownictwa społecznego i rozwiązania przejściowe dotyczące dotychczasowego zasobu;

II. Cel regulacji prawnej 
• głównym celem projektowanej regulacji jest zapewnienie pomocy władz publicznych w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nisko i średniozamożnych gospodarstw domowych; 
• cel ustawy będzie zrealizowany przez osiągniecie odpowiedniego społecznego zasobu mieszkań na wynajem, opartego zarówno na nowym budownictwie jak i części istniejącego zasobu gminy; 
• mieszkania społeczne będą użytkowane wyłącznie przez gospodarstwa domowe, które ze względu na niewystarczający dochód, nie mogą samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku; 
• zasady wynajmu mieszkań społecznych będą uregulowane odmiennie w stosunku do przepisów ogólnych; 
• umowy najmu w mieszkaniach społecznych będą podpisywane wyłącznie na czas oznaczony; 
• górny limit dochodów uprawniających do zamieszkania w zasobie mieszkań społecznych będzie ustalany corocznie przez gminę, w granicach określonych w ustawie; 
• wysokość czynszu będzie pokrywać wszystkie koszty związane z utrzymaniem lokalu oraz spłatę zobowiązań zaciągniętych w związku z jego budową;
• wysokość dochodów najemców będzie corocznie weryfikowana; 
• w przypadku przekroczenia przez gospodarstwo domowe ustalonego limitu dochodów, czynsz będzie proporcjonalnie zwiększany, aż do maksymalnej górnej granicy ustalonej przez gminę;

III. Zasady funkcjonowania inwestorów budownictwa społecznego
• zasób mieszkań społecznych będzie mógł być tworzony przez: samorządy gminne, towarzystwa budownictwa społecznego i fundacje budownictwa społecznego; 
• samorządy gminne będą mogły powiększać zasób mieszkań społecznych przez budowę nowych lokali lub przekształcanie lokali stanowiących już obecnie mieszkaniowy zasób gminy; 
• gminy będą miały wpływ na pozostałych inwestorów, uchwalając corocznie regulamin, w którym znajdą się limity dochodowe i kryteria naboru osób ubiegających się o mieszkanie społeczne; 
• gminy będą obowiązkowo udziałowcem towarzystw budownictwa społecznego; 
• gminy będą miały obowiązek przejmowania zasobu mieszkań społecznych w przypadku likwidacji pierwotnych inwestorów;
• towarzystwa budownictwa społecznego będą funkcjonować w dwóch obszarach: społecznym – budując i zarządzając mieszkaniami społecznymi, rynkowym – budując i wynajmując mieszkania za czynsz rynkowy;
• poza obszarem budownictwa mieszkaniowego, TBS-y będą mogły również wynajmować lokale użytkowe i zarządzać zasobem mieszkaniowym i niemieszkaniowym; 
• TBS-y będą miały zakaz prowadzenia działalności developerskiej; 
• wszystkie dochody TBS-ów będą obowiązkowo przeznaczane na tworzenie nowego zasobu społecznego; 
• TBS-y będą działać wyłącznie w formie spółek kapitałowych; 
• umowy i statuty TBS nie będą zatwierdzane przez ministra właściwego ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej; 
• w przypadku likwidacji TBS, mieszkania społeczne zostaną przejęte przez gminę lub inne towarzystwo; 
• w wyniku łączenia, przekształcania i podziału TBS-ów będą mogły powstać tylko inne TBS-y; 
• ustawa wprowadzi do prawodawstwa nowy podmiot inwestujący w tworzenie społecznego zasobu mieszkaniowego – fundacje budownictwa społecznego; 
• w fundacji będzie tworzona rada nadzorcza, w której obowiązkowo będą zasiadać także przedstawiciele właściwej gminy; 
• do zasobu mieszkań społecznych tworzonego przez fundacje będą się odnosić wszystkie przepisy dotyczące zasad gospodarowania tym zasobem;
• w przypadku likwidacji fundacji, posiadany przez nią zasób będzie przechodził na własność gminy;

IV. Proponowane instrumenty wsparcia
• wsparcie przedsięwzięć podejmowanych w celu tworzenia mieszkań społecznych będzie obejmowało trzy instrumenty: dofinansowanie części przedsięwzięcia, preferencyjne kredyty udzielane przez BGK oraz zwolnienie od podatku CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i wprowadzenie dodatkowego zwolnienia z CIT dla TBS-ów; 
• dofinansowanie części przedsięwzięcia z Funduszu Dopłat będzie się odbywało na zasadach podobnych do obecnego wsparcia budownictwa komunalnego, socjalnego i chronionego; 
• dofinansowanie będzie wynosiło ok. 30% kosztów inwestycji; 
• kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego zastąpią kredyty udzielane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego; 
• o kredyt będą mogły się ubiegać wszystkie grupy inwestorów budownictwa społecznego: samorządy gminne, TBS-y i fundacje budownictwa społecznego;
• inwestorzy będą mogli otrzymać tylko jedną z dostępnych form wsparcia: albo dofinansowanie części kosztów, albo preferencyjny kredyt; 
• dokładne parametry instrumentów wsparcia zostaną ustalone w rozporządzeniu wykonawczym, zaprojektowanym wspólnie z instytucją finansującą program (Ministerstwo Finansów); 
• rozporządzenie będzie określało: liczbę edycji składania wniosków, kryteria oceny punktowej wniosków, sposób podziału dostępnych w Funduszu Dopłat środków pomiędzy różne rodzaje przedsięwzięć, tryb procedowania wniosków; 
• zostanie utrzymanie istniejące zwolnienie z CIT dochodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów; 
• zostanie wprowadzone nowe zwolnienie z CIT dochodów towarzystw budownictwa społecznego, z uwagi na wymóg ich przeznaczenia w całości na realizację budownictwa społecznego;

V. Regulacje dotyczące istniejącego zasobu 
• umożliwienie TBS-om i spółdzielniom mieszkaniowym sprzedaży zasobu wybudowanego ze środków KFM; 
• o możliwości sprzedaży będzie decydował właściciel zasobu; 
• prawo do nabycia mieszkania będzie miał wyłącznie najemca będący jednocześnie partycypantem; 
• mieszkanie będzie mogło być przeznaczone do sprzedaży po 10 latach od dnia oddania budynku do użytkowania; 
• cenę sprzedaży określi właściciel zasobu w oparciu o rynkową wartość mieszkania; 
• na poczet ceny będzie zaliczana kwota wpłaconej partycypacji w kosztach budowy lokalu; 
• środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w pierwszej kolejności przeznaczane będą na spłatę kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego; 
• decydując się na sprzedaż mieszkania, inwestor będzie musiał zwrócić kwotę 10% umorzenia; kwota ta zwiększy środki Funduszu Dopłat; 
• wspólnota mieszkaniowa w budynkach ze sprzedanymi lokalami będzie mogła być ustanowiona na zasadach obowiązujących obecnie w spółdzielniach mieszkaniowych; 
• w przypadku mieszkań wybudowanych ze środków KFM/BGK przez spółdzielnie mieszkaniowe, ich wyodrębnianie na własność będzie się opierać o dotychczas obowiązujące przepisy ogólne;
• prawa nabyte dotychczasowych najemców i partycypantów będą honorowane; 
• wysokość czynszu będzie ustalana odrębnie dla każdego lokalu mieszkalnego w oparciu o koszty utrzymania nieruchomości; wysokość czynszu dotychczasowych lokali nie będzie mogła przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej, z wyjątkiem sytuacji, kiedy koszty utrzymania lokalu i spłata zobowiązań przekroczą tę wartość; 
• zostaną zachowane dotychczasowe zasady weryfikacji dochodów najemcy; w przypadku przekroczenia przez najemcę limitów dochodowych, TBS będzie miał obowiązek podwyższenia stawki czynszu;
• w przypadku TBS-ów z udziałem gminy mieszkania wybudowane bez partycypacji lub z partycypacją gminy będą zaliczone do mieszkaniowego zasobu gminy;
• obecnie działające TBS-y będą kontynuowały działalność w dotychczasowej formie prawnej (bez obowiązkowego udziału gminy)

VI. Docelowe rozwiązania systemowe – ścieżka dochodzenia do własności mieszkaniowej 
• w 2015 r. zostanie wygaszony program „Rodzina na Swoim”, zaś wsparcie własności mieszkaniowej będzie się odbywać na zaproponowanych poniżej zasadach; 
• nowy system zakłada zachowanie partycypacji najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i spłacanie w czynszu zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycją; 
• po upływie określonego w umowie między inwestorem i najemcami okresu, mieszkanie stanie się własnością najemcy.;
• program będzie otwarty dla wszystkich grup inwestorów działających na rynku; 
• osoby zainteresowane mieszkaniem będą się zgłaszać do inwestorów, którzy, po zgłoszeniu odpowiedniej liczby osób, będą formowali z nich Społeczne Grupy Mieszkaniowe (SGM) i budowali na rzecz członków grupy mieszkania na wynajem;
• formalizacja SGM będzie minimalna, zaś wszelkie prawa i obowiązki członków SGM i inwestora będą określone w umowie;
• na okres trwania umowy członkowie SGM będą podpisywać z inwestorem umowy najmu; stopniowo spłacane zobowiązania będą podwyższać ich udział w inwestycji (wkład partycypacyjny) na zasadach obowiązujących w stosunku do powiększania wkładu mieszkaniowego w spółdzielniach mieszkaniowych;
• najemcy (członkowie grupy) będą mieli prawo sprzedaży wkładu partycypacyjnego na rzecz osób trzecich; nabywcy wkładu będą musieli spełniać warunki uprawniające do członkostwa w społecznej grupie mieszkaniowej i przejmowaliby prawa i obowiązki zbywającego wkład;
• po upływie terminu określonego w umowie i zakończeniu spłaty zobowiązań zaciągniętych w związku z budową mieszkań, najemcy zostawaliby automatycznie właścicielami budynku i tworzyliby wspólnotę mieszkaniową; 
• w razie upadłości inwestora, mieszkania wybudowane na podstawie umowy z SGM podlegałyby wyłączeniu z masy upadłościowej;
• publiczne wsparcie tego segmentu budownictwa będzie mogło przybrać postać preferencyjnego kredytu lub systemu poręczeń kredytów komercyjnych;
• wsparcie ograniczyłoby się jedynie do przedsięwzięć, w przypadku których najemcami zostałyby osoby spełniające odpowiednie kryteria dochodowe.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają

Materiał Partnerski

Materiał sponsorowany

Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej