Podatek od sprzedaży nieruchomości - ile wynosi i jak obliczyć? Czy można go uniknąć?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to obowiązek tych, którzy sprzedali dom czy mieszkanie. Nie jest to mała kwota do zapłacenia. Ile wynosi? Czy można uniknąć płacenia podatku od sprzedaży nieruchomości? Jak to zrobić?

Spis treści

1. Podatek od sprzedaży nieruchomości 2023
2. Kiedy sprzedać nieruchomość, żeby nie płacić podatku?
3. Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku
4. Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat
5. Jak uniknąć płacenia podatku - dochód zwolniony z opodatkowania
6. W katalogu wydatków także spłata kredytu
7. Własny cel mieszkaniowy - co to oznacza?
8. Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości ?
9. Do kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
10. Podatek w przypadku sprzedaży kilku nieruchomości

Podatek od sprzedaży nieruchomości 2023

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i odbyła się przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega sprzedaż:

• nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Należy przy tym wyjaśnić, że odpłatne zbycie nieruchomości rozumiane jest nie tylko jako sprzedaż, ale również zamiana oraz inne odpłatne rozporządzenie nieruchomością lub prawem majątkowym, przenoszące własność na drugi podmiot (np. w drodze umowy odpłatnego zniesienia współwłasności).

• Ulga mieszkaniowa 2023 - dla kogo? Co można odliczyć od podatku? Podajemy przykłady

Kiedy sprzedać nieruchomość, żeby nie płacić podatku?

Jeśli zatem kupiłeś mieszkanie, dom lub działkę w 2018 roku, to żeby uniknąć podatku, będziesz mógł ją sprzedać dopiero po 1 stycznia 2024 roku.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycie nieruchomości. Dlatego też należy przyjąć, że z nabyciem nieruchomości mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do tej nieruchomości, niezależnie od charakteru czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia prawa własności. Definicję nabycia będzie zatem spełniało zarówno kupno nieruchomości jak również otrzymanie jej w drodze dziedziczenia czy też darowizny jak również inne czynności prawne, których skutkiem jest wejście w posiadanie nieruchomości. Zatem, w przypadku zbycia:

• zakupionej nieruchomości – termin pięcioletni liczony jest od końca roku kalendarzowego w którym nabyto własność nieruchomości,
• prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z wybudowanym budynkiem – bieg terminu pięcioletniego należy liczyć odrębnie dla budynku i odrębnie dla gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym, gdyż budynek wybudowany na takim gruncie stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności,
• nieruchomości przekształconej ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność – pięcioletni termin liczyć należy od końca roku, w którym nabyto spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Podatek od sprzedaży nieruchomości ze spadku

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera odmienne regulacje dotyczące liczenia pięcioletniego okresu w stosunku do nieruchomości nabytych w drodze spadku. Do wyliczenia pięcioletniego okresu warunkującego opodatkowanie zbywanej nieruchomości podatkiem dochodowym wliczany jest nie tylko okres posiadania nieruchomości przez spadkobiercę, ale także okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę.

Omawiana regulacja dotyczy nieruchomości sprzedawanych od dnia 1 stycznia 2019. Jeżeli zatem, od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, do chwili jej zbycia przez spadkobiercę – następującego po 1 stycznia 2019 roku – upłynęło pięć lat to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że dotyczy to zarówno sytuacji, gdy spadek wraz z wchodzącą w jego skład nieruchomością przypadł w całości jednemu spadkobiercy, jak i przypadku gdy spadkobierców było wielu a odziedziczona nieruchomość stanowiła współwłasność, która później została zniesiona w drodze działu spadku.

Podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, stawka podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia wynosi 19% od dochodu, czyli od tego, co zarobiłeś na tej transakcji.

Dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa).

Kosztami uzyskania przychodu są natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia oraz powiększone o udokumentowane nadkłady, które zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości, poniesione w czasie jej posiadania. Do kosztów nabycia nieruchomości zaliczyć można nie tylko cenę zakupu nieruchomości, ale również koszty związane z nabyciem, na przykład:

• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• koszty notarialne,
• opłata sądowa od wniosku o wpis nieruchomości do księgi wieczystej.

Nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, to np. wydatki na remont zbywanego mieszkania. Wysokość tych nakładów określana jest na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kosztami uzyskania przychodu nieruchomości nabytych nieodpłatnie, np. nabytych w drodze spadku lub darowizny, będą udokumentowane nakłady poczynione w czasie ich posiadania, a także kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa odpowiada łącznej wartości spadku lub darowizny, od których został zapłacony podatek.

Jak uniknąć płacenia podatku - dochód zwolniony z opodatkowania

Uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat jest możliwe poprzez skorzystanie z tzw. ulgi na cele mieszkaniowe.

Warunkiem skorzystania z ulgi jest poniesienie przez zbywcę nieruchomości wydatków na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia odpłatnego zbycia i nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe wskazany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmuje wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Co istotne, zwolnienie to nie tylko ma zastosowanie do nieruchomości zakupionych w Polsce, ale i także do nieruchomości położonych w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Doprecyzowanie przepisów ustawy nastąpiło w interpretacji Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., nr DD2.8202.4.2020 w której wskazano, że własny cel mieszkaniowy realizują wydatki poniesione na zakup i montaż:

• kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,
• szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
• oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
• okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
• mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
• mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar”.

W katalogu wydatków także spłata kredytu

W katalogu wydatków (w ramach ulgi mieszkaniowej) uwzględniona jest również spłata kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki), również wówczas, gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytuły odpłatnego zbycia nieruchomości, które zostały sfinansowane tym kredytem (pożyczką).

Kredyt ten musi być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. 

Kwota zwolnienia na własne cele mieszkaniowe jest limitowana i zależy od tego, w jakiej części przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe, tzn. zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Obliczając dochód wolny od podatku, należy posłużyć się poniższym wzorem:

dochód zwolniony z opodatkowania = dochód x wydatki na cele mieszkaniowe/przychód ze sprzedaży

W przypadku, gdy przychód ze sprzedaży zostanie w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe zbywcy, to wówczas dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku. Jeśli jednak tylko część przychodu przeznaczona zostanie na cele mieszkaniowe, to zwolnieniem objęta będzie tylko ta część dochodu, która proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Własny cel mieszkaniowy - co to oznacza?

Własny cel mieszkaniowy oznacza wydanie środków na mieszkanie lub dom, w którym podatnik będzie zamieszkiwał lub zakup gruntu na którym podatnik zamierza postawić nieruchomość mieszkalną, w której będzie realizowany jego cel mieszkaniowy.

Ulga na własne cele mieszkaniowe nie może być realizowana wówczas, gdy kupiona nieruchomość przeznaczona jest na wynajem. Warto wiedzieć również podkreślić, że umowa przedwstępna  nie jest dokumentem, który daje możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej, ponieważ zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych prawo do ulgi przysługuje dopiero w momencie zakupu nieruchomości, czyli podpisania umowy przyrzeczonej.

Innym przypadkiem, który zwalnia z konieczności uiszczenia podatku dochodowego przed upływem 5 lat jest brak dochodu, czyli sprzedaż mieszkania po cenie, w której zostało nabyte lub niższej.

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości ?

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych oblicza się w następujący sposób:

1. ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia

dochód = przychód – koszty uzyskania przychodu + odpisy amortyzacyjne

2. obliczenie dochodu zwolnionego

3. obliczenie podstawy opodatkowania

podstawa obliczenia podatku = dochód x wydatki na cele mieszkaniowe /przychód ze zbycia

4. podatek dochodowy należny do zapłaty

Podatek należny do zapłaty = 19% x podstawa obliczenia podatku

Do kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?

Niezależnie od tego, czy dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu, czy tej jest zwolniony z podatku, osoba dokonująca odpłatnego zbycia nieruchomości po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż powinna złożyć zeznanie roczne PIT-39.

W zeznaniu tym należy określić kwotę przychodu, kosztów uzyskania przychodu i dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (zarówno opodatkowanego jak i zwolnionego).

Zeznanie należy złożyć w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym dokonano odpłatnego zbycia

Podatnik ma obowiązek wykazać dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe poniósł przed złożeniem zeznania, czy zamierza je ponieść w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym uzyskany był przychód.

Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych należy uiścić w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, czyli do 30 kwietnia.

Jeżeli w złożonym zeznaniu PIT-39:

• podatnik wykazał dochody zwolnione z opodatkowania,
• a nie wypełnił warunków zwolnienia określonych w ustawie PIT, np. w ustawowym terminie, tj. w okresie 3 lat, nie wydatkował uzyskanych z odpłatnego zbycia środków na cele inne niż mieszkaniowe określone w ustawie - należy złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek dochodowy wraz z odsetkami za zwłokę.

Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskałeś przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącz­nie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Małżonkowie sprzedający wspólnie nieruchomość, objętą wspólnotą majątkową muszą złożyć dwie deklaracje, z wykazanym przychodem ze swojego udziału we współwłasności. Przychód ten może być pomniejszony o przypadające na każdego z małżonków wydatki związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Każdy z małżonków powinien również wykazać do opodatkowania połowę dochodu, rozumianego jako przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu.

Podatek w przypadku sprzedaży kilku nieruchomości

W ostatnich latach zwiększyła się liczba przeprowadzanych przez Urzędy Skarbowe dotyczących rozliczenia zysków osiąganych ze sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne. W przypadku zbycia przez tą samą osobę kilki nieruchomości na przestrzeni lat istnieje ryzyko, że organy podatkowe zakwalifikują odpłatne zbycie jako zbycie dokonane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub ustawy o podatku od towarów i usług.

Zakwalifikowanie przez organ podatkowy dokonywanych transakcji zbycia nieruchomości jako transakcje dokonywane w ramach działalności gospodarczej powoduje konieczność zapłaty podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych nawet wówczas, gdy od daty nabycia nieruchomości upłynęło więcej niż 5 lat.