Wymagane odległości garażu od granicy działki
Co do zasady, garaż na działce budowlanej należy sytuować w odległości nie mniejszej niż:
- 4 metry od granicy sąsiadującej działki – w przypadku, gdy garaż zwrócony jest ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy,
- 3 metry od granicy sąsiadującej działki – w przypadku, gdy garaż zwrócony ścianą do granicy nie posiada okien i drzwi.
Wyjątkiem od generalnej zasady, jest sytuacja, w której plan miejscowy dopuszcza usytuowanie garażu w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy dla garażu zwróconego ścianą do sąsiadującej granicy bez okien i drzwi.
Należy wskazać, że § 12 ust. 4 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (dalej: „Rozporządzenie”), dopuszcza lokalizację w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej garażu bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien lub drzwi – w przypadku garażu o długości nie większej niż 6,5 m (przed 2018 r.: 5,5 m) i wysokości nie większej niż 3 m. Wydaje się, że powyższa regulacja obowiązuje jedynie wówczas, gdy dla danej działki nie obowiązuje plan miejscowy, a w przypadku, gdy taki plan uchwalono, jego zapisy w tym zakresie są wiążące. Zgodnie z orzecznictwem, ustalenia uchwalonego przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego stanowią prawo miejscowe obowiązujące na danym terenie i mają charakter wiążący (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2019 r. II OSK 560/17).
W ocenie skutków regulacji zawartych w projekcie nowelizacji rozporządzenia sporządzonej przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, czytamy, że wydłużenie w ww. przepisie garażu do 6,5 metrów nastąpiło z uwagi na fakt, iż garaż powinien być wykonany zgodnie z zasadami sztuki projektowej oraz z uwagi na konieczność stosowania grubszych ścian zewnętrznych.
Należy pamiętać, że usytuowanie garażu w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy niej, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu, a zachowanie odległości o których mowa powyżej, nie jest wymagane w sytuacji, gdy działka graniczy z drogą publiczną. Wówczas o minimalnych odległościach garażu czy innego budynku od drogi decydują przepisy art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych.
Garaż wolno stojący obok domu - wymagania
Garaż w zabudowie jednorodzinnej, stanowiący samodzielny obiekt budowlany lub część innego obiektu, powinien mieć:
- wysokość w świetle konstrukcji – minimum 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych – co najmniej 2 m,
- wysokość wjazdu – minimum 2,3 m szerokości i 2 m wysokości w świetle,
- elektryczną instalację oświetleniową,
- wentylację, która powinna odpowiadać warunkom określonym w § 108 Rozporządzenia,
- posadzkę ze spadkami do wpustu kanalizacyjnego, przy czym w zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej spadki mogą być skierowane bezpośrednio na nieutwardzony teren działki,
- ścianę oddzielenia przeciwpożarowego, jeżeli garaż stoi w granicy działki.
Szerokość dojazdu do stanowisk znajdujących się w garażu powinna być dostosowana do warunków ruchu pojazdów, jakie mają być parkowane oraz sposobu ich usytuowania w stosunku do osi drogi, ale nie mniej niż:
- 5 m – przy usytuowaniu prostopadłym,
- 4 m – przy usytuowaniu pod kątem 60 stopni,
- 3,5 m – przy usytuowaniu pod kątem 45 stopni,
- 3m – przy usytuowaniu równoległym.
Odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego, a ścianą powinna wynosić co najmniej 0,3 m, a w przypadku samochodów osobowych, szerokość stanowisk postojowych powinny mieć szerokość wynoszącą co najmniej 2,5 m i długość 5 m (zmiana szerokości stanowiska postojowego nastąpiła nowelizacją Rozporządzenia ze względu na dużą ilość samochodów o większej szerokości). Powyższe oznacza w praktyce, że minimalna szerokość garażu dla 1 pojazdu wynosi 3,1 m.
Czy budowa garażu wolno stojącego wymaga pozwolenia na budowę?
Budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2 (przy czym łączna liczba takich obiektów nie może przekroczyć dwóch na każde 500m2 powierzchni działki) nie wymaga pozwolenia na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia.
Zgodnie z orzecznictwem, budynek wolno stojący to budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. W obiekcie tego typu, pomiędzy poszczególnymi elementami budynku, takimi jak fundament, ściany nośne więźba dachowa, istnieje wolna przestrzeń i żaden z tych elementów nie jest konstrukcyjnie ani funkcjonalnie powiązany z drugim obiektem budowlanym. (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 20 stycznia 2022 r. II SA/Kr 1204/21).
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2021.2351 t.j. z dnia 2021.12.20),
- Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U.2021.1376 tj. z dnia 2021.07.29),
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.2022.1225 t.j. z dnia 2022.06.09).
Kancelaria Radcy Prawnego Wojciech Zabrocki specjalizuje się w zakresie prawa budowlanego oraz odszkodowań. Pełny zakres działalności na stronie www.prawnikgdansk.com
Kontakt z autorem: [email protected]
