Odbiór robót budowlanych - przepisy i odpowiedzialność uczestników procesu budowlanego

2024-01-08 7:31
budowa domu
Autor: Andrzej Szandomirski

Odbiór robót budowlanych to ważny etap realizacji budowy, potwierdzający zobowiązania wykonawcy zawarte w umowie o roboty budowlane. Po jego dokonaniu wykonawca może żądać od inwestora wypłaty wynagrodzenia. Moment odbioru robót jest także istotny dla odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji.

Spis treści

  1. Umowa o roboty budowlane - zobowiązania stron
  2. Odbiór robót budowlanych - protokół zdawczo-odbiorczy
  3. Odbiór robót budowlanych - ważne kwalifikacje
  4. Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego
  5. Kompetencje kierownika budowy

Umowa o roboty budowlane - zobowiązania stron

Zgodnie z istotą umowy o roboty budowlane, która zawarta jest w art. 647. Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny,  przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Odbiór robót budowlanych - protokół zdawczo-odbiorczy

Należy zauważyć, że pomimo dużej wagi odbioru jako czynności techniczno-prawnej w procesie inwestycyjnym, nie został on szczegółowo uregulowany w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane, które zawarte są w art. 647–658 Kodeksu Cywilnego. W związku z tym stosuje się te odnoszące się do umowy o dzieło, która jest uregulowana w art. 627-646. Zastosowanie mają zapisy art. 643, w którym wskazano, że zamawiający zobowiązany jest odebrać dzieło, które przyjmujący zamówienie wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem.

Należy podkreślić, że w przepisach nie zaznaczono, by odbiór nastąpił w sposób sformalizowany. Jednak niezależnie od tego przepisu strony mogą w umowie sprecyzować obustronny obowiązek dokonania odbioru prac poprzez spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Należy też podkreślić, że w przypadku braku jasnych regulacji umownych, wykonawcy należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła (obiektu, robót, prac), a jeżeli ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych.

W zakresie rozliczeń pomiędzy zamawiającym a wykonawcą przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy o roboty budowlane wskazują, że w braku odmiennego postanowienia umowy, inwestor zobowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo i w miarę ich ukończenia regulować przypadające na dany zakres części wynagrodzenia.

9. Ocieplenie i wykończenie ścian zewnętrznych. Szkoła budowania.

Odbiór robót budowlanych - ważne kwalifikacje

Zapewnienie odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora. W tym zakresie za prawidłowość wykonania robót odpowiadają:

  • kierownik budowy,
  • inspektor nadzoru inwestorskiego.

Zakres obowiązków kierownika budowy opisany jest szczegółowo w art. 22. „Podstawowe obowiązki kierownika budowy” Ustawy Prawo budowlane. Z uwagi na fakt, że przy realizacji praktycznie każdego obiektu występują branże to kierownik budowy z reguły koordynuje i współpracuje odpowiednimi osobami tj. kierownikiem robót sanitarnych i kierownikiem robót elektrycznych.

Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego

Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Zawsze działa na budowie w imieniu inwestora i zgodnie z art. 25 Ustawy do jego obowiązków należy reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące usunięcia nieprawidłowości. Zazwyczaj nadzór budowy nie jest jednoosobowy i prowadzony jest w ramach branż tj. branży konstrukcyjno-architektonicznej, branży sanitarnej i elektrycznej. Należy też zauważyć, że nie w każdym przypadku nadzór inspektora nadzoru będzie wymagany. Przepisy w zakresie obowiązku ustanowienie inspektora nadzoru znajdują się  ust. 2 art. 19 Ustawy.

Kompetencje kierownika budowy

W modelu realizacji inwestycji, w którym występuje generalny wykonawca, kierownik budowy jest zatrudniany przez wykonawcę. Wtedy jego rolą jest prowadzenie dokumentacji budowy i zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót.

Wpisem do dziennika budowy zgłasza inwestorowi do odbioru obiekt budowlany, uczestniczy w czynnościach odbioru oraz zapewnienia usunięcia stwierdzonych wad. Jednak w przypadku gdy zatrudnia go bezpośrednio inwestor i występuje on w strukturach organizacyjnych projektu inwestora jego rola się nieco zmienia, gdyż wtedy również jest przedstawicielem inwestora na budowie.

Występują również inwestycje, gdzie nie ma inspektora nadzoru i wtedy to kierownik budowy odpowiada za prowadzenie i kontrolę zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, a także rozlicza ilościowo wykonane roboty.

W modelu, w którym to inwestor bezpośrednio angażuje zarówno kierownika budowy, jak i inspektora nadzoru inwestorskiego, z punktu widzenia kompetencyjnego zmienia się również rola inspektora nadzoru. Oczywiście, nie wynika to z ustawy, ale w tym przypadku będzie on dodatkową kontrolą pracy wykonywanej przez kierownika budowy i wypełnieniem obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru nałożonego na inwestora dla przypadków ust. 2 art. 19 Ustawy.

Klasyczny układ ról nakreślony przez przepisy Ustawy Prawo budowlane w zakresie odbioru prac od wykonawcy zostaje wtedy zakłócony. Faktycznie, prace od wykonawcy odbiera kierownik budowy, który jest również samodzielną funkcją techniczną w budownictwie, a inspektor nadzoru kontroluje pracę kierownika budowy.

o autorze

Rafał Dybicz jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Czytaj więcej