Nadbudowa budynku w procedurach administracyjno-budowlanych

Formalności związane z nadbudową budynku należy rozpocząć od zapoznania się z definicją nadbudowy zawartej w pkt. 6 art. 3 „Definicje” Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, według której pod pojęciem budowa należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. A zatem nadbudowa budynku mieści się w definicji budowy co ma daleko idące konsekwencje prawne. W definicji, która jest przytoczona w pkt. 12 art. 3 przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Z kolei zapisy ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego wskazują, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 – 31, które zawierają kanon obiektów i robót niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę.

Z powyższego wynika wprost, że pomimo tego, że budynek istnieje to zgodnie z Prawem budowlanym, aby przeprowadzić proces inwestycyjny polegający na nadbudowie należy uzyskać pozwolenie na budowę.

Zgłoszenie nadbudowy budynku

W tym celu do właściwego organu względem położenia nieruchomości trzeba złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dołączyć następujące dokumenty:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący:

1. określenie granic działki lub terenu,
2. usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
3. sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
4. układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
5. informację o obszarze oddziaływania obiektu;

• projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:

1. układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
2. zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
3. charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
4. opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
5. projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
6. charakterystykę ekologiczną,
7. informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
8. opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,
9. informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
10. postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, jeżeli zostało wydane.

Szczegółowe regulacje w sprawie dokumentów jakie należy przedłożyć znajdują się w art. 33 Prawa budowlanego. W przypadku składania wniosku w dotychczasowej papierowej formie dokumentację składamy w trzech egzemplarzach. Ustawodawca przewidział również możliwość złożenia wniosku oraz projektu budowlanego w postaci cyfrowej.

Ekspertyza techniczna przed nadbudową budynku

W przypadku, nadbudowy zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, konieczne będzie wykonanie i przedłożenie wraz z innymi dokumentami ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Ekspertyzę taką może wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Dokument powinien zawierać informacje o stanie fundamentów, ścian, nadproży, stropów i dachu, określać nośność elementów konstrukcyjnych oraz wskazywać sposób naprawy ewentualnych uszkodzeń. W przepisie konieczne będzie również wykonanie badań podłoża gruntowego. Podstawowymi dokumentami archiwalnymi stanowiącymi bazę do jej sporządzenia, jest archiwalna dokumentacja budowlane, dokumentacja powykonawcza, a także protokoły z okresowych przeglądów budowlanych oraz książka obiektu budowlanego. W przypadku gdy tych dokumentów nie ma może okazać się konieczne sporządzenie szczegółowej inwentaryzacji budynku.

Należy również pamiętać, że jeżeli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek o wydanie pozwolenia na budowę musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgoda współwłaścicieli na nadbudowę budynku

Kolejnym bardzo istotnym, a może nawet kluczowym dokumentem jest oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku gdy inwestor nie jest jedynym właścicielem budynku lub inwestycja przeprowadzone jest przez wspólnotę mieszkaniową, konieczne będzie uzyskanie zgody współwłaścicieli. W przypadku nieruchomości do 7 lokali wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele dysponujący większością udziałów mogą wystąpić o rozstrzygniecie na drodze sądowej.

W przypadku dużej wspólnoty udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, a także na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga podjęcia stosownej uchwały przez członków wspólnoty.

Uchwała ta musi być zaprotokółowana przez notariusza, bo w wyniku nadbudowy zmienią się wysokości udziałów wszystkich członków. Warto również zaznaczyć, że w części wyroków sądowych pojawia się pogląd, zgodnie z którym zgodę powinni wyrazić wszyscy właściciele lokali, co z kolei może być trudne do osiągnięcia.

Nadbudowa budynku wpisanego do rejestru zabytków

Nadbudowa i przebudowa budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga dodatkowo uzyskania zgody właściwego konserwatora zabytków.