Czy deweloperom grożą bankructwa? PZFD chce zmian w ustawie deweloperskiej
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) uważa, że tzw. ustawa deweloperska spowoduje zamieszanie na rynku nieruchomości, a firmy z nim związane mogą mieć problemy z prowadzeniem działalności deweloperskiej. Niejasne i niejednoznaczne zapisy ustawy, zamiast porządkować relacje pomiędzy deweloperem a kupującymi nieruchomość będą dodatkowym źródłem konfliktów.
Dlatego też PZFD, jeszcze w lutym 2012 roku, chce złożyć w Sejmie projekt nowelizacji Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oficjalne postulaty mają trafić m.in. do klubów parlamentarnych, premiera oraz komisji infrastruktury.
Deweloper może działać wyłącznie z licencją od banku
Zdaniem Jacka Bieleckiego, dyrektora generalnego PZFD, najwięcej kontrowersji wzbudza wymóg, że dweloper ma mieć specjalny rachunek powierniczy. Mieszkaniowy rachunek powierniczy ma zabezpieczać wpłaty nabywców i – zgodnie z ustawą – być warunkiem koniecznym prowadzenia działalności deweloperskiej. Co potwierdził też, na konferencji zorganizowanej przez PZFD i poświęconej ustawie deweloperskiej, Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich (ZBP).
Obowiązek uzyskania rachunku powierniczego w banku (czyli jak powiedział J. Bielecki „licencji na prowadzenie działalności deweloperskiej”) może doprowadzić do ograniczenia liczby firm deweloperskich. Gdyż, zgodnie z zapowiedzią Związku Banków Polskich, z otwarciem takiego rachunku mogą mieć problemy nawet ci deweloperzy, którzy działają na rynku od wielu lat, nie mówiąc już o firmach nowych, rozpoczynających dopiero działalność w tej branży. Według informacji PZFD, banki nie będą otwierać mieszkaniowych rachunków powierniczych firmom, które dotychczas nie korzystały z kredytów i nie mają wiarygodnej historii kredytowej.
Niestety, ustawodawca nie przewidział alternatywnych sposobów zabezpieczenia wpłat nabywców nieruchomości. Polski Związek Firm Deweloperskich będzie postulował wprowadzenie form dopuszczalnych w innych krajach europejskich. Na przykład sukcesywne przewłaszczanie nieruchomości w miarę kolejnych wpłat, powierzenie kontroli nad inwestycją nie tylko bankom lecz również innym podmiotom (specjalistycznym firmom, prawnikom bądź notariuszom) i na koniec możliwość gwarancji lub ubezpieczenie wpłacanych zaliczek jako samodzielne zabezpieczenie.
Wadą ustawy jest również zapis, który prawo wypowiedzenie umowy prowadzenia rachunku powierniczego daje wyłącznie bankowi, przez co - w myśl nowych przepisów - deweloper traci możliwość świadczenia usług.
PZFD uważa też, że obowiązek założenia przez dewelopera rachunku powierniczego nie powinien odnosić się do inwestycji rozpoczętych przed 29 kwietnia 2012 roku, czyli dniem wejścia w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Ustawa deweloperska a umowa sprzedaży nieruchomości
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego miała wyeliminować konflikty pojawiające się między deweloperami a kupującymi. Tak się jednak nie stało. Ustawodawca niedoprecyzował w umowie deweloperskiej wielu punktów spornych. Między innymi takich jak: możliwa wysokość waloryzacji i zmiany cen nieruchomości, górna granica kary umownej na rzecz dewelopera czy dopuszczalna różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a wykonaną. Warto przy tym pamiętać, że w świetle obowiązujących przepisów każda różnica uprawnia do roszczeń.
Wiele problemów może przysporzyć też konieczność podpisywania umowy przedwstępnej – zobowiązującej do zawarcia umowy deweloperskiej – w formie aktu notarialnego. Klient nie wpłacając środków na mieszkanie może zyskać prawo wpisania roszczenia do księgi wieczystej.
Związek chce wprowadzenia do ustawy umowy rezerwacyjnej – ograniczonej w czasie i określającej górną granicę wpłaty przez nabywcę. Umowa rezerwacyjna powinna też zawierać zobowiązanie dewelopera do zwrotu wpłaconej „kaucji” w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu w określonym czasie. Taka umowa minimalizowałaby ryzyko obu stron transakcji.
Co ma zawierać prospekt informacyjny dotyczący sprzedawanej nieruchomości?
Ustawa deweloperska nakłada na firmę deweloperską obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego prezentującego realizowane przedsięwzięcie deweloperskie.
Inwestor musi poinformować kupujących o wszystkich inwestycjach realizowanych w promieniu 1 km, niezależnie od ich charakteru. Dla przykładu: deweloper ma obowiązek opisania w prospekcie przebudowy odcinka wodociągu realizowanej w odległości np. 800 m od budowanego osiedla, ale nie musi już informować kupujących o wysypisku śmieci znajdującym się w odległości 1200 m.
W związku z tym PZFD uważa za stosowne wprowadzenie konieczności informowania kupujących o wszelkich inwestycjach mogących oddziaływać na nieruchomość, na podstawie odrębnych przepisów (jak to jest w Prawie budowlanym) oraz o zapisach w planie miejscowym.
Absurdalny wydaje się też zapis grożący karą 2 lat więzienia za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie w stosunku do konsekwencji, jakie czekają dewelopera – grzywna – za niesporządzenie prospektu.
Niekonsekwencją ustawodawcy jest też fakt, iż w prospekcie deweloper musi podać cenę 1 m2 mieszkania. Ale już w umowie deweloperskiej należy wpisać cenę całego mieszkania wraz z przynależnościami, jak np. balkon, komórka czy miejsce postojowe.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana ustawą deweloperską, przyjęta została przez Sejm 31 sierpnia 2011 roku. Na początku października 2011 ustawę podpisał Prezydent. Ustawa deweloperska zacznie obowiązywać 29 kwietnia 2012 roku.
