Jest Pan, razem ze swoim przyjacielem Sławkiem Muturi, propagatorem idei zdobywania wolności finansowej oraz wolności w myśleniu poprzez inwestowanie w nieruchomości, co podobno każdy może robić. Czy to w dobie kryzysu, który dotknął portfele Polaków i niewątpliwie tąpnął rynkiem nieruchomości i kredytów bankowych, nie jest to przewrotny czas na głoszenie takiego hasła?
- Każdy czas na głoszenie idei wolności finansowej jest dobry, a dodatkowo moment kryzysu gospodarczego był chwilą refleksji dla wielu z nas. Okazało się, że recepty na szybkie i nieograniczone bogacenie się oraz ciągły boom gospodarczy i inwestycyjny , po raz kolejny się nie sprawdziły. Wiele osób w pogoni za obietnicami często niezrozumiałych dla siebie zysków straciło dużą część swoich oszczędności. Wielu zaczęło się zastanawiać, jaką mają alternatywę. My ją zidentyfikowaliśmy – mówimy, że może zamiast ścigać się w pogoni za „zwrotami z inwestycji”, warto wyznaczyć sobie własny cel. Tym celem powinien być poziom oczekiwanych za jakiś czas dochodów gotówkowych nie uzależnionych od świadczenia przez ciebie pracy i konsekwentne budowanie portfela nieruchomości, których wynajem da ci te dochody. Oczywiście zbudowanie takiego portfela zajmie czas i będzie wymagać systematycznej pracy, ale nagroda jest tego warta.
Co do tąpnięcia na rynku mieszkaniowym, uważamy, że nastąpiła chwilowa korekta po bardzo „rozgrzanym” okresie lat 2006–2008. Była to nie pierwsza i zapewne nie ostatnia korekta, co nie zmienia faktu, że ceny nieruchomości będą dalej w Polsce rosły. Z tego punktu widzenia, jest to zatem dobry moment, aby inwestować w nieruchomości.
Komentując sytuację na rynku kredytów mieszkaniowych – rzeczywiście ostatni rok to rok znacznego ograniczenia kredytowania zakupów mieszkań przez banki. Była to reakcja na to, co wydarzyło się w bankowości na świecie. Polskie banki nie miały na szczęście takich problemów. U nas praktycznie nie udzielano kredytów osobom, które nie powinny ich dostać. Stąd skala realnych strat dla polskich banków była znikoma. Ze swej natury – kredyt hipoteczny i ogólnie kredytowanie nieruchomości – jest dla banków doskonałym interesem, gdyż zapewnia im dochody przez wiele lat. Dlatego jest to kwestia czasu i to raczej nieodległego, gdy banki ponownie rozpoczną intensywny marketing kredytów hipotecznych. Podsumowując, uważamy, że każdy czas na budowanie wolności finansowej jest dobry, kryzysy mają to do siebie, że przychodzą i mijają, a najważniejsze jest określenie sobie celu dla siebie i jego systematyczne realizowanie.
Jak doszliście Panowie do własnej drogi wolności myślenia i niezależności poprzez inwestowanie w nieruchomości? Co to właściwie jest za zależność pomiędzy jedną a drugą wolnością?
- Zaczynaliśmy swoje kariery zawodowe w szczególnym momencie, jakim był przełom lat 80. i 90. Gwałtowne otwarcie kraju, zmiany systemu gospodarczego, niewiele osób z doświadczeniem w gospodarce rynkowej – to był duch tamtego czasu. Mając wtedy wiele różnych opcji, zdecydowaliśmy, że podejmiemy pracę w konsultingu. Praca w najlepszych międzynarodowych firmach doradczych dała nam możliwość uczestniczyć, obserwować i współtworzyć strategie wielu firm. Współpracowaliśmy z wieloma najlepszymi managerami z Polski i Europy. Wtedy też zaobserwowaliśmy, jak bardzo ludzie uzależniają się od myślenia w kategoriach „ co powiedzą inni”, jak oceni ich instytucja. Zaskoczyło nas, jak niewiele osób wyznacza sobie swoje własne cele, a zamiast tego - „ściga się” z otaczającą je rzeczywistością. Problemem jest jednak to, że ta rzeczywistość ciągle się zmienia. Uznaliśmy wtedy, że tym, co daje szansę na niezależność myślenia i działania, jest wolność finansowa. Po rozmowach z mądrymi ludźmi i lekturze wielu mądrych książek zrozumieliśmy, że taką wolność finansową osiągniemy, inwestując i wynajmując nieruchomości. W 1998 roku kupiliśmy swoje pierwsze mieszkania pod wynajem. W następnych latach, ograniczając konsumpcję, dodawaliśmy kolejne, aby w ten sposób stopniowo zbudować swoją wolność finansową.
Czy rzeczywiście jest możliwe, że nie będąc majętnym, można zostać właścicielem portfela nieruchomości?
- Oczywiście, że jest to możliwe i potwierdzają to przykłady wielu osób w różnych krajach, od tak zamożnych jak USA, po mniej zamożne, jak np. Kenia w Afryce. Często właścicielami portfeli wynajmowanych nieruchomości są tam osoby, które nie potrafią pisać i czytać, za to rozumieją podstawy wpływające na ich obecną i przyszłą wartość. Częstym nieporozumieniem i błędem jest mieszanie pojęć – bogactwo i wolność finansowa. Nie trzeba być bardzo bogatym, aby być wolnym finansowo, i odwrotnie, często bogaci na pierwszy rzut oka ludzie, nie są wolni finansowo. A dzieje się tak dlatego, że zgromadzony majątek, zamiast przynosić im gotówkowe dochody, wręcz odwrotnie – pochłania regularnie znaczące kwoty gotówki. Przykładem może być apartament wakacyjny za granicą, który jest bardzo rzadko przez właściciela odwiedzany, a jego bieżąca obsługa kosztuje. Oczywiście posiadanie gotówki na starcie ułatwia i przyspiesza budowanie portfela. Jednak w przypadku większości osób, które wkroczyły na drogę inwestowania, działo się to z pomocą kredytu. I myślę, że podobnie będzie w przypadku wielu osób w Polsce, które podejmą ten wysiłek. Wielkość kredytu musi być tak dobrana, aby dochód z najmu z pewną rezerwą pokrywał spłaty rat kredytowych. Dlatego każdy wkład własny poprawia bezpieczeństwo tej inwestycji. Z perspektywy inwestującego – kredyt spłaca najemca, a on staje się właścicielem lokalu, którego wartość rośnie w upływem czasu. Wielu inwestorów po pewnym czasie realizuje ”wzrost wartości", albo sprzedając mieszkanie, albo zwiększając kwotę kredytu, którego zabezpieczeniem jest nabyte mieszkanie. Uzyskaną w ten sposób gotówkę przeznaczają na nowe zakupy i rozbudowują w ten sposób swój portfel.
Jak widać – jest to pewien proces, ale w sumie nie aż tak skomplikowany, jak może się wydawać. Inwestowanie w nieruchomości to - w porównaniu do inwestowania w skomplikowane instrumenty finansowe – powrót do zdroworozsądkowych podstaw. Ludzie zajmują się tym od wieków. Na pewno po pierwszym doświadczeniu, kolejne będą dużo prostsze. Najważniejsze jest określenie sobie celu i konsekwentne do niego dążenie.
Ale tak właściwie, wynajmowanie mieszkań nie jest w Polsce czymś nowym, powiem nawet, że ma długą tradycję niezależnie od systemu gospodarczego i politycznego. Czym innym jest Panów teoria w kontekście tej tradycji?
- Oczywiście, że wynajem mieszkań ma długą tradycję zarówno na świecie jak i w Polsce. Novum polega na tym, że mówimy o budowaniu portfela lokali na wynajem, jako metodzie na zapewnienie sobie niezależnych od pracy dochodów, a tym samym - praktycznym sposobem na osiągnięcie wolności finansowej. Również i ta idea znana jest już od dawna na świecie, my praktycznie przenosimy ją do polskich realiów i wyjaśniamy, na czym może ona polegać i co należy zrobić. Uświadamiamy też, że jest to nie tylko możliwe, ale wręcz łatwiejsze niż się powszechnie wydaje. Temu właśnie poświęcona jest nasza książka „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”, która jest pierwszym tego typu poradnikiem napisanym przez polskich autorów w oparciu o własne doświadczenia.
Książka "Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości", autorstwa Sławomira Muturi i Roberta Zduńczyka, w księgarniach już od listopada br.
