Branża deweloperska w 2008 roku - trendy i prognozy

Formułowanie prognoz dla rynku deweloperskiego na kolejny rok dawno już nie było tak trudne jak dziś. Rynek mieszkaniowy znajduje się na zakręcie, w dodatku jest to zakręt górski, nie wiemy, jak długo potrwa jazda na wirażu, ani co nas czeka za zakrętem.

Po stronie popytu można spodziewać się wyraźnego zahamowania. Już w 2007 roku zmalała skala zakupów inwestycyjnych i spekulacyjnych, zwłaszcza realizowanych przez nabywców zagranicznych. Także nabywcy szukający mieszkań na własne potrzeby podchodzą od połowy roku do zakupów dużo spokojniej. Spodziewane w 2008 roku dalsze podwyżki stóp procentowych oraz marż bankowych zmniejszą zdolność kredytową nabywców. Spadek popytu nie powinien jednak mieć dramatycznej skali, szczególnie, że do Polski napływać będą pieniądze osób pracujących za granicą.

Z drugiej strony liczba pozwoleń na budowę, plany ogłaszane przez deweloperów, liczba transakcji zakupu gruntów oraz liczba rozpoczynanych mieszkań, świadczą o tym, że podaż jeszcze wzrośnie. Dodatkowo konkurencję na rynku zwiększą instytucje i osoby prywatne, które w 2008 r. wystawią na sprzedaż mieszkania kupione w ostatnich latach na cele inwestycyjne. Rosnąca podaż przy ograniczonym popycie zaowocuje mniej lub bardziej zakamuflowanymi obniżkami cen, które zaczną obejmować darmowe miejsce postojowe, balkon lub część robót wykończeniowych. Aby zachęcić klientów do zakupu, deweloperzy częściej oferować będą im atrakcyjne warunki płatności w systemie 10/90 lub 15/85 lub zaczną wykazywać większą gotowość do poufnych negocjacji ceny w końcowej fazie zakupu.

Niestety, trudno oczekiwać w 2008 roku obniżek cen gruntów lub kosztów wykonawstwa. W tej sytuacji deweloperzy mogą być zmuszeni do akceptowania marż poniżej 20 procent. Będzie to także efekt spadku tempa sprzedaży oraz wzrostu kosztów finansowania budowy, wynikającego z podwyżki stóp procentowych.

Problemy mogą mieć deweloperzy, którzy kupowali drogie grunty w 2006 roku, spodziewając się kilkuletniego stabilnego wzrostu cen mieszkań. Te firmy nie tylko nie uzyskają założonych marż, ale mogą stanąć wobec konieczności odsprzedaży gruntu, a w szczególnych przypadkach nawet wobec zagrożenia upadłością.

Natomiast ci deweloperzy, którzy kilka lat temu kupili relatywnie tanie działki na obrzeżach miast, teraz wprowadzą dzięki temu stosunkowo niedrogie mieszkania na rynek i będą je z powodzeniem, choć wolniej, sprzedawać, co pozwoli im przetrwać okres słabszej koniunktury.

Powyższy scenariusz nie zakłada głębszej zapaści polskiej gospodarki, a jedynie spowolnienie tempa wzrostu i lekki wzrost inflacji. Gdyby zapowiedzi światowej recesji okazały się prawdziwe, problemy polskich deweloperów mogłyby stać się poważniejsze. Można jednak oczekiwać, że sytuacja gospodarcza poprawi się znów w latach 2010-2011 ze względu na zbliżające się EURO 2012 i planowane wejście Polski do strefy euro. Jeśli w międzyczasie zmaleje nieco podaż, wzrośnie podaż gruntów, skróci okres oczekiwania na decyzje administracyjne a dochody ludności będą nadal rosnąć, to można liczyć na powrót dobrej koniunktury, czego życzymy tak sobie, jak i deweloperom.