Rząd pokaże realne ceny mieszkań. Różnica między ofertą a sprzedażą sięga 17,8%

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-17 10:34

W Polsce powstaje państwowy system jawności cen mieszkań - obok już publikowanych cen ofertowych deweloperów ma pokazać także realne ceny po sprzedaży. Kluczowym elementem jest ogólnopolski Portal DOM budowany przez UFG za 32,6 mln zł. To ważne dla rynku, bo w dużych miastach różnica między ofertą a transakcją sięga dziś nawet 17,8 proc.

Puste, jasne wnętrze nowego mieszkania z dużymi oknami i widokiem na zieleń. O cenach nieruchomości czytaj na Muratorplus.
Autor: GOLFX/ Getty Images Ściany odbieranego nowego mieszkania powinny być otynkowane, mogą być też pomalowane białą farbą lub w innym kolorze, jeśli przewiduje to wybrany standard wykończenia

W Polsce powstaje państwowy system ujawniania cen mieszkań, ale jego elementy wchodzą w życie w różnym tempie. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym są już obowiązkowo publikowane, od 11 listopada 2026 r. mają być raportowane w ustrukturyzowanej formie elektronicznej, a równolegle trwa budowa Portalu DOM, czyli centralnego narzędzia z danymi o cenach transakcyjnych mieszkań i domów. To publiczna inwestycja cyfrowa o szacowanej wartości 32 613 031 zł, prowadzona w skali całego kraju przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Jawność cen ofertowych już obowiązuje na rynku pierwotnym

Najdalej zaszła część systemu dotycząca cen ofertowych mieszkań i domów sprzedawanych przez deweloperów. Obowiązek wynika z ustawy z 21 maja 2025 r., opublikowanej 10 czerwca 2025 r., która weszła w życie po miesiącu od ogłoszenia. Według materiałów senackich nowe sprzedaże zostały objęte tym obowiązkiem od 11 lipca 2025 r..

Deweloper musi nie tylko pokazać cenę oferty, ale też przekazywać dane raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji. Dane mają trafiać do dane.gov.pl jako dane o wysokiej wartości. W praktyce oznacza to, że rynek pierwotny przestaje opierać się wyłącznie na rozproszonych cennikach publikowanych na stronach inwestycji.

Znaczenie tej zmiany jest duże także ze względu na skalę rynku. Według GUS w okresie styczeń-maj 2026 r. deweloperzy oddali do użytkowania 45,7 tys. mieszkań. To pokazuje, jak szeroki segment obejmuje już ustawowy obowiązek jawności cen.

Od 11 listopada 2026 r. ruszy elektroniczne raportowanie do dane.gov.pl

Kolejny etap to uporządkowanie technicznej strony raportowania. Ustawa z 17 lipca 2026 r., podpisana 7 sierpnia i opublikowana 10 sierpnia 2026 r., wprowadza obowiązek przekazywania danych w formie dokumentu elektronicznego zgodnie ze strukturą określoną przez ministra cyfryzacji. Wejdzie w życie 11 listopada 2026 r..

Dla deweloperów oznacza to przejście od samego obowiązku publikacji do bardziej sformalizowanego, codziennego zasilania publicznej bazy danymi nadającymi się do analizy. Dla portali, analityków i firm proptech kluczowa będzie porównywalność tych danych. Bez jednolitych słowników i spójnych definicji trudno będzie rzetelnie zestawiać ceny lokali, miejsc postojowych czy komórek lokatorskich.

Ustawa przewiduje też realne skutki prawne za naruszenie obowiązków. Brak publikacji cen albo rozbieżności w danych mogą zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Jeżeli pojawi się różnica w cenie, nabywca może żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie najkorzystniejszej.

Czytaj też: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?

Portal DOM ma pokazywać ceny transakcyjne, a nie tylko oferty sprzedaży

Najważniejsza różnica w całym systemie dotyczy rodzaju danych. dane.gov.pl ma gromadzić ceny ofertowe, natomiast Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portal DOM, ma prezentować statystyki oparte na rzeczywistych transakcjach. To właśnie ten element może ograniczyć lukę między ceną z ogłoszenia a ceną faktycznie zapłaconą.

Według danych NBP w I kwartale 2025 r. średnie ceny ofertowe w wybranych dużych miastach były wyższe od transakcyjnych o około 9,0 proc. do 17,8 proc. Z punktu widzenia kupujących, inwestorów i analityków to różnica bardzo istotna, zwłaszcza w największych aglomeracjach.

Portal DOM nie ma jednak publikować pełnych danych jednostkowych o każdej sprzedaży. System ma pokazywać średnie lub mediany cen, liczbę transakcji, filtry lokalizacji i cech nieruchomości oraz dane na mapie z okresem sięgającym do 2 lat wstecz. Zakres obejmuje wyłącznie mieszkania i domy jednorodzinne. Przepisy nie rozszerzają tego rozwiązania na biurowce, hotele, magazyny ani inne klasyczne nieruchomości komercyjne.

Za Portal DOM odpowiada UFG, ale publiczny start systemu wciąż jest przed rynkiem

Podstawy prawne dla Portalu DOM wprowadzono ustawą uchwaloną 17 października 2025 r. i opublikowaną 1 grudnia 2025 r. Ogólna data wejścia w życie tej ustawy to 2 kwietnia 2027 r., choć część przepisów uruchomiono wcześniej, aby rozpocząć przygotowania organizacyjne i informatyczne.

To jednak nie oznacza, że portal będzie w pełni gotowy dla użytkowników końcowych od tej daty. Harmonogram projektu finansowanego z programu FERC rozpisano od IV kwartału 2025 r. do IV kwartału 2028 r.. Taki rozjazd między ustawą a cyklem wdrożenia IT jest jednym z najważniejszych ryzyk całego przedsięwzięcia.

Operatorem systemu ma być Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Źródłami danych mają być m.in. ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, informacje od deweloperów oraz dane z aktów notarialnych pozyskiwane od Krajowej Administracji Skarbowej. Położenie nieruchomości dla celów mapowych ma być ustalane na podstawie numeru działki i identyfikatora działki.

Przeczytaj: Nowe mieszkania na Pradze-Południe. Zamiast biurowca powstanie prawie 100 lokali

Budżet przedsięwzięcia pokazuje skalę tej cyfrowej inwestycji. Szacowana całkowita wartość projektu to 32 613 031 zł, z czego wkład UE ma wynieść 25 995 847,01 zł. Wskaźnik rezultatu przewiduje 125 tys. użytkowników nowych i zmodernizowanych usług. Osobno wskazano też kwotę 19 034 984,55 zł netto, jaką zamawiający planował przeznaczyć na wdrożenie, bez 5-letniej opieki serwisowej. W dokumentach przetargowych pojawia się konsorcjum Eviden Polska i Eviden Poland R&D, ale ta informacja wymaga jeszcze potwierdzenia w oficjalnym źródle.

Bezpłatny Rejestr Cen Nieruchomości już działa jako drugi kanał dostępu do transakcji

Rynek nie czeka wyłącznie na Portal DOM. Od 13 lutego 2026 r. zniesiono opłaty za dane z Rejestru Cen Nieruchomości, a w geoportalu uruchomiono usługę RCN. To ważne, bo oznacza, że publiczny dostęp do danych transakcyjnych już się rozszerzył, choć w innym modelu niż planowany Portal DOM.

RCN jest bazą prowadzoną przez 385 jednostek. Nie zastępuje Portalu DOM, ale tworzy równoległy kanał pozyskiwania informacji o rynku. W praktyce państwo buduje więc nie jedno narzędzie, lecz cały ekosystem danych: oferty na dane.gov.pl, transakcje w RCN i zagregowane statystyki w budowanym Portalu DOM.

Największe znaczenie nowych danych będzie w metropoliach i dla polityki mieszkaniowej

Nowe regulacje najmocniej odczują duże rynki, takie jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk czy Poznań, gdzie rozpiętość cen między dzielnicami jest wysoka. Ujednolicone dane publiczne mogą ułatwić porównywanie inwestycji i ograniczyć selektywne różnicowanie ofert. To ważne zarówno dla kupujących, jak i dla samych deweloperów, którzy będą działać pod większą presją spójności cenników.

Znaczenie systemu wykracza jednak poza decyzje zakupowe. Dane transakcyjne mają służyć także samorządom, planistom i administracji państwowej przy prowadzeniu polityki mieszkaniowej, analizach publicznych i statystyce. Dla instytucji publicznych to budowa wspólnej infrastruktury informacyjnej, a nie tylko kolejnego portalu dla konsumentów.

Przeczytaj: Miejsce historycznych strajków i wizyty papieża zmienia oblicze. Ruszyła budowa Nowej Tkalni

Jakość danych i geolokalizacja zdecydują o użyteczności systemu

Największe ryzyko nie dotyczy już samej idei jawności, ale jakości wdrożenia. Kluczowa będzie standaryzacja danych, zwłaszcza tego, co dokładnie składa się na cenę lokalu. Bez jasnych definicji rynek może dostać duży zbiór informacji, który będzie trudny do porównywania.

Drugim problemem jest precyzja lokalizacji. W debacie senackiej branża wskazywała, że geolokalizacja na poziomie gminy może być zbyt mało dokładna dla tak zróżnicowanych rynków jak Warszawa. Jeżeli agregacja okaże się zbyt szeroka, portal pokaże trend dla miasta lub gminy, ale niekoniecznie pozwoli ocenić ceny w konkretnej dzielnicy.

Na tym etapie nie ma też podstaw, by traktować jako obowiązujące planowane rozszerzenia systemu. Projekt UD361, który miałby dołączyć do Portalu DOM informacje o historii dewelopera, liczbie zakończonych inwestycji, opóźnieniach czy ostrzeżeniach UOKiK, pozostaje na etapie rządowym. Na 17 września 2026 r. nie ma finalnej publikacji tych przepisów w Dzienniku Ustaw.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Architekt Krzysztof Zalewski. Nie każde miasto musi mieć city i nie wszędzie musimy stawiać wieżowce