700 mieszkań w centrum Józefosławia. Szkoła, drogi i woda mogą wyhamować ten projekt

redakcja Muratorplus.pl
2026-09-17 13:35

W centrum Józefosławia OKAM planuje osiedle z ok. 700 lokalami na 10-hektarowym terenie przy Julianowskiej, ale dziś ważniejsza od samej skali jest gotowość okolicy. Projekt czeka na domknięcie ścieżki planistycznej, a harmonogram od I kwartału 2027 r. zderza się z przeciążoną szkołą, niedokończonym układem dróg i opóźnioną infrastrukturą wodną.

Gęsta zabudowa szeregowa w Józefosławiu widziana z lotu ptaka. O planach na nowe osiedle przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Szymon Starnawski Józefosław pod Warszawą. Nowe domy
Architekt Jan Sikora. Siedem grzechów głównych polskich architektów

W centrum Józefosławia, przy skrzyżowaniu ulic Cyraneczki i Julianowskiej, OKAM przygotowuje projekt mieszkaniowo-usługowy na terenie o powierzchni około 10 ha według gminy. Skala przedsięwzięcia jest duża jak na tę część gminy Piaseczno: inwestor komunikuje dziś około 700 lokali i około 50 tys. mkw. PUM+PUU. Na tym etapie to jednak przede wszystkim projekt planistyczny, a nie budowa w toku. O tym, czy inwestycja ruszy zgodnie z deklarowanym harmonogramem od I kwartału 2027 r., zdecydują nie tylko formalności, ale też tempo rozbudowy szkół, dróg i infrastruktury wodnej.

Zobacz także: Kopiuj i wklej wyszło tu deweloperom tak dobrze, że w największej wsi w Polsce mają teraz kryzys wodny. Józefosławski Wyścig o Ciśnienie

Teren przy Julianowskiej zmienia właściciela i funkcję, ale nie jest jeszcze placem budowy

Obszar przy ul. Julianowskiej 65A był kojarzony z działalnością Vantiva i Technicolor. W 2024 r. nieruchomość przejął OKAM, który chce przekształcić teren produkcyjny w kwartał mieszkaniowo-usługowy. Lokalizacja ma duże znaczenie, bo działka leży w środku już zurbanizowanej miejscowości, otoczonej zabudową mieszkaniową.

To ważne rozróżnienie: określenie „po fabryce” jest tylko częściowo trafne. W 2023 r. wydano decyzję środowiskową dla instalacji do produkcji płyt winylowych na terenach zakładu Technicolor Polska, więc nie wszystkie wątki produkcyjne można uznać za definitywnie zamknięte. Z urbanistycznego punktu widzenia kierunek mieszkaniowo-usługowy jest jednak spójny z obecnym otoczeniem.

Bez nowego planu miejscowego lub skutecznej ścieżki WZ inwestycja nie wyjdzie z fazy koncepcji

Największą barierą nie jest dziś sama architektura, lecz stan formalny. Obowiązujący dla tego obszaru miejscowy plan z 2018 r. został uchylony przez WSA. Dlatego 30 sierpnia 2023 r. Rada Miejska w Piasecznie podjęła uchwałę nr 1397/LXXIV/2023 o przystąpieniu do sporządzenia nowego MPZP dla terenu produkcyjnego przy ul. Julianowskiej.

Kolejnym krokiem był list intencyjny podpisany 7 lipca 2025 r. przez gminę i OKAM. Sam dokument nie daje jednak prawa do budowy. To deklaracja współpracy, a nie decyzja administracyjna. W praktyce oznacza to, że projekt nadal czeka na domknięcie ścieżki planistycznej.

Dodatkowe znaczenie ma reforma planowania. Od 1 września 2026 r., jeśli plan ogólny nie obowiązuje, nie można wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy dla wniosków złożonych od tej daty. Postępowania wszczęte wcześniej mogą być kontynuowane. Na dziś nie podano, czy OKAM złożył taki wniosek przed tym terminem. Nie ma też informacji o pozwoleniu na budowę dla części mieszkaniowej.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Skala projektu OKAM spadła z wcześniejszych 1000 mieszkań do około 700 lokali

W najnowszej komunikacji inwestor mówi o około 700 lokalach i około 50 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań i usług. To nadal duże przedsięwzięcie jak na północną część gminy Piaseczno. Dla rynku oznaczałoby wyraźny wzrost podaży mieszkań w formule infill, czyli wewnątrz istniejącej tkanki, a nie na obrzeżach.

Warto jednak pamiętać, że wcześniejsze materiały OKAM z 2024 r. pokazywały potencjał nawet 1000 mieszkań. Różnica jest istotna, bo przekłada się na skalę ruchu samochodowego, zapotrzebowanie na szkoły i obciążenie sieci wodociągowej. Na tym etapie bardziej wiarygodne są obecne parametry, ale ostateczny bilans zabudowy pokażą dopiero dokumenty planistyczne.

Zobacz także: Czy niczym Smok Wawelski wypije 286 m3 wody na dobę? Józefosław się boi, Budimex uspokaja: zużycie w centrum danych będzie istotnie ‎niższe

Publicznie prezentowana w październiku 2025 r. koncepcja, przygotowana przez SAAW i SAWAWA, zakładała nie tylko mieszkania. W układzie pojawiły się też lokalne usługi, zieleń, ścieżki pieszo-rowerowe i ryneczek. To elementy ważne dla centrum Józefosławia, które od lat rozwijało się mieszkaniowo szybciej niż usługowo.

Józefosław - nowa zabudowa nowe domy patodewelopweka
Galeria zdjęć 23

Gmina negocjuje nową ulicę, park i funkcje publiczne w centrum Józefosławia

W rozmowach z samorządem pojawia się układ bardziej złożony niż zwykłe osiedle. Gmina wskazuje możliwość pozyskania 1,7 ha z całego terenu pod publiczne funkcje sportowo-rekreacyjne, a z sąsiednią działką ponad 2 ha. Z kolei inwestor mówi o około 2 ha przekazanych gminie pod park oraz o udziale zieleni na poziomie 30 proc.

Rozbieżność nie jest drobiazgiem, bo chodzi o realny bilans korzyści publicznych. W uzgodnieniach pojawia się też nowa ulica łącząca Wilanowską z Julianowską, usługi w parterach i przestrzeń publiczna przy skrzyżowaniu Cyraneczki i Julianowskiej. Jeśli te elementy zostaną utrzymane, teren może zacząć pełnić rolę lokalnego centrum, a nie tylko kolejnego zespołu mieszkaniowego.

Gmina szacuje wartość nieruchomości i zagospodarowania przekazywanego na cele publiczne na około 20 mln zł. To pokazuje, że rozmowa dotyczy nie tylko prawa do zabudowy, ale też tego, co samorząd i mieszkańcy dostaną w zamian za zgodę na duże dogęszczenie tej części miejscowości.

Szkoła w Józefosławiu już pęka w szwach, a nowa placówka będzie gotowa dopiero pod koniec 2027 roku

Najbardziej namacalnym ograniczeniem jest edukacja. W roku szkolnym 2025/2026 w Szkole Podstawowej im. Janusza Korczaka w Józefosławiu uczyło się 2082 uczniów, a w kwietniu 2026 r. mówiono już o ponad 2100 uczniach. To dane, które trudno zbagatelizować przy projekcie zakładającym setki nowych mieszkań.

Odpowiedzią gminy ma być nowa szkoła w Julianowie. Umowę na jej budowę podpisano 27 marca 2025 r., wartość inwestycji to 107,42 mln zł, a termin realizacji wynosi 33 miesiące, do 27 grudnia 2027 r. Obiekt ma pomieścić 32 oddziały szkolne i 8 oddziałów przedszkolnych. Nowe obwody szkolne mają zacząć obowiązywać od 1 września 2027 r.

Problem polega na czasie. Nawet jeśli harmonogram szkoły zostanie utrzymany, odciążenie obecnej placówki nastąpi najwcześniej za kilkanaście miesięcy. Tymczasem OKAM zakłada start budowy już w I kwartale 2027 r., a więc jeszcze przed pełnym uruchomieniem nowej infrastruktury edukacyjnej.

Rondo już działa, ale część układu drogowego i wodociągów nadal jest przed realizacją

W otoczeniu inwestycji widać postęp drogowy, ale nie pełną gotowość. We wrześniu 2026 r. zakończono przebudowę skrzyżowania Cyraneczki i Julianowskiej w formie ronda. Koszt prac wyniósł 8 856 000 zł. Wcześniej ukończono też minirondo Cyraneczki/Wilanowska i remont fragmentu ul. Ogrodowej.

Na kolejnych odcinkach prace są mniej zaawansowane. Dla ul. Wilanowskiej na odcinku Geodetów - Cyraneczki opublikowano w kwietniu 2025 r. ostateczny zakres i zapowiedziano wniosek ZRID. Od 2 września 2026 r. trwa przetarg na rozbudowę ul. Kameralnej i ul. Wilanowskiej przy szkole w Józefosławiu. W BIP widnieje też postępowanie dotyczące ul. Rekreacyjnej ze statusem „w trakcie rozstrzygania”.

Jeszcze bardziej rozciągnięty w czasie jest temat wody. Kluczowa dla północnej części gminy ma być SUW Energetyczna. Wniosek o decyzję środowiskową złożono 15 maja 2024 r., pozwolenie na budowę planowane jest w 2026 r., a sama realizacja ma potrwać około 30-36 miesięcy od wyboru wykonawcy. Odwierty mają zostać zakończone do końca 2028 r. To oznacza, że strategiczna inwestycja wodociągowa wykracza horyzontem poza moment, w którym deweloper chciałby rozpocząć budowę osiedla.

Co warto wiedzieć o tej inwestycji

  • OKAM jest właścicielem terenu od 2024 r., ale projekt mieszkaniowy nie ma jeszcze potwierdzonego pozwolenia na budowę.
  • Formalną podstawę dla dalszych działań ma dopiero przygotować nowy MPZP, po uchyleniu planu z 2018 r.
  • Aktualnie komunikowana skala to około 700 lokali, choć wcześniej mówiono nawet o 1000 mieszkaniach.
  • Największe ryzyka dla synchronizacji inwestycji to termin szkoły w Julianowie, niedomknięty układ drogowy i opóźniony efekt SUW Energetyczna.

Na dziś projekt przy Julianowskiej należy więc traktować jako realną, ale nadal niedomkniętą operację planistyczną. Dla branży to ciekawy test współpracy samorządu i dewelopera przy przekształcaniu terenów produkcyjnych w środku dojrzałej zabudowy mieszkaniowej. Dla mieszkańców i gminy kluczowe pozostaje coś innego: czy wraz z nowymi mieszkaniami pojawią się w porę szkoły, drogi, usługi i bezpieczne rezerwy wody.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła: