Spis treści
- Nowe projekty hotelowe zyskują na skali i znaczeniu
- Warszawa liderem podaży w regionie, Kraków nadrabia obłożeniem
- Zróżnicowana dynamika na rynkach regionalnych
- Kurorty inwestują w standard i infrastrukturę rekreacyjną
- Modernizacje i silne międzynarodowe marki kluczem do nowej podaży
- Rynek transakcyjny z potencjałem, ale ograniczoną podażą aktywów
– Po kilku latach odbudowy polski rynek hotelowy wszedł w etap stabilnego wzrostu. Popyt w sektorze utrzymuje się na wysokim poziomie, poprawiają się wyniki operacyjne hoteli. Aktywność inwestorów pozostaje duża, a coraz większe znaczenie, poza wzrostem nowych inwestycji i rozwojem międzynarodowych marek, zyskują modernizacje i repozycjonowanie istniejących obiektów. Polski rynek hotelowy staje się bardziej dojrzały, a przewaga konkurencyjna w sektorze coraz wyraźniej wynika z jakości a nie ilości – mówi Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz.
Nowe projekty hotelowe zyskują na skali i znaczeniu
W Polsce działa obecnie przeszło 2 600 hoteli. W 2025 roku ich liczba wzrosła o blisko 50, a baza noclegowa powiększyła się z 321 tys. do 334,7 tys. miejsc, co oznacza wzrost o 4,3 proc. rok do roku. W perspektywie ostatniej dekady rynek urósł o około 42 proc. pod względem liczby miejsc noclegowych. Coraz wyraźniej swoją pozycję zaznaczają obiekty sieciowe, które stanowią ponad 10 proc. wszystkich hoteli, ale odpowiadają za znacznie większą część podaży pokoi.
Najbardziej widoczną zmianą ostatnich lat jest jednak nie tyle liczba nowych obiektów, co ich wielkość. Inwestorzy coraz częściej realizują projekty liczące kilkaset pokoi. Przykładem jest otwarty w tym roku Hotel Gołębiewski w Pobierowie z około 1200 pokojami. Podobny trend widać w miastach – w Warszawie w miejscu dawnego hotelu Gromada Lotnisko powstał kompleks Campanile PRIME i Première Classe Warsaw Airport z łącznie ponad 390 pokojami. Pokazuje to tendencję do zastępowania starszych hoteli nowoczesnymi obiektami pod międzynarodowymi markami.
Polecamy: Liniowiec, który zacumował w nadmorskim lesie
Warszawa liderem podaży w regionie, Kraków nadrabia obłożeniem
Warszawa umacnia pozycję lidera w sektorze hotelowym nie tylko w Polsce, ale i w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W 2025 roku na stołecznym rynku otwarte zostały hotele Puro Old Town oraz Moxy City, a w 2026 roku dołączył do nich kompleks przy lotnisku. W przygotowaniu są kolejne obiekty, m.in. Canopy by Hilton, AC by Marriott Port Praski oraz Staycity Aparthotel. W planach są także Cloud One, Holiday Inn Express i trzeci hotel marki Puro. Dodatkowo, hotel Regent przejdzie przebudowę, by działać pod marką JW Marriott.
W połowie 2026 roku Warszawa dysponowała bazą ponad 19,2 tys. pokoi hotelowych. W 2025 roku liczba pokoi wzrosła tu o 5,5 proc., co było najwyższym wynikiem wśród największych miast CEE. Z kolei Kraków, po fali inwestycji w latach 2021–2024, w 2025 roku osiągnął wyższe obłożenie niż przed pandemią. Co istotne, po raz pierwszy od 2019 roku średnioroczne obłożenie w Krakowie było wyższe niż w Warszawie, a bardzo ograniczona nowa podaż w 2026 roku dodatkowo wesprze rentowność tamtejszego rynku.
Zróżnicowana dynamika na rynkach regionalnych
Kraków pozostaje jednym z najaktywniejszych rynków inwestycyjnych. W mieście rozpoczęła się budowa pierwszego w Polsce hotelu JW Marriott, drugiego Nobu Hotel oraz debiutującego w kraju The Hoxton. W kolejnych latach ofertę uzupełnią Arche Hotel oraz Le Méridien, który powstanie w zmodernizowanym hotelu Royal.
W Trójmieście rynek osiągnął w 2025 roku najwyższą średnią cenę hotelową w Polsce, czemu sprzyjała ograniczona nowa podaż. Fala nowych inwestycji jest jednak dopiero przed miastem. W budowie lub przygotowaniu znajduje się ponad tysiąc pokoi w ramach takich projektów jak Renaissance, Golden Tulip, Radisson Blu, Swissôtel oraz Q Hotel Plus.
Zupełnie inną sytuację odnotował Wrocław, gdzie w ciągu półtora roku oddano ponad 1,3 tys. pokoi. Tak dynamiczny wzrost podaży przełożył się na pogorszenie wyników operacyjnych. W 2025 roku Wrocław jako jedyny duży rynek w CEE zanotował spadek zarówno obłożenia, jak i wskaźnika RevPAR. Z kolei Poznań rozwija się ostrożniej, a planowane projekty, takie jak Four Points by Sheraton czy Hotel de Rome, mogą stopniowo zwiększyć znaczenie miasta na hotelowej mapie Polski.
Kurorty inwestują w standard i infrastrukturę rekreacyjną
Regiony turystyczne utrzymują wysoką aktywność inwestycyjną. W ciągu dekady liczba pokoi hotelowych w pasie górskim wzrosła o ponad 80 proc., a na Wybrzeżu o około 54 proc. Rozwój napędzają nie tylko nowe obiekty, ale także ich rosnąca skala.
Nad Bałtykiem w 2025 roku na rynek trafiło ponad 960 nowych pokoi i apartamentów w ramach takich projektów jak Shellter Resort & Spa w Rogowie czy Baltic Infinity w Międzyzdrojach. Z kolei w pierwszej połowie 2026 roku uruchomiono Hotel Gołębiewski w Pobierowie. Wśród kolejnych projektów znajdują się The Sea Resort w Międzyzdrojach i hotel Mariner w Krynicy Morskiej. Dynamicznie rozwijają się także regiony górskie, gdzie po otwarciu Mövenpick i Forest Resort & Spa w Sudetach realizowane są kolejne inwestycje, m.in. w Szklarskiej Porębie i Zakopanem.
Modernizacje i silne międzynarodowe marki kluczem do nowej podaży
– Jednym z najbardziej widocznych trendów w sektorze jest rosnąca liczba modernizacji, przebudów oraz rebrandingu istniejących obiektów. Coraz częściej inwestorzy wykorzystują atrakcyjnie położone nieruchomości, dostosowując je do obecnych standardów zamiast budować nowe. Repozycjonowanie staje się dziś równie ważnym źródłem nowej podaży na rynku hotelowym, jak nowe projekty. Najbliższe lata będą należeć do inwestycji realizowanych pod silnymi markami oraz projektów typu conversion – informuje Katarzyna Tencza.
Procesy te widoczne są w całym kraju. Dawny Hotel Tychy&Tychy Prime działa dziś jako B&B Hotel Tychy. Modernizacje obejmują także obiekty premium, jak wspomniany warszawski Regent (JW Marriott) czy krakowski Royal (Le Méridien). Na polskim rynku w najbliższych latach zadebiutują takie marki jak Swissôtel, Grand Mercure oraz Pullman, a rozwój zapowiadają również Canopy by Hilton i TRIBE. Chociaż hotele trzygwiazdkowe wciąż dominują, najszybciej rozwija się segment cztero- i pięciogwiazdkowy.
Rynek transakcyjny z potencjałem, ale ograniczoną podażą aktywów
Poprawa wyników operacyjnych hoteli przekłada się na rosnące zainteresowanie inwestorów. W 2025 roku na polskim rynku sfinalizowano transakcje o wartości około 135 mln euro, obejmujące 12 hoteli. Do najważniejszych należała sprzedaż Four Points by Sheraton Warsaw Mokotów oraz portfeli hoteli B&B Hotels. Niski wolumen transakcji nie wynika jednak z braku chętnych, ale z ograniczonej podaży atrakcyjnych aktywów dostępnych do zakupu.
W 2026 roku oczekiwane jest utrzymanie rosnącego popytu, wspieranego przez odbudowujący się segment podróży biznesowych oraz rosnące zainteresowanie Polską jako kierunkiem turystycznym. Rozwój rynku hotelowego coraz wyraźniej opiera się na profesjonalizacji, jakości i silnych markach, co umacnia pozycję Polski jako jednego z najdynamiczniej rozwijających się rynków w Europie.
