Łódź ma nowy masterplan dla EC2. Prawie 20 ha w centrum wciąż bez planu miejscowego

Tytus Łubin
2026-10-21 13:09

Łódź ma nowy masterplan dla 19,9 ha po dawnej EC2 przy ul. Wróblewskiego - jednego z największych brownfieldów w centrum miasta. Teren JHM Development wchodzi w kolejny etap, ale inwestor nadal czeka na plan miejscowy, więc o skali zabudowy i tempie prac przesądzą dopiero kolejne decyzje.

Teren dawnej elektrociepłowni EC2 z chłodnią kominową i kominami w Łodzi. O nowym masterplanie przeczytasz na Muratorplus.
Autor: Zorro2212 – Praca własna/ CC BY-SA 4.0 Elektrownia EC2, Łódź, Al. Politechniki

20 października 2026 r. pokazano nowy masterplan dla terenu po dawnej elektrociepłowni EC2 przy ul. Wróblewskiego 26 w Łodzi. Chodzi o około 19,9 ha w centralnym rejonie miasta, należące do JHM Development z Grupy MIRBUD. To ważny krok dla jednego z największych łódzkich brownfieldów, ale nadal tylko krok przygotowawczy. Dla całego obszaru nie ma jeszcze uchwalonego planu miejscowego, nie ma publicznie dostępnego pozwolenia na budowę części mieszkaniowej i nie wskazano generalnego wykonawcy.

Masterplan dla EC2 pokazano w dniu wyburzenia trzech kominów

Najnowszym impulsem dla projektu jest publiczna prezentacja koncepcji przygotowanej przez Design Lab Group. Stało się to tego samego dnia, w którym metodą wybuchową wyburzono trzy kominy dawnej EC2. Ten zbieg wydarzeń miał wymiar nie tylko techniczny, ale też symboliczny. Pokazał, że teren po zamkniętej elektrociepłowni wchodzi w kolejny etap przekształceń.

Czytaj też: Życie w Architekturze 2025. Łódzkie

Trzeba jednak oddzielić obrazową oprawę wydarzenia od realnego stanu inwestycji. Pokazany dokument jest masterplanem, czyli koncepcją urbanistyczną dla dużego obszaru. Nie jest to jeszcze projekt budowlany ani decyzja otwierająca drogę do rozpoczęcia zasadniczej budowy.

Prywatny teren JHM, ale kluczowa pozostaje miejska procedura planu miejscowego

Teren po EC2 nie jest inwestycją miejską. To nieruchomość prywatna należąca do JHM Development S.A., spółki z Grupy MIRBUD. Rola miasta polega przede wszystkim na przygotowaniu ram planistycznych i prowadzeniu procedur, które zdecydują, co i na jakich warunkach będzie można tam zbudować.

Podstawą jest tu uchwała Rady Miejskiej w Łodzi z 21 grudnia 2022 r. o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru EC2. Z materiałów Miejskiej Pracowni Urbanistycznej wynika, że we wrześniu 2023 r. obszar był na etapie wstępnych prac projektowych, a w lutym 2024 r. i lutym 2025 r. figurował już jako prace nad projektem planu.

W praktyce oznacza to, że inwestor nadal czeka na stabilne zasady urbanistyczne dla całego terenu. Sam masterplan ma służyć dalszym pracom nad MPZP, ale go nie zastępuje. Bez uchwalenia planu trudno mówić o pełnej przewidywalności parametrów zabudowy, etapowania czy układu dróg.

Czytaj też: Rozbiórka bramek w Balicach i trzeci pas. Wybrano projektanta rozbudowy A4

Zespół EC-2 jest zabytkiem, co ogranicza zakres przekształceń

Drugim filarem całej układanki jest ochrona konserwatorska. Zespół budowlany elektrociepłowni EC-2 został wpisany do rejestru zabytków decyzją z 12 marca 2019 r., ostateczną od 9 kwietnia 2019 r. Ochrona obejmuje między innymi budynek główny, budynek administracyjny, portiernię z przejazdem bramowym i główną bramą wjazdową oraz budynek socjalno-dyrekcyjny.

Dla inwestora oznacza to wyższy poziom skomplikowania niż przy typowym projekcie mieszkaniowym na wolnej działce. Zakres możliwych wyburzeń, adaptacji i nowych dobudów musi być uzgadniany z konserwatorem. To wpływa na koszty, harmonogram i model przyszłego wykorzystania historycznych obiektów.

Koncepcja dla Łodzi zakłada mieszkania, usługi i nową przestrzeń publiczną

Pokazany masterplan porządkuje układ przyszłego założenia. Według założeń mają powstać ogólnodostępne place powiązane z historycznym gmachem, główna zielona oś kompozycyjna oraz nowa zabudowa mieszkaniowo-usługowa. Zachowana hala przemysłowa ma zostać wykorzystana na usługi.

W materiałach projektowych pojawia się podział terenu na dwie części. Po zachodniej stronie planowanych jest osiem kwartałów nowej zabudowy wielorodzinnej. Główny budynek dawnej elektrociepłowni ma zostać zaadaptowany do funkcji usługowych, usługowo-handlowych i publicznych, ale bez ujawnionego tenant-mixu czy operatora. W miejscu dawnych chłodni kominowych rozważana jest też zabudowa mieszkaniowa o cylindrycznej formie, nawiązującej do industrialnej przeszłości miejsca.

Najwięcej pytań budzą skala projektu i rozbieżności w liczbach

W przestrzeni publicznej najszerzej komunikowana jest wizja obejmująca ponad 2 tys. mieszkań, około 100 tys. mkw. funkcji mieszkaniowej i około 30 tys. mkw. powierzchni komercyjnej. W komunikacji korporacyjnej JHM pojawia się też liczba około 2 500 mieszkań dla całego, wieloletniego projektu. To jednak nadal deklaracje programowe dla całego założenia, a nie parametry zatwierdzonego projektu wykonawczego.

Znacznie twardsze są dane dotyczące tylko pierwszego etapu wpisanego do pipeline'u spółki. Dla pozycji Łódź - EC2 - Etap I JHM podaje 17,6359 ha, 17 135 mkw. PUM i 286 lokali. Te liczby nie opisują całego docelowego przedsięwzięcia, tylko fragment projektu. Stąd biorą się rozbieżności między medialną skalą całego założenia a potwierdzonymi parametrami pierwszego etapu.

Dodatkowe zamieszanie dotyczy samej powierzchni. Cała nieruchomość ma 19,9 ha, w materiałach korporacyjnych etap I obejmuje 17,6359 ha, a w części publikacji mowa jest po prostu o 17 ha. Na tym etapie nie przekłada się to jeszcze na jednoznaczną strukturę kolejnych faz zabudowy.

Harmonogram dla EC2 nadal zależy od decyzji i uzgodnień

Najwcześniejsze daty pojawiające się publicznie to na razie harmonogramy deklarowane przez inwestora. Dla etapu I spółka wskazuje start w III kwartale 2027 r. i zakończenie w IV kwartale 2029 r. Równolegle w wypowiedziach inwestora i projektantów padają terminy pierwszych robót budowlanych w 2028 r. albo za około 2-3 lata.

To nadal terminy orientacyjne. Nie podano budżetu inwestycji, kosztu rozbiórek ani kosztu adaptacji historycznej hali. Nie ogłoszono też generalnego wykonawcy, wykonawcy robót zasadniczych ani operatora części usługowej. Brakuje również publicznie dostępnego pozwolenia na budowę dla części mieszkaniowej.

Warto pamiętać, że droga do obecnego etapu była rozłożona w czasie. JHM kupił udziały w Hakamore w lipcu 2021 r., ale według informacji spółki dopiero w 2024 r. sfinalizował nabycie samej nieruchomości po dawnej EC-2. To tłumaczy, dlaczego temat długo funkcjonował bardziej jako zapowiedź niż gotowy projekt inwestycyjny.

Brownfield w centrum Łodzi może zmienić tę część miasta, ale pozostaje trudnym terenem

Teren położony jest w rejonie al. Politechniki i al. Jana Pawła II oraz ulic Wróblewskiego i Felsztyńskiego. W opisach koncepcji pojawia się też odniesienie do ul. Przechodniej. Lokalizacja jest mocna komunikacyjnie, ale skala projektu oznacza również potrzebę nowego układu drogowego, obsługi parkingowej i sprawnego wpięcia w istniejącą sieć ulic.

To brownfield po elektrociepłowni wygaszonej w marcu 2015 r., z częściowo zachowaną substancją przemysłową i etapowymi rozbiórkami. Archiwalne materiały komisji planowania Rady Miejskiej określały ten obszar jako bardzo trudny pod względem przekształceń, zniszczeń i rekultywacji. Dla rynku oznacza to podwyższone ryzyko techniczne i środowiskowe, typowe dla dużych terenów poprzemysłowych.

Znaczenie ma też odbiór społeczny. Wyburzenie kominów wywołało emocje wśród mieszkańców i osób związanych z industrialnym krajobrazem Łodzi. Jeśli projekt dojdzie do skutku w komunikowanej skali, może znacząco zwiększyć podaż mieszkań w dobrze skomunikowanym rejonie miasta i otworzyć niedostępny dziś obszar. O powodzeniu przedsięwzięcia zdecyduje jednak nie tylko liczba lokali, ale również to, jak uda się połączyć nową zabudowę z zachowanym dziedzictwem i jak szybko uda się domknąć kwestie planistyczne, konserwatorskie oraz infrastrukturalne.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Debata Muratora: Gaz, prąd, pellet? Jak mądrze wybierać energię do domu?
Materiał sponsorowany