Aleje Praskie zamiast ekranów stawiają na pagórki. Skuteczność bez publicznych pomiarów

Tytus Łubin
2026-10-20 14:34

Zamiast ekranów - pagórki tłumiące hałas. Tak zaprojektowano warszawskie Aleje Praskie Develii przy ul. Podskarbińskiej, osiedle docelowo liczące 1572 mieszkania, z którego sześć etapów już oddano do użytku. Dla branży to ciekawy test akustyki wpisanej w krajobraz, ale bez publicznych pomiarów jego skuteczność wciąż pozostaje niewiadomą.

Aleje Praskie przy ul. Podskarbińskiej 32/34 w Warszawie to duże osiedle mieszkaniowe Develii, w którym funkcję ograniczania hałasu wpisano nie w klasyczne ekrany, lecz w sztuczne pagórki kształtujące wnętrza kwartałów. To rozwiązanie deweloper komunikuje od startu sprzedaży w 2021 r., a dziś projekt ma już częściowo zrealizowaną skalę: etapy I-VI zostały przekazane do użytkowania, a docelowo całe założenie ma liczyć 1572 mieszkania. Z punktu widzenia branży to ciekawy przykład myślenia o akustyce przez krajobraz i układ przestrzeni wspólnych, ale z jednym ważnym zastrzeżeniem: publicznie dostępnych pomiarów skuteczności tego rozwiązania nadal nie ma.

Pagórki akustyczne są stałym elementem komunikacji Alei Praskich

Najmocniej udokumentowany wątek tej inwestycji dotyczy właśnie pagórków. Develia od początku sprzedaży wskazywała, że główny ciąg komunikacyjny i wnętrza kwartałów mają być urozmaicone sztucznymi pagórkami tłumiącymi hałas. W kolejnych materiałach doprecyzowano, że ich zadaniem jest nie tylko kształtowanie zielonej przestrzeni wspólnej, ale też wyciszanie osiedla i poprawa akustyki.

To ważne rozróżnienie. Mowa nie o jednorazowym haśle marketingowym, lecz o rozwiązaniu powtarzanym konsekwentnie w komunikacji projektu. Jednocześnie na tym etapie nie ma publicznie dostępnych danych, które pozwalałyby podać, o ile decybeli pagórki rzeczywiście ograniczają hałas ani jaki dokładnie mają profil, długość czy wysokość. Dlatego Aleje Praskie można traktować jako case study projektowe, ale jeszcze nie jako w pełni zweryfikowany benchmark techniczny.

Duże osiedle na Pradze-Południe powstaje etapami

Inwestycja powstaje na styku Grochowa i Kamionka, w rejonie ulic Podskarbińskiej, Drwęckiej i Makowskiej. Za projekt odpowiada pracownia Tremend, a potwierdzonym generalnym wykonawcą wybranych etapów jest Techbau Budownictwo - wcześniej dla etapu I i IV, a także dla etapów 8 i 9. Dla kolejnych faz wykonawstwo wymaga jednak każdorazowej weryfikacji.

Aktualnie komunikowana docelowa skala to 1572 mieszkania w niskiej zabudowie. Na stronie projektu mowa o budynkach 4- i 5-kondygnacyjnych z dominantą od strony Podskarbińskiej, ale w materiałach poszczególnych etapów pojawiają się też inne dane. Prospekt etapu IX wskazuje 6 kondygnacji naziemnych i jedną podziemną. To jedna z rozbieżności, które warto odnotować przy ocenie całego przedsięwzięcia.

Podobnie jest ze skalą liczbową. We wrześniu 2021 r., gdy ruszała sprzedaż, deweloper mówił o blisko 1200 mieszkaniach w pierwszych sześciu etapach. Dzisiejsze 1572 lokale dotyczą więc pełnej, rozwiniętej skali osiedla, a nie tej pierwszej fazy komunikacji.

Czytaj też: Pompa ciepła w starym domu: kiedy obniży rachunki, a kiedy stanie się kosztownym błędem?

Stan realizacji i oferta pokazują, że projekt wyszedł już poza fazę zapowiedzi

Według informacji komunikowanych 11 grudnia 2025 r. etapy I-VI zostały zakończone i przekazane do użytkowania. To istotne, bo oznacza, że mówimy o osiedlu w dużej części już funkcjonującym, a nie o inwestycji wyłącznie planowanej. Etapy I-VI uzyskały też certyfikat BREEAM na etapie budowy.

Aktywna oferta obejmuje m.in. etapy VII, IX i X. Etap VII to 140 mieszkań o metrażach od 31 do 95 m kw. Etap IX obejmuje 89 mieszkań od 33,28 do 82,41 m kw. Etap X jest znacznie mniejszy i ma 20 mieszkań o powierzchni od 60 do 121 m kw. Publicznie komunikowana cena startowa wynosi od 12 600 zł za m kw.

Kluczowy jest też harmonogram. Na stronie projektu wskazywano, że etapy 8 i 9 mają terminarz zakończenia w III kwartale 2026 r., a etapy 7 i 10 w III kwartale 2027 r. W prospekcie etapu VII widnieje pozwolenie na budowę nr 40/PPD/PB/2024 z 20 marca 2024 r., później przeniesione na inwestora decyzją 157//PPD/PB/2025/P z 24 października 2025 r. Zaznaczono też, że pozwolenie nie jest zaskarżone.

Pagórki nie są jedynym elementem tej koncepcji przestrzennej

W praktyce rozwiązanie akustyczne zostało wpisane w szerszy projekt przestrzeni wspólnej. Osiedle łączy funkcję mieszkaniową i usługową z dziedzińcami, zielenią, łąkami kwietnymi, elementami wodnymi, placami zabaw, siłownią plenerową i tężnią solankową. W materiałach dla mieszkańców pojawiają się też boksy rowerowe oraz możliwość ładowania samochodów elektrycznych.

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego to ważny sygnał. Ochrona przed hałasem nie jest tu pokazywana jako techniczny dodatek przy granicy działki, lecz jako część krajobrazu osiedla. To dobrze wpisuje się w dzisiejszy język ESG i błękitno-zielonej infrastruktury, choć nadal nie zastępuje odpowiedzi na pytanie o mierzalny efekt akustyczny.

Przebudowa ul. Drwęckiej to najbardziej namacalny efekt miejski inwestycji

Poza samą zabudową mieszkaniową Develia zrealizowała przebudowę blisko 400 m ul. Drwęckiej. Zakres prac objął skrzyżowanie z rondem, oświetlenie, kanalizację, kanały teletechniczne, fragment wodociągu, zieleń i dwa przystanki autobusowe. To element, który wyraźnie wykracza poza standardowy opis osiedla.

Dla miasta i mieszkańców ma to znaczenie praktyczne. Rejon przyjmuje dużą nową zabudowę, więc jakość lokalnej obsługi drogowej i podziemnej infrastruktury staje się równie ważna jak sama architektura. W tym przypadku miejski wymiar inwestycji nie kończy się na parterach usługowych czy dziedzińcach, lecz obejmuje realną ingerencję w układ uliczny.

Atut transportowy opiera się dziś na komunikacji istniejącej, a metro pozostaje planem

W materiałach lokalizacyjnych ważną rolę odgrywa planowana stacja Mińska na linii M3. Ma ona powstać pod ul. Podskarbińską, pomiędzy skrzyżowaniami z ul. Mińską i Stanisławowską. To jednak nadal element przyszły, a nie istniejąca infrastruktura.

Według raportu z realizacji strategii miasta za 2024 r. zakończenie prac projektowych pierwszego etapu linii M3 planowano na 2027 r. To studzi narrację o szybkim efekcie transportowym dla osiedla. Realna dostępność komunikacyjna Alei Praskich opiera się dziś na autobusach, tramwajach, relatywnej bliskości stacji Warszawa Grochów oraz Dworca Warszawa Wschodnia. Metro jest tu perspektywą, nie stanem obecnym.

Czego nadal nie wiadomo o Alejach Praskich

Największa luka dotyczy akustyki. Nie podano publicznie wyników pomiarów ani parametrów, które pozwoliłyby porównać pagórki z klasycznymi ekranami. Nie wiadomo więc, czy i w jakim zakresie rozwiązanie krajobrazowe zastąpiło tradycyjne zabezpieczenia, a w jakim jest jedynie ich uzupełnieniem.

Brakuje też pełnego budżetu całego osiedla. Jedyny twardy ślad finansowy w publicznie dostępnych materiałach to hipoteka do 75 mln zł ujawniona w prospekcie etapu IX jako zabezpieczenie kredytu odnawialnego. Nie jest to jednak koszt etapu ani wartość całej inwestycji.

Do uporządkowania pozostają również rozbieżności w opisie skali i wysokości zabudowy. W obiegu funkcjonują liczby 1200 i 1572 mieszkań, ale odnoszą się do różnych momentów i zakresów projektu. Podobnie z kondygnacjami: w zależności od materiału pojawiają się budynki 4-, 5- i 6-kondygnacyjne. Dla branży to przypomnienie, że nawet przy dobrze rozpoznawalnej inwestycji trzeba oddzielać stan faktyczny od skrótu sprzedażowego.

Artykuł napisany przy wykorzystaniu AI

Źródła:

Debata Muratora: Gaz, prąd, pellet? Jak mądrze wybierać energię do domu?
Materiał sponsorowany