Rynek jest w lepszym stanie niż nam się wydaje
Takie przynajmniej popłynęło przesłanie podczas Forum Deweloperów, które poprzedziło wręczenie kolejnych Certyfikatów Dewelopera (to już XXIII edycja ich nadania). Oczywiście, nie oznacza to, że deweloperzy nie mają dzisiaj trudnej, a niektórzy nawet krytycznej sytuacji. To ciekawe spotkanie, na które zostali zaproszeni oprócz deweloperów także przedstawiciele rządu, organizacji branżowych, wyższych uczelni i ośrodków badawczych, w trosce o sytuację na rynku nieruchomości zorganizował Polski Związek Pracodawców Budownictwa.
Analizę stanu obecnego i prognozy dla rynku deweloperskiego przedstawił Kazimierz Kirejczyk, ekspert rynku mieszkaniowego, prezes REAS. Wynika z niej, że polscy deweloperzy osiągnęli maksymalną zdolność produkcyjną w połowie 2007 roku, czyli wówczas gdy rynki nieruchomości na świecie zostały zamrożone przez „kryzys sub-prime”. Czwarty kwartał 2007 przyniósł rekordową liczbę wprowadzonych na rynek mieszkań, co przy niskiej sprzedaży oznaczało skokowy wzrost oferty. Tempo sprzedaży w większości inwestycji w pierwszych trzech kwartałach 2008 wyraźnie zmalało, choć łącza sprzedaż wcale tak bardzo nie spadła. Za to zasadniczo zmieniła się relacja wielkości sprzedaży do oferty. W II kw. 2007 deweloperzy sprzedawali 65% oferty, w IV kw. 2008 już tylko 11% (badanie jest prowadzone w 6 miastach, które kumulują działalność deweloperów: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto i Łódź). Koniunktura zaczęła słabnąć we wrześniu 2008, w IV kw. wykazywała już znamiona kryzysu. Kazimierz Kirejczyk uważa, że był to okres zapaści, z której będziemy powoli wychodzić, chociaż nadzieje sprzed kwartału, iż kryzys potrwa niedługo okazały się płonne. Prognozy makroekonomiczne są rozbieżne, chociaż dla Polski są one i tak lepsze niż dla całej UE. Pogorszenie na rynku pracy, bankructwa firm, a jeszcze gorsze nastroje podobno mamy jeszcze przed sobą. Dzisiaj największym problemem jest brak finansowania budownictwa mieszkaniowego i zakupu mieszkań, chociaż prawdopodobnie (tego nie da się zbadać) ceny transakcyjne są o ok. 10% niższe. Jednak gotowość klientów do zadłużania się w obecnej sytuacji maleje, a banki wyraźnie boją się udzielać kredytów, tak deweloperom, jak i indywidualnie. Każdy kolejny miesiąc pogarsza sytuację firm deweloperskich, pogarsza się wizerunek całej branży, co powoduje postrzeganie jej jako bardziej ryzykownej niż naprawdę jest. W tej sytuacji najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest stopniowe uruchamianie kredytów dla indywidualnych nabywców, z wyraźnymi preferencjami dla zakupu mieszkań gotowych lub bliskich wykończeniu. Prawdopodobnie w 2009 roku banki udzielą nowych kredytów na kwotę na poziomie około połowy tej z 2008 roku. Nie wolno jednak zapominać, że skala potrzeb mieszkaniowych jest duża (wg szacunków jest ich potrzebnych 1,5 miliona, a w np. w Hiszpanii jest dzisiaj podażowa nadwyżka 1 mln mieszkań na rynku pierwotnym). Nie mamy miliona nikomu niepotrzebnych pustostanów, a liczba gotowych mieszkań jest relatywnie niewielka w stosunku do skali potrzeb, zatem parcie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków powinno wkrótce zaowocować pozytywną koniunkturą. Tymczasem trzeba się liczyć z silną redukcją podaży, do rozmiarów mniejszych niż to miało miejsce podczas poprzedniego załamania rynku mieszkaniowego w roku 2002. "Przyszłość rynku mieszkaniowego zależeć będzie od dostępności kredytów. Sygnały z banków nie napawają optymizmem, zatem prognozy także muszą być dość ostrożne." - uważa Kazimierz Kirejczyk.
Autor: Monika Czechowska, redaktor Muratorplus.pl
Autor: Monika Czechowska, redaktor Muratorplus.pl
Biorący w dyskusji deweloperzy skarżyli się, że w obecnej sytuacji nie mają żadnego wsparcia (administracyjno-prawnego) ze strony Państwa. Banki nie przejawiają stabilizacji i trzeba monitorować ich działania przynajmniej co tydzień, co nie ułatwia budowania strategii sprzedaży. Za kontrowersyjny, w imieniu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, uznał Janusz Zaleski pomysł rządu wspierania w spłacie kredytu osób, które straciły pracę – nie tędy droga. A co do deweloperów, to obecną zapaść przetrwają tylko największe firmy, mniejsze będą miały, być może nieodwracalne problemy.
Stanowiska i działań rządu bronił Piotr Styczeń, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury. Zwracając się do zebranych stwierdził, że rząd już aktywnie interweniuje na rynkach finansowych, czego przykładem może być chociażby niedawna decyzja o dokapitalizowaniu Banku Gospodarstwa Krajowego aktywami Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Stwierdził również, że sytuacja budownictwa mieszkaniowego nie jest pochodną stanu gospodarki. Na zarzuty, że Państwo nie pomaga tym, którzy budują, odpowiedział, że kierunek takiej pomocy musiałby uzyskać społeczne przyzwolenie, a takiej sytuacji nie mamy. Po drugie, nadwyżka niesprzedanych mieszkań nie ma jeszcze takiego poziomu (jak np. Hiszpania), że musiałoby ingerować Państwo (Kazimierz Kirejczyk udowadniał, że chociaż oferowane dzisiaj mieszkania są dzisiaj przewartościowane, to jednak mają swoją wartość użytkową i, co prawda wolniej, ale się sprzedadzą). Uważa też, że dzisiaj w Polsce: "nadszedł czas na wynajem" i trzeba zmienić pogląd Polaków na kwestię posiadania mieszkania na własność. I tu próbą ożywienia sytuacji na rynku mieszkaniowym może być szykowana nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i innych ustaw. Ma ona uprościć zasady podnajmowania mieszkań przez osoby fizyczne oraz obniży wynikające z tego tytułu należności podatkowe. Finalnie więc przyczyni się do zwiększenia popytu na mieszkania, nabywanych nie tyle celem zaspokojenia potrzeb lokalowych przez nabywcę, ile z przeznaczeniem ich na wynajem. Minister Styczeń zwraca się z prośbą, szczególnie do środowiska deweloperów, o opinie w sprawie proponowanych zapisów.
Dodajmy jeszcze, że w tym dniu (czyli 26 lutego 2009) Certyfikaty Dewelopera otrzymały firmy: po raz pierwszy Mostostal Sp. z o.o. z Legionowa, a przedłużenie na kolejne dwa lata ROBYG SA z Warszawy, INWADO Sp. z o.o. z Wadowic, BRE.locum SA z Łodzi oraz ARBET Sp. z o.o. z Olsztyna.
