Deweloper w kryzysie
Od czasu I Kongresu, który odbył się jesienią ubiegłego roku, zmieniły się warunki realizacji inwestycji. Dotyczy to dużych projektów, ale także mniejszych, na które czekają klienci - powiedział Cezary Grabarczyk - minister infrastruktury, podczas otwarcia II Krajowego Kongresu Finansowania Nieruchomości, który odbył się 27 maja br. na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Podczas II Kongresu debatowano nad sytuacją rynku mieszkaniowego w dobie globalnego kryzysu, a także nad zmianami w programie "Rodzina na swoim". W kongresie wzięli udział przedstawiciele m.in. CEE Property Group, REAS Sp. z o.o., prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich - Jarosław Szanajca, a także prezes Związku Banków Polskich - Krzysztof Pietraszkiewicz, oraz Minister Infrastruktury - Cezary Grabarczyk. Debacie przewodniczył dyrektor Gdańskiej Akademii Bankowej - prof. Leszek Pawłowicz. Czas leci nieubłagalnie, a dla deweloperów jest on teraz bardzo cenny. W ciągu półtora roku niedobór krajowych źródeł finansowania kredytów wyniósł ok. 90 mld zł. Prognozy na najbliższy czas nie są dobre, a pieniędzy na nowe inwestycje będzie coraz mniej.
- Rząd podjął działania, by kryzys odcisnął jak najmniejsze piętno na inwestycjach. Przygotowaliśmy nowelizację ustawy, która spowoduje rozszerzenie działania programu "Rodzina na swoim". Opracowaliśmy też nowelizację, która pozwoli wykorzystać premie gwarancyjne na większą ilość zadań, m.in. na remonty mieszkań dla posiadających książeczki mieszkaniowe – powiedział minister infrastruktury Cezary Grabarczyk podaczas sesji dotyczącej rynu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce i sposobów jego stymulacji. - Program "Rodzina na swoim" ożył dzięki kryzysowi. Do wymogów programu coraz częściej dostosowywane są rynkowe oferty i deweloperów, i banków – dodał minister.
Odnosząc się do propozycji, by zakres Programu został ograniczony jedynie do rynku pierwotnego, minister Grabarczyk zapowiedział, iż ewentualne zmiany musiałyby zostać poprzedzone analizami, które wskazałyby wszystkie skutki takiego działania, ale dziś jest za wcześnie, by mówić o konkretach.
Ponieważ ceny inwestycji spadają - coraz więcej mieszkań kwalifikuje się do programu. A zatem wprowadzony w 2006 r. program wzmaga popyt na rynku, nie tylko pierwotnym, ale i wtórnym. Kontrowersyjną sytuacją może być właśnie skierowanie strumienia zainteresowania programem "Rodzina na swoim" klientów kupujących mieszkania na rynku wtórnym. Pytanie, czy jest to zgodne z interesem gospodarczym? W trakcie debaty pojawiły się głosy, że należy przekierować to zainteresowanie na rynek pierwotny, ponieważ w takim stanie program nie pobudza popytu. Jednak, gdy "Rodzina na swoim" wchodziła w życie, nie było mowy o takim celu tego programu. Dziś odnotowuje się 17% udzielanie kredytów na rynku pierwotnym, natomiast 58% na rynku wtórnym. Także można mówić o trzykrotnie większym wspieraniu rynku wtórnego niż pierwotnego. Ciekawym pomysłem jest zmiana programu, aby dostępny był dla tzw. "singli". Może to spowodować znaczny wzrost popytu i więcej osób będzie mogło na tym skorzystać przy realizacji marzenia o własnych czterech kątach. Jednak wg niektórych dyskutantów zmiany te nie wpłyną na poprawę sytuacji deweloperów, a będą miały różne konsekwencje społeczne i ekonomiczne (np. kłopoty budżetowe, czyli brak środków na dofinansowania).
W ciągu ostatnich kilku lat jakość projektów obniżała się, a banki udzielały kredytów na coraz bardziej wariackich zasadach. Kryzys został teraz potraktowany jako czas na przemyślenie inwestycji...
Według Kazimierza Kirejczyka, prezesa zarządu REAS Sp. z o.o., rośnie liczba mieszkań gotowych, ale niesprzedanych. Największy procent tych mieszkań notuje się we Wrocławiu, bo prawie 35%, natomiast najmniejszy jest w Łodzi - niespełna 20%. Deweloperzy nie są teraz w stanie kupować nowych gruntów, a tym samym wykazać swojej rentowności. Zahamowanie inwestycji wynosi dziś 55% w skali kraju, a 60% w samej Warszawie. Trudności będą pojawiać się również w przyszłym roku, a może się okazać, że sytuacja nie poprawi się nawet w ciągu najbliższych 5 lat. Prezes CEE Property Group, dr Paweł Grząbka, przewiduje, że być może dopiero po 5-7 latach sytuacja na rynku może zacząć zmierzać ku polepszeniu. Konsekwentnie spada liczba nowych inwestycji, ceny przyszłych mieszkań wzrosną, a deweloperzy nie będą w stanie rozpocząć realizacji nowych projektów bez dodatkowych kapitałów, potrzeba także sporego wkładu własnego, czyli 30-40% (w przypadku inwestycji mieszkaniowych, a w przypadku hotelowych - 50%).
Groźne jest także to, że realizacje nowych inwestycji spadły o ok. 80% (z danych CEE Property Group) i zmniejszył się procent udzielanych kredytów o 40% (jednocześnie spadła liczba składanych wniosków kredytowych o 35%). Dlatego złudne jest wrażenie masowego kupowania mieszkań przez klientów. W trakcie debaty przedstawiono pewne rozwiązania dla poprawienia sytuacji. Zdaniem przedstawicieli banków (m.in. PKO BP) kluczowym czynnikiem sukcesu może być obniżanie standardów apartamentów i mieszkań. Natomiast wg CEE Property Group czynnikiem takim, a jednocześnie wyzwaniem, jest szukanie i pozyskiwanie zewnętrznych źródeł finansowania, inwestorów, a nie zaciąganie kredytów w bankach. Innym pomysłem na polepszenie sytuacji deweloperów jest budowanie mieszkań komunalnych we współpracy z władzami gmin, a także budowanie komercyjne - typowo pod wynajem.
W kolejnej sesji - m.in. wiceminister w Ministerstwie Infrastruktury Patrycja Wolińska-Bartkiewicz, Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad Lech Witecki, przedstawiciel Banku Gospodarstwa Krajowego oraz dyrektor zarzadzająca EBOiR prof. Krystyna Gawlikowska-Hueckel - rozmawiali o mozliwościach finansowania projektów infrastrukturalnych.
- Obecnie realizacja projektów infrastrukturalnych nakłada konieczność elastycznego finansowania wszystkich tych inwestycji w jednym czasie. Ta elastyczność wydatkowania polega na korzystaniu z różnych źródeł finansowania, tj. środków budżetowych, funduszy unijnych czy też środków pochodzących z Krajowego Funduszu Drogowego. Mam nadzieję, że będzie to system sprawny – stwierdziła Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury Patrycja Wolińska-Bartkiewicz. - Musimy wyjść poza dotychczasowe sztywne regulacje, które nie pozwalały nam odpowiednio finansować inwestycji. Budowa infrastruktury wymaga od nas podzielenia się odpowiedzialnością finansową z wszystkimi graczami na rynku, tj. stroną publiczną, bankami, towarzystwami finansowymi i innymi. Nikogo nie możemy wykluczyć – dodała wiceminister.
II Krajowy Kongres Finansowania Nieruchomości, który honorowym patronatem objęło Ministerstwo Infrastruktury, zorganizowany został przez Polski Związek Firm Deweloperskich, Związek Banków Polskich oraz Gdańską Akademię Bankową. Jest platformą nawiązywania współpracy między przedstawicielami firm deweloperskich, budowlanych oraz instytucjami finansowymi i administracją państwową.
