Boom na elastyczne powierzchnie biurowe. Flex office w Polsce: czy to tylko przemijający trend?

Dynamiczny wzrost udziału elastycznych biur na polskim rynku

Rynek elastycznych biur w Polsce dynamicznie rośnie, a eksperci przewidują, że w najbliższych latach tempo jego rozwoju jeszcze przyspieszy. Obecnie w siedmiu największych miastach w kraju dostępnych jest łącznie ponad 420 tys. mkw. powierzchni typu flex, co stanowi ponad 3% całkowitej podaży biur w Polsce. W Warszawie i Krakowie ich udział wynosi już około 4%.

Rosnąca popularność tego rozwiązania jest spowodowana m.in. dużymi kosztami aranżacji tradycyjnych powierzchni biurowych oraz zmieniającym się modelem pracy – coraz częściej hybrydowy i zdalny. Eksperci przewidują, że w najbliższych latach jego potencjał w Polsce zbliży się do poziomów rejestrowanych na rynkach europejskich.

Rynek flex – różnorodność ofert

Rynek elastycznych biur w Polsce szybko się zmienia, a oferty kierowane do najemców stają się coraz bardziej zróżnicowane i dopasowane do różnych potrzeb. Mocniej zaznacza się również trend związany z postrzeganiem biura jako usługi (Backend-as-a-Service) – z pełną obsługą, która integruje nowoczesną technologię, dbałość o zrównoważony rozwój (ESG) i budowanie społeczności w ramach jednej przestrzeni.

Rynek flex rozwija model subskrypcyjny – firmy mogą korzystać z biur w różnych lokalizacjach i miastach w ramach jednej, miesięcznej opłaty. 

Rosnącą popularnością cieszą się także tzw. biura satelitarne, czyli mniejsze przestrzenie organizowane blisko miejsca zamieszkania pracowników. Uzupełniają one główną siedzibę firmy, skracając czas dojazdów i zwiększając komfort pracy.

Warto zaznaczyć, że również w tradycyjnych biurowcach coraz częściej tworzy się elastyczne przestrzenie. To nie tylko skuteczny sposób na zagospodarowanie wolnych powierzchni, ale też szansa na zwiększenie atrakcyjności budynku.

Choć biura typu flex stanowią obecnie tylko kilka procent całego rynku, coraz więcej firm traktuje je jako realną alternatywę dla tradycyjnych powierzchni. Nie są już postrzegane jako rozwiązanie tymczasowe – to strategiczny wybór, który zastępuje konwencjonalne biura.

Rośnie liczba organizacji decydujących się na całkowite przeniesienie działalności do elastycznych przestrzeni, ze względu na:

• przewidywalność kosztów,
• możliwość swobodnego skalowania,
• krótszy czas uruchamiania działalności.

Polecamy:

• Firma Qair Polska z nową siedzibą w Quorum – centrum dowodzenia zieloną energią we Wrocławiu 
• Fit-out biura Rock Capital w budynku Metropolitan Warszawa – połączenie elegancji i funkcjonalności

Jakie miasta to liderzy na rynku flex?

Ponad połowa elastycznej powierzchni biurowej w Polsce zlokalizowana jest w Warszawie – to około 235 tys. mkw. Wśród miast regionalnych liderem pozostaje Kraków, który oferuje blisko 70 tys. mkw. elastycznych biur. Kolejne miejsca zajmują Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Popularność elastycznych przestrzeni rośnie również w Łodzi i Katowicach. Poza stolicą, łącznie w miastach regionalnych oferowanych jest prawie 190 tys. mkw. elastycznej powierzchni, co odpowiada około 23 000 stanowiskom pracy. To pokazuje, że rynek flex rozwija się dynamicznie nie tylko w Warszawie, ale również w całej Polsce.

W 2024 roku w Warszawie operatorzy biur flex wynajęli o około 70% więcej powierzchni niż rok wcześniej. Eksperci przewidują, że w najbliższych latach sektor będzie rósł jeszcze szybciej. W nadchodzącym czasie do oferty trafiać będą kolejne elastyczne powierzchnie w nowych projektach, realizowane także w znacznej mierze w dużych miastach regionalnych. 

Polecamy:

• Moderna z biurem WELL w Warsaw Unit – przestrzeń ukierunkowana na dobrostan pracowników 
• Nowa przestrzeń Givaudan w Warszawie. Biuro z kuchniami aplikacyjnymi w biurowcu IO-1 Tower

Flexy w ścisłym centrum cieszą się największą popularnością 

Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Tenant Representation w Walter Herz, wyjaśnia, które lokalizacje cieszą się największym zainteresowaniem najemców:

Popyt na flexy podbija przede wszystkim hybrydowy model pracy, który generuje większą potrzebę elastyczności najmu. Zainteresowanie biurami flex rośnie szczególnie w Warszawie i Krakowie. Najemcy skupiają się głównie na lokalizacjach centralnych, a szczególnie tych doskonale skomunikowanych, np. w okolicy stacji metra. Z naszych obserwacji wynika, że najczęściej poszukiwane są powierzchnie dla 3–15 osób, tj. w przedziale 20–200 mkw. Rośnie jednocześnie popyt na większe moduły, które wykorzystywane są m.in. przez firmy projektowe i podmioty zagraniczne, rozpoczynające działalność w Polsce.

Wśród najemców elastycznych biur w Polsce przeważają firmy z branży:

• IT,
• e-commerce,
• marketingowe,
• finansowe,
• konsultingowe,
• start-upy,
• międzynarodowe korporacje, poszukujące biur satelitarnych, tymczasowych i elastycznych punktów wejścia na rynek.

W samych regionach popyt tworzą przede wszystkim firmy:

• technologiczne,
• usługowe,
• sektor SSC/BPO.  

Branża biur elastycznych staje się coraz bardziej profesjonalna, a struktura popytu – coraz bardziej zróżnicowana. Warto zauważyć, że wskaźnik pustostanów w przestrzeniach flex jest niższy niż w przypadku tradycyjnych biur i wynosi około 8–10%. To między innymi efekt szybszej komercjalizacji nowych powierzchni elastycznych w porównaniu z tradycyjnymi budynkami biurowymi.

Zapotrzebowanie na flex office a operatorzy

Rosnący popyt na powierzchnie elastyczne sprawia, że na rynku regularnie pojawiają się nowi operatorzy lokalni, tacy jak The Shire, BeIN Offices, Puzzle Office oraz butikowe firmy oferujące tego typu przestrzenie w wersji premium. Wielu deweloperów dostrzegło potencjał elastycznych rozwiązań i decyduje się na uruchamianie własnych marek typu flex, uzupełniając tym samym ofertę w już funkcjonujących biurowcach.

Na polskim rynku funkcjonują zarówno globalne marki przestrzeni elastycznych, takie jak Regus, WeWork, Mindspace czy Brain Embassy, jak i lokalni operatorzy, m.in. Chilliflex, Loftmill czy OmniOffice. Właściciele budynków komercyjnych decydują się na wprowadzenie biur w elastycznym formacie pod markami, takimi jak Business Link, CitySpace czy Quickwork.

Aktualna oferta obejmuje m.in.:

• powierzchnie coworkingowe,
• biura serwisowane,
• biura projektowe na czas określony,
• wirtualne biura.

Jest ona coraz bardziej zróżnicowana pod względem lokalizacji, standardu, rozpiętości oferowanych usług i elastyczności warunków najmu. A rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny.

Dla wymagających klientów dostępne są przestrzenie klasy premium, oferowane m.in. przez Brain Embassy, The Nest czy Mindspace. Wyróżniają się one wysokiej klasy designem, rozbudowaną strefą wellness, kawiarniami, zapleczem eventowym oraz usługami typu concierge, tworząc środowisko pracy na najwyższym poziomie.

Ile wynoszą czynsze w systemie flex?

Na wysokość stawki czynszu wpływają m.in.:

• miasto,
• lokalizacja,
• standard powierzchni.

Cena za biurko w elastycznej przestrzeni za miesiąc:

• w centrum Warszawy 300–475 euro,
• na rynkach regionalnych 200–375 euro.

Stawka zazwyczaj obejmuje wszystkie koszty, m.in:

• czynsz,
• media,
• sprzątanie,
• dostęp do internetu i przestrzeni wspólnych.

Rozliczenie realizowane jest na podstawie faktur VAT. Standardowe umowy najmu zastępuje się oświadczeniami i opłatą za dany okres.

Zainteresowani najmem oczekują krótkoterminowych zobowiązań, np. na miesiąc lub kilka, możliwości łatwej skalowalności, przejrzystości warunków oraz sprawnej obsługi. Coraz popularniejszy staje się model „pay-as-you-go”, w którym operatorzy dostosowują swoje działania i procedury do elastycznego, usługowego charakteru najmu.  

Pan Mateusz Strzelecki dodaje:

Walter Herz wspiera firmy w procesie poszukiwania przestrzeni flex, oferowanych w różnych miastach, zarówno w modelu prywatnych biur, jak i coworkingu. Doradzamy również operatorom elastycznych przestrzeni w najmie powierzchni biurowych od właścicieli nieruchomości. Wspieraliśmy takie projekty m.in. w Krakowie (The Shire) i Poznaniu (BeIN Offices), a obecnie pracujemy nad kolejnymi we Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie.

Źródło: opracowano na podstawie materiałów od Pana Mateusza Strzeleckiego, Partnera i Head of Tenant Representation w Walter Herz

• Przejdź do galerii: Biuro Moderna z najwyższym certyfikatem WELL Platinum