Zastój i korekta cen, czyli jesienny rynek nieruchomości

Po długim okresie nieprzerwanych wzrostów oraz obserwowanej w ciągu ostatnich miesięcy stabilizacji cen, jesień 2007 jawi się jako okres cenowych korekt. Jak wskazują wyniki analizy cen mieszkań do sprzedaży, wystawionych w serwisie OFERTY.NET, średnie stawki ofertowe w największych aglomeracjach poszły w dół. Do największych spadków doszło w Gdańsku i Poznaniu, także we Wrocławiu i Łodzi. Na stabilnym poziomie utrzymały się ceny w Krakowie i Warszawie.

Obserwowana korekta cen to efekt zastoju na rynku, który został spowodowany zbyt wysokimi cenami. Po przejściowym okresie przystępności dla klientów średnio zarabiających, mieszkania ponownie stały się dobrem dostępnym dla osób o wyższych dochodach. Brak klientów gotowych zapłacić wygórowane sumy, jakich oczekują zbywcy, owocuje spadkiem cen. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań o niższym standardzie, w starych blokach i o większych powierzchniach. Ich ceny wywoławcze często są nieadekwatne do rzeczywistej wartości, zwłaszcza w porównaniu z oferowanymi do sprzedaży podobnymi mieszkaniami, ale w nowych, wybudowanych w ciągu ostatnich kilku lat budynkach.





Pogarsza się dostępność kredytowa mieszkań

Co prawda - jak wynika z szacunków Open Finance - w ostatnim czasie banki aktualizują oprocentowanie kredytów hipotecznych tylko w górę, to jednak spadające ceny mieszkań w niektórych miastach oznaczają de facto, że kredyt na kupno mieszkań może być mniejszy niż przed miesiącem, a zatem i raty kredytowe są niższe, tak jak i wymagana wysokość zarobków.

Tak stało się w Poznaniu i Gdańsku, gdzie ceny mieszkań spadły najbardziej. Wymagany kredyt na zakup mieszkania spadł na tyle, że pozwoliło to także na mniejsze miesięczne raty - mimo wzrostu oprocentowania kredytów złotowych. Natomiast w Warszawie i Krakowie, gdzie ceny raczej się utrzymują, wzrosły raty kredytów złotowych potrzebnych do zakupu mieszkań.

W jeszcze lepszej sytuacji są ci inwestorzy, którzy na zakup mieszkania planują zaciągnięcie kredytu we frankach szwajcarskich. Przez ostatni miesiąc nastąpił 10-punktowy spadek rynkowych stóp procentowych, na których opiera się oprocentowanie kredytów we frankach. Co oznacza, że także oprocentowanie takich kredytów jest niższe. W zestawieniu z niższymi cenami mieszkań oznacza to, że raty kredytów z wyliczeń Open Finance są we wszystkich miastach, poza Warszawą, niższe niż przed miesiącem. Jednak mimo niższych rat kredytowych we frankach, i w niektórych przypadkach w złotych, dostępność mieszkań w większości miast spadła - prawie wszędzie trzeba mieć wyższą zdolność kredytową niż przed miesiącem. Wynika to ze wzrostu oprocentowania kredytów złotowych, który wymusza bardziej rygorystyczne podejście do oceny zdolności klientów zaciągających kredyty zarówno w złotych jak i we frankach (we frankach nawet bardziej ze względu na rygory tzw. rekomendacji "S").



Koniec "cen marzeń"

Duża liczba nowych inwestycji mieszkaniowych realizowanych ostatnio odciska swe piętno na strukturze podaży ofert na rynku wtórnym. Jeszcze dwa, trzy lata temu mówiło się o deficycie mieszkań nowych, teraz sytuacja zmienia się wyraźnie. Ponad 30% warszawskich mieszkań wystawionych na jesieni w serwisie OFERTY.NET to lokale w budynkach wzniesionych w latach 2000-2007.

Wysoka podaż nowych mieszkań coraz silniej oddziałuje na relacje cenowe między ofertami. Różnice w standardzie mieszkań wybudowanych w XXI wieku, a tymi w starszym budownictwie widoczne są gołym okiem. Funkcjonalne rozplanowanie, nowoczesne wykończenie, czyste i przestronne klatki, nowoczesne windy, podziemne garaże - to atuty, których już nie sposób przypisać mieszkaniom w blokach starszych.



Warszawa - podaż ofert i średnie ceny wg dzielnic i ich udziału w podaży (w proc.)

W okresie zastoju na rynku nieruchomości i rosnących wymagań klientów, takie różnice nieuchronnie prowadzą do urealnienia cen. Przy szalonych wzrostach cen, swoje "5 minut" mają też właściciele mieszkań o niższym standardzie, którzy liczą na szybką sprzedaż po cenach zupełnie nieadekwatnych do rzeczywistej wartości (tzw. "cena marzeń"). Teraz - przy całkowitym braku zainteresowania ich ofertami - dokonują przecen. Obniżki stawek wywoławczych o 10 czy 20 tys. zł są normalnością, jednak w niektórych przypadkach sięgają one nawet 20%! Bywa więc, że oferta, którą przez kilka miesięcy nikt się nie interesował, z dnia na dzień staje się prawdziwą okazją.

Ile życia na mieszkanie?

Jak wynika z analiz Open Finance, dzisiaj mieszkaniec Gdańska, który całą swoją pensję przeznaczyłby na zakup mieszkania, na 50-metrowy lokal uzbierałby po 10 latach i 5 miesiącach. W znacznie gorszej sytuacji jest mieszkaniec Krakowa, który potrzebuje swojej pensji z 17 lat i 5 miesięcy, aby myśleć o kupnie takiego samego mieszkania. To oczywiście tylko matematyka i raczej ciekawostka niż ekonomiczna prawda. Warto jednak zauważyć, że choć statystycznie mieszkańca Łodzi, Gdańska czy Poznania stać z jednej pensji na większy kawałek podłogi, to właśnie w tych miastach ceny mieszkań spadły jesienią 2007 najbardziej, podczas gdy w stolicy i w Krakowie ceny mieszkań niemal się nie zmieniły. A przecież statystycznie rzecz ujmując, mieszkańcy tych miast są w najgorszej sytuacji, bo miesięcznie mogą pozwolić sobie na kupno co najwyżej 25 cm² mieszkania.

Wyjaśnienia tego zjawiska trzeba szukać poza danymi o zarobkach, a większą wagę zwrócić na sytuację na rynku pracy. Kraków i Warszawa, a także województwa mazowieckie i małopolskie, to najlepsze rynki pracy w Polsce, co oznacza, że znacznie więcej osób osiąga zarobki powyżej średniej niż gdziekolwiek indziej. Zatem i popyt na mieszkania jest w tych miastach relatywnie najwyższy, co powoduje - być może tylko na razie - utrzymywanie się cen.



Nad Dunajem o połowę taniej niż nad Wisłą

Analizując sytuację gospodarczą, zarobki czy poziom życia obywateli państw Europy Środkowej, duże podobieństwo daje się zauważyć między Polską i Węgrami. W obu krajach w tym samym czasie zaczęły się przemiany ustrojowe i gospodarcze, w tym samym dniu wstąpiliśmy do Unii Europejskiej. Wiele podobieństw dostrzec można także porównując stolice - Warszawę i Budapeszt. Mają niemal jednakowe powierzchnie - odpowiednio 517 i 525 m2 - i po tyle samo mieszkańców - ok. 1 700 00; są głównymi ośrodkami naukowymi, kulturalnymi i politycznymi oraz miejscem wielu inwestycji zagranicznych. Oprócz podobieństw są jednak i różnice. Budapeszt ma obwodnice i rozwiniętą sieć komunikacji miejskiej z trzema liniami metra i czwartą w budowie, zaś Warszawa... dwa razy wyższe ceny mieszkań. 

Budapeszt nie był tak zniszczony po wojnie jak Warszawa, a centrum miasta to ulice o zwartej zabudowie przedwojennych kamienic, w których średnia cena mkw. mieszkania oscyluje w granicach 4000-5000 zł (w Warszawie - 9810 zł).
Za średniej wielkości mieszkanie 2-pokojowe w obrębie budapeszteńskiego śródmieścia, 5 minut spacerem od stacji metra, trzeba zapłacić ok. 250 000 zł (w Warszawie za to  można kupić małą kawalerkę z dala od centrum). Podobne mieszkanie oddalone od centrum o 15 min. jazdy autobusem kosztuje około 150 000 zł. Za 700 000 zł można stać się właścicielem dużego - 100 m² -apartamentu w XIX-wiecznej kamienicy, 200 m od Dunaju, z widokiem na  węgierski Parlament (w Warszawie 100-m apartament w Al. Przyjaciół - 2 500 000 zł). 
Z powodu trwającego ochłodzenia koniunktury gospodarczej, ceny mieszkań w Budapeszcie od trzech lat stoją w miejscu. Korzystają z tego m.in. zagraniczne firmy, które wykupują całe kamienice i po kapitalnym remoncie sprzedają w nich komfortowe apartamenty w cenie 15 000-20 000 zł/m2. Podobne inwestycje realizowane są także w Warszawie, ale na nieporównanie mniejszą skalę.
Oprócz niższych cen mieszkań, w Budapeszcie - inaczej niż jest to przyjęte w Warszawie - niskie są opłaty związane z zakupem nieruchomości, np. 3-procentową prowizję od transakcji płaci pośrednikowi tylko sprzedający.

listopad 2007 r.

Raport  przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych OPEN FINANCE. Badanie odbyło się na próbie 11098 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne we wrześniu 2007 r.