To będzie trudny rok dla rynku nieruchomości. Ale...

2009-05-04 11:38

Pomimo spowolnienia gospodarczego Warszawa pnie się w górę w międzynarodowych rankingach perspektyw inwestycyjnych i rozwojowych na rynku nieruchomości – wynika z raportu Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 opracowanego przez PricewaterhouseCoopers oraz Urban Land Institute.

Mimo gorszych niż w zeszłym roku ocen perspektyw rozwojowych i inwestycyjnych dla Warszawy (podobnie jak dla innych rynków objętych badaniem) to jednak pozycja stolicy Polski w tegorocznych rankingach umocniła się w porównaniu z rokiem poprzednim. W tegorocznym - perspektyw inwestycyjnych - Warszawa zajęła 13. miejsce (w porównaniu z 16. w 2008 r. i 22. w 2007 r.), w rankingu perspektyw rozwojowych uplasowała się na 7. pozycji (w porównaniu z 8. w roku ubiegłym), natomiast w zestawieniu oceniającym poziom ryzyka, miasto znalazło się na miejscu 11. (w porównaniu z 19. w 2008 r.).
Tegoroczną poprawę pozycji w rankingach przypisuje się dalszemu rozwojowi polskiej gospodarki, pomimo trudności obserwowanych na globalnych rynkach finansowych. Tempo wzrostu jest u nas obecnie wciąż wyższe niż w pozostałych krajach Unii Europejskiej i jak zauważył jeden z respondentów - "będziemy więcej inwestowali w sektor nieruchomości komercyjnych w krajach Europy Środkowej i Wschodniej o ustabilizowanej gospodarce, takich jak Polska".
W stosunku do ubiegłego roku, perspektywy inwestycyjne i rozwojowe zostały gorzej ocenione dla wszystkich badanych miast. Ogólna ocena szans inwestycyjnych obniżyła się z 5,6 (umiarkowanie dobre) w 2008 r. do 4,7 (średnie) w 2009 r. Większy spadek zanotowano w ocenie szans rozwojowych – z 5,6 do 4,3 (umiarkowanie słabe), pogorszyły się także oceny w zakresie ryzyka inwestycyjnego – z 5,7 do 5,09.

Gdzie inwestować?
Za 6 najbardziej atrakcyjnych miast z punktu widzenia lokowania inwestycji w nieruchomości uznano Monachium, Hamburg, Stambuł, Zurych, Londyn oraz Moskwę, przy czym każde z innych powodów. Niemieckie miasta oraz Zurych znalazły się na liście ze względu na stabilną gospodarkę, w przypadku Stambułu i Moskwy zadecydował długoterminowy potencjał, zaś w przypadku Londynu zaważyła duża przecena nieruchomości, jaka tam miała miejsce.

W co inwestować?
Inwestorzy po raz kolejny uznali sektor nieruchomości handlowych za generujący najlepsze szanse inwestycyjne. Na drugim miejscu - z minimalną tylko stratą - uplasował się sektor hotelarski. W przypadku Warszawy rekomendację "kupuj" dla nieruchomości handlowych przyznało 38% ankietowanych (wyższe noty otrzymały tylko Moskwa i Monachium), 35% w przypadku powierzchni biurowej (tu wyprzedza nas Stambuł, Moskwa, Londyn oraz Monachium) oraz 38% w odniesieniu do powierzchni magazynowo - produkcyjnej (ustępujemy jedynie Stambułowi, Moskwie i Hamburgowi).
Niezależnie od sektora nieruchomości, ankietowani podkreślali, że w nadchodzących trzech latach będą wybierali aktywa o wysokiej jakości, z zawartymi długoterminowymi umowami najmu, dobre lokalizacje, niskie lewarowanie oraz bardziej ustabilizowane gospodarki.

Kiedy?
Ankietowani w badaniu Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 oceniają, że "ceny są wciąż za wysokie" i oczekują, że rynek otworzy się w trzecim/czwartym kwartale 2009 r.
- Zgłaszają się do nas firmy poszukujące dobrych okazji, jednak obecnie rynek jest wciąż zawieszony w oczekiwaniu, przede wszystkim na dopływ finansowania oraz stabilizację cen - zauważa Kinga Barchoń z zespołu ds. nieruchomości firmy PricewaterhouseCoopers. - Pojawienie się transakcji jest jednak już tylko kwestią czasu.

Skąd kapitał?
Głównymi źródłami kapitału w 2009 r. będą fundusze private equity (PE) oraz instytucje takie jak zakłady ubezpieczeń oraz fundusze emerytalne – twierdzą badani inwestorzy. Instytucje te nadal jednak czekają na stabilizację cen na rynku zanim podejmą jakąkolwiek decyzję inwestycyjną.

Nowy porządek świata
Inwestorzy, deweloperzy, bankierzy i brokerzy w całej Europie potwierdzają, że 2009 r. będzie bardzo trudnym rokiem dla branży nieruchomości. W dalszym ciągu brakować może finansowania zewnętrznego, co potwierdzają oceny ogólnej dostępności kapitału, które osiągnęły najniższy poziom w historii raportu Emerging Trends in Real Estate® Europe. Przytłaczająca większość ankietowanych odpowiedziała, że dużym problemem jest pozyskanie kapitału zewnętrznego, a stan ten może utrzymać się przez cały 2009 r. Sytuacja ta zmusza nabywców do poszukiwania alternatywnych strategii finansowania umożliwiających przeprowadzenie nielicznych transakcji, takich jak finansowanie udzielane przez sprzedającego, bądź renegocjacje z aktualnymi kredytodawcami. Dlatego też, według respondentów, rynek transakcji będzie wolno się odradzał, w atmosferze niepewności oraz braku kapitału.
- To będzie trudny rok dla wielu inwestorów. Ci, którzy dokonywali zakupów działek inwestycyjnych oraz nieruchomości "na szczycie", mogą teraz walczyć o przetrwanie. Jest to szczególnie prawdopodobne, jeżeli banki zaczną bardziej agresywnie postępować z przypadkami naruszenia umów kredytowych – zauważa Kinga Barchoń z zespołu ds. nieruchomości firmy PricewaterhouseCoopers. - Z drugiej strony, na inwestorów dysponujących kapitałem czekać będą nowe okazje inwestycyjne, pojawiające się w miarę podejmowania przez banki działań w stosunku niewypłacalnych kredytobiorców.

Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 wskazuje także, że w miarę jak Europa będzie pogrążać się w recesji, obecne osłabienie rynków kapitałowych dotykające segmentu nieruchomości może ostatecznie negatywnie wpłynąć również na wynajmujących. Panuje przekonanie, że spadające tempo wzrostu gospodarczego oraz produkcji przełoży się na zmniejszenie popytu wśród najemców i spowoduje wzrost liczby wolnych powierzchni. W konsekwencji, czynsze zatrzymają się na obecnym poziomie lub wręcz zostaną skorygowane w dół.
- Obecna sytuacja ekonomiczna skłania firmy do podejmowania działań restrukturyzacyjnych, w tym optymalizacji kosztów. Wstrzymane zostają plany inwestycyjne związane ze zwiększeniem zapotrzebowania na nową powierzchnię biurową lub otwieranie nowych placówek na terenie kraju. W ramach realizacji planów "cięcia kosztów" wkrótce na rynku pojawi się wolna powierzchnia biurowa lub też wzrośnie odsetek pustostanów w nowo oddawanych budynkach biurowych – wyjaśnia Kinga Barchoń z zespołu ds. nieruchomości firmy PricewaterhouseCoopers. - Wynajmującym rekomendujemy powrót do podstawowych zasad zarządzania aktywami (Asset Management), takich jak monitorowanie jakości najemców oraz egzekwowanie zapisów w umowach najmu, przegląd kosztów, etc., które wydają się być najlepszymi sposobami utrzymania wartości.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Nasi Partnerzy polecają
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej