To będzie trudny rok dla rynku nieruchomości. Ale...

Pomimo spowolnienia gospodarczego Warszawa pnie się w górę w międzynarodowych rankingach perspektyw inwestycyjnych i rozwojowych na rynku nieruchomości – wynika z raportu Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 opracowanego przez PricewaterhouseCoopers oraz Urban Land Institute.

Mimo gorszych niż w zeszłym roku ocen perspektyw rozwojowych i inwestycyjnych dla Warszawy (podobnie jak dla innych rynków objętych badaniem) to jednak pozycja stolicy Polski w tegorocznych rankingach umocniła się w porównaniu z rokiem poprzednim. W tegorocznym - perspektyw inwestycyjnych - Warszawa zajęła 13. miejsce (w porównaniu z 16. w 2008 r. i 22. w 2007 r.), w rankingu perspektyw rozwojowych uplasowała się na 7. pozycji (w porównaniu z 8. w roku ubiegłym), natomiast w zestawieniu oceniającym poziom ryzyka, miasto znalazło się na miejscu 11. (w porównaniu z 19. w 2008 r.).
Tegoroczną poprawę pozycji w rankingach przypisuje się dalszemu rozwojowi polskiej gospodarki, pomimo trudności obserwowanych na globalnych rynkach finansowych. Tempo wzrostu jest u nas obecnie wciąż wyższe niż w pozostałych krajach Unii Europejskiej i jak zauważył jeden z respondentów - "będziemy więcej inwestowali w sektor nieruchomości komercyjnych w krajach Europy Środkowej i Wschodniej o ustabilizowanej gospodarce, takich jak Polska".
W stosunku do ubiegłego roku, perspektywy inwestycyjne i rozwojowe zostały gorzej ocenione dla wszystkich badanych miast. Ogólna ocena szans inwestycyjnych obniżyła się z 5,6 (umiarkowanie dobre) w 2008 r. do 4,7 (średnie) w 2009 r. Większy spadek zanotowano w ocenie szans rozwojowych – z 5,6 do 4,3 (umiarkowanie słabe), pogorszyły się także oceny w zakresie ryzyka inwestycyjnego – z 5,7 do 5,09.

Gdzie inwestować?
Za 6 najbardziej atrakcyjnych miast z punktu widzenia lokowania inwestycji w nieruchomości uznano Monachium, Hamburg, Stambuł, Zurych, Londyn oraz Moskwę, przy czym każde z innych powodów. Niemieckie miasta oraz Zurych znalazły się na liście ze względu na stabilną gospodarkę, w przypadku Stambułu i Moskwy zadecydował długoterminowy potencjał, zaś w przypadku Londynu zaważyła duża przecena nieruchomości, jaka tam miała miejsce.

W co inwestować?
Inwestorzy po raz kolejny uznali sektor nieruchomości handlowych za generujący najlepsze szanse inwestycyjne. Na drugim miejscu - z minimalną tylko stratą - uplasował się sektor hotelarski. W przypadku Warszawy rekomendację "kupuj" dla nieruchomości handlowych przyznało 38% ankietowanych (wyższe noty otrzymały tylko Moskwa i Monachium), 35% w przypadku powierzchni biurowej (tu wyprzedza nas Stambuł, Moskwa, Londyn oraz Monachium) oraz 38% w odniesieniu do powierzchni magazynowo - produkcyjnej (ustępujemy jedynie Stambułowi, Moskwie i Hamburgowi).
Niezależnie od sektora nieruchomości, ankietowani podkreślali, że w nadchodzących trzech latach będą wybierali aktywa o wysokiej jakości, z zawartymi długoterminowymi umowami najmu, dobre lokalizacje, niskie lewarowanie oraz bardziej ustabilizowane gospodarki.

Kiedy?
Ankietowani w badaniu Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 oceniają, że "ceny są wciąż za wysokie" i oczekują, że rynek otworzy się w trzecim/czwartym kwartale 2009 r.
- Zgłaszają się do nas firmy poszukujące dobrych okazji, jednak obecnie rynek jest wciąż zawieszony w oczekiwaniu, przede wszystkim na dopływ finansowania oraz stabilizację cen - zauważa Kinga Barchoń z zespołu ds. nieruchomości firmy PricewaterhouseCoopers. - Pojawienie się transakcji jest jednak już tylko kwestią czasu.

Skąd kapitał?
Głównymi źródłami kapitału w 2009 r. będą fundusze private equity (PE) oraz instytucje takie jak zakłady ubezpieczeń oraz fundusze emerytalne – twierdzą badani inwestorzy. Instytucje te nadal jednak czekają na stabilizację cen na rynku zanim podejmą jakąkolwiek decyzję inwestycyjną.

Nowy porządek świata
Inwestorzy, deweloperzy, bankierzy i brokerzy w całej Europie potwierdzają, że 2009 r. będzie bardzo trudnym rokiem dla branży nieruchomości. W dalszym ciągu brakować może finansowania zewnętrznego, co potwierdzają oceny ogólnej dostępności kapitału, które osiągnęły najniższy poziom w historii raportu Emerging Trends in Real Estate® Europe. Przytłaczająca większość ankietowanych odpowiedziała, że dużym problemem jest pozyskanie kapitału zewnętrznego, a stan ten może utrzymać się przez cały 2009 r. Sytuacja ta zmusza nabywców do poszukiwania alternatywnych strategii finansowania umożliwiających przeprowadzenie nielicznych transakcji, takich jak finansowanie udzielane przez sprzedającego, bądź renegocjacje z aktualnymi kredytodawcami. Dlatego też, według respondentów, rynek transakcji będzie wolno się odradzał, w atmosferze niepewności oraz braku kapitału.
- To będzie trudny rok dla wielu inwestorów. Ci, którzy dokonywali zakupów działek inwestycyjnych oraz nieruchomości "na szczycie", mogą teraz walczyć o przetrwanie. Jest to szczególnie prawdopodobne, jeżeli banki zaczną bardziej agresywnie postępować z przypadkami naruszenia umów kredytowych – zauważa Kinga Barchoń z zespołu ds. nieruchomości firmy PricewaterhouseCoopers. - Z drugiej strony, na inwestorów dysponujących kapitałem czekać będą nowe okazje inwestycyjne, pojawiające się w miarę podejmowania przez banki działań w stosunku niewypłacalnych kredytobiorców.

Raport Emerging Trends in Real Estate® Europe 2009 wskazuje także, że w miarę jak Europa będzie pogrążać się w recesji, obecne osłabienie rynków kapitałowych dotykające segmentu nieruchomości może ostatecznie negatywnie wpłynąć również na wynajmujących. Panuje przekonanie, że spadające tempo wzrostu gospodarczego oraz produkcji przełoży się na zmniejszenie popytu wśród najemców i spowoduje wzrost liczby wolnych powierzchni. W konsekwencji, czynsze zatrzymają się na obecnym poziomie lub wręcz zostaną skorygowane w dół.
- Obecna sytuacja ekonomiczna skłania firmy do podejmowania działań restrukturyzacyjnych, w tym optymalizacji kosztów. Wstrzymane zostają plany inwestycyjne związane ze zwiększeniem zapotrzebowania na nową powierzchnię biurową lub otwieranie nowych placówek na terenie kraju. W ramach realizacji planów "cięcia kosztów" wkrótce na rynku pojawi się wolna powierzchnia biurowa lub też wzrośnie odsetek pustostanów w nowo oddawanych budynkach biurowych – wyjaśnia Kinga Barchoń z zespołu ds. nieruchomości firmy PricewaterhouseCoopers. - Wynajmującym rekomendujemy powrót do podstawowych zasad zarządzania aktywami (Asset Management), takich jak monitorowanie jakości najemców oraz egzekwowanie zapisów w umowach najmu, przegląd kosztów, etc., które wydają się być najlepszymi sposobami utrzymania wartości.