Wynajem - nie tylko wzrosty

III kwartał roku to najgorętszy okres, jeśli chodzi o transakcje na rynku wynajmu. Na tle jednak szybko rosnących cen kupna nieruchomości koszty wynajmu można uznać za raczej stabilne. W ciągu ostatniego półrocza w największych polskich miastach miały miejsce niewielkie, zwykle kilkuprocentowe zmiany cen. I nie były to jedynie wzrosty.

W tym roku agencje nieruchomości odczuwały przede wszystkim wzmożony ruch we wrześniu. Jest to niewątpliwie moment, kiedy w najkrótszym czasie można wynająć swoje mieszkanie. W tym czasie mieszkań poszukują świeżo upieczeni studenci 1-ego roku, studenci, którzy chcą lub muszą zmienić dotychczasowe lokum, a także spora grupa absolwentów wyższych uczelni.

Kawalerka - niekoniecznie

Mimo iż jest to okres największego popytu na mieszkania na wynajem, nie przyniósł on znaczących wzrostów cen. Dwucyfrowe wzrosty średnich kwartalnych kosztów wynajmu miały miejsce w przypadku kawalerek w Poznaniu, które zdrożały o 14%, mieszkań 3-pokojowych we Wrocławiu (wzrost o 13%) i 4 pokojowych w Poznaniu (wzrost o 21%). We wszystkich dużych miastach poza Poznaniem zmalały koszty wynajmu kawalerek. Jest to efekt malejącego popytu na ten typ mieszkań wśród wynajmujących. Zarówno studenci, jak i młode małżeństwa preferują mieszkania większe, co najmniej dwupokojowe. Kawalerka w relacji kosztów na jedną osobę, która może w niej zamieszkać, jest niewątpliwie najdroższym lokum.
Studenci wynajmują więc mieszkania większe, wspólnie z grupą przyjaciół, by w ten sposób obniżyć koszty jednostkowe. Pary i młode małżeństwa zaś oczekują wyższego standardu, za który są gotowe zapłacić około 250 złotych więcej. Dodatkowo podaż kawalerek jest stosunkowo duża, ponieważ do tej pory cieszyły się one największą popularnością wśród najemców i wiele takich mieszkań zostało przez właścicieli przeznaczonych pod wynajem. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się obecnie mieszkania 2-pokojowe. Skutkiem tego osoby, które dokonują zakupu w celach inwestycyjnych oraz pod wynajem najczęściej wybierają właśnie lokale 2 pokojowe. Skutkuje to stosunkowo dużą podażą tego typu mieszkań na rynku wynajmu. Stanowią one 40% ofert. Tak wysoka podaż jest w stanie zaspokoić rynkowy popyt, a równowaga między podażą a popytem gwarantuje stabilność i realność cen. W efekcie, zmiany kosztów wynajmu 2 pokoi w największych polskich miastach były minimalne. W ciągu III kwartału w Warszawie wzrosły o 1%, w Krakowie o 4%, w Poznaniu o 6%, a we Wrocławiu nawet zmalały o 8% i tylko w Gdańsku zmalały o 4 punkty procentowe.

Lokalizacja najważniejsza

Porównanie kosztów wynajmu w poszczególnych miastach pozwala wyodrębnić 3 koszyki kosztowe. W pierwszym, najwyższym cenowo znajdzie się Warszawa, która jest zdecydowanie droższa od reszty kraju. Za kawalerkę trzeba tu zapłacić prawie 1100 złotych, czyli o około 30% więcej niż w pozostałych analizowanych miastach. Także wynajem większych mieszkań jest w stolicy o co najmniej 300 złotych droższy niż w Krakowie czy we Wrocławiu, czyli miastach zajmujących drugie i trzecie miejsce w rankingu najwyższych kosztów wynajmu. Do kolejnego koszyka przynależą właśnie Kraków i Wrocław. W tym ostatnim zaś znajdą się Poznań, Gdańsk oraz Katowice. Pomiędzy drugą i trzecią grupą miast nie ma już tak dużych rozbieżności w cenach, wynoszą one od kilkudziesięciu do 100 złotych.

Poza kosztami wynajmu niesłychanie ważnymi czynnikami, które wpływają na decyzję najemców są lokalizacja oraz standard mieszkania. O wadze lokalizacji może zaś świadczyć przykład Warszawy, gdzie mieszkania położone przy metrze można wynająć o kilkanaście proc. drożej i do tego w zdecydowanie krótszym czasie.

Poniżej podano bardziej szczegółowe informacje na temat sytuacji na rynku wynajmu w kilku polskich miastach.

Warszawa - wreszcie spadki

Wzmożony popyt na mieszkania do wynajęcia, który ma miejsce w III kwartale nie przyniósł wzrostu cen. Zwiększony popyt został zrównoważony większą liczbą ofert, które pojawiły się na rynku. W skutek tego nie dość, że ceny nie wzrosły, to porównując średnie koszty wynajmu z września z danymi z czerwca odnotowano nieznaczne spadki cen. Najbardziej o 10% staniały mieszkania 1-pokojowe, o 3% spadły ceny mieszkań 2- i 4-pokojowych, o 2% 3-pokojowych. W zależności od lokalizacji koszty wynajmu różnią się w Warszawie od  20 do 30%. W przypadku kawalerek najtaniej, bo za niecałe 900 złotych wynajmiemy mieszkanie w Ursusie, najdrożej zapłacimy na Gocławiu i w Śródmieściu - około 1200 złotych. Dwa pokoje w najniższej cenie, poniżej 1200 złotych, znajdziemy również w Ursusie, a także na Białołęce, podobnie jak 3 pokoje. Ursus i Białołęka to obecnie dwie najtańsze dzielnice Warszawy, jeśli chodzi o koszty wynajmu. Wynika to zarówno z ich niezbyt atrakcyjnej lokalizacji jak i z faktu, że powstaje tam wiele mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Najdroższe są niezmiennie Śródmieście, Mokotów oraz położone w okolicy metra, a do tego cieszące się duża popularnością wśród 30-latków Kabaty i Natolin.

W Krakowie ceny rosną

W przeciwieństwie do Warszawy, Kraków odnotował w III kwartale 2006 roku znaczny wzrost kosztów wynajmu. Porównując średnie ceny z września do cen na koniec II kwartału 2006 odnotowuje się następujące wzrosty: w przypadku kawalerek 4%, mieszkań 2-pokojowych 14%, 3-pokojowych 9% i najwięcej, bo aż o 21% wzrosła średnia cena mieszkania 4-pokojowego. Można jednak wnioskować, iż są to wzrosty sezonowe, ściśle związane ze zwiększonym popytem generowanym przez studentów. W kolejnych miesiącach ceny ustabilizują się a najprawdopodobniej ulegną obniżeniu. W Krakowie nadal jednak utrzymują się duże dysproporcje pomiędzy kosztami wynajmu w poszczególnych dzielnicach. Przykładowo kawalerka na Miestrzejowicach jest o 36% tańsza niż na Starym Mieście, a za cenę kawalerki na Starówce można wynająć dwa pokoje w 6-ciu dzielnicach Krakowa.

Trzecie na cenowym podium

Wrocław to miasto, na dzień dzisiejszy trzecie w rankingu wysokości cen wynajmu. W ciągu ostatniego półrocza ceny rosną tu o kilka proc. w ciągu miesiąca. We wrześniu 2006 roku były wyższe od cen czerwcowych odpowiednio o 8% kawalerki, 7% 2-pokojowe. Po raz kolejny najbardziej wzrosły ceny mieszkań dużych 3- i 4-pokojowych, co świadczy o ich dużej popularności wśród najemców. Jeśli chodzi o popularność dzielnic, to najszybciej wynajmowane są mieszkania zlokalizowane w Śródmieściu a także dzielnicy Krzyki.

W górę i w dół

Na rynku poznańskim ceny się wahały. W lipcu w wyniku spadku popytu na mieszkania ze strony studentów i wzrostu podaży nastąpił ponad 20% spadek cen wynajmu. W sierpniu i wrześniu spadki te zostały zniwelowane i w rezultacie stan na koniec II i III kwartału jest podobny, zdecydowanie wyższe, o 31%, są jedynie koszty wynajmu mieszkań dużych 4-pokojowych. Według statystyk Szybko.pl najszybciej, średnio w ciągu 10 dni znajdowało najemcę mieszkanie w dzielnicy Jeżyce, w 15 dni w dzielnicy Grunwald.