Wrocławskie nieruchomości najbardziej dochodowe

Rok 2006 na wtórnym rynku nieruchomości to niewątpliwie czas rekordów. Hossa przez 12 miesięcy z minimalnymi korektami. Od stycznia do grudnia ceny wzrosły o kilkadziesiąt procent. Niebagatelne zyski rzędu 84% osiągnęły osoby, które zainwestowały w nieruchomości we Wrocławiu - donosi raport szybko.pl.

Stolica Dolnego Śląska to miasto, które przeżywa boom gospodarczy i inwestycyjny. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym wzrosła z 3 407 złotych w styczniu do 6 282 w grudniu! Oznacza to ni mniej, ni więcej, że za 34-metrową kawalerkę trzeba teraz zapłacić o prawie 100 000 więcej niż na początku roku. Niezbyt odległy jest moment, kiedy ceny mieszkań we Wrocławiu osiągną poziom krakowski czy warszawski, szczególnie jeśli weźmie się pod uwagę fakt, iż na rynku pojawią się lokale o bardzo wysokim standardzie w nowopowstających apartamentowcach.

75% w przeciągu 12 miesięcy można było zyskać kupując mieszkanie w Gdańsku. Wysoki wzrost % spowodowany jest stosunkowo niskim poziomem początkowym. Ceny w Gdańsku startowały z poziomu 3 047 złotych za metr, aby w ostatnim kwartale przekroczyć poziom 5 tys i w grudniu cena za metr kwadratowy wynosi  tam 5 375 złotych.

Wzrost na poziomie 55% miał miejsce w Warszawie i Krakowie. W grudniu metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował średnio 7 903 złote, a w Krakowie 7 172. Korzystając dalej z przykładu 34-metrowej kawalerki: jeśli kupiliśmy ją w styczniu 2006 roku w Gdańsku, do grudnia jesteśmy bogatsi o 78 234 złote. Zakup w Krakowie przyniósł nam zysk w kwocie 86 258 złotych, a w Warszawie aż 96 118.

Niewątpliwie, więc najlepiej można było zarobić na zakupie mieszkania we Wrocławiu, co więcej trzeba było zaangażować w inwestycję znacznie mniej środków, niż kupując na przykład w Warszawie.

Jakiego rodzaju mieszkania w poszczególnych miastach zyskały na wartości najbardziej? W Warszawie i Krakowie najwyższy wzrost cen za metr kwadratowy miał miejsce w przypadku mieszkań dwupokojowych, natomiast w Gdańsku i Wrocławiu najbardziej zyskały na wartości kawalerki. Warto jednak zaznaczyć, iż różnice w przyroście ceny mieszkań w zależności od ich wielkości są nieznaczne i wynoszą zaledwie kilka procent. Może to oznaczać, że istnieje popyt na wszystkie typy mieszkań. Obserwując jednak sytuację na rynku, nasuwa się raczej inny wniosek. Z braku podaży mieszkań, na które popyt deklarowany jest najwyższy (dwupokojowe,) klienci decydują się na lokale mniejsze lub większe, kupując po prostu to, co jest dostępne, a więc ceny rosną stosunkowo równomiernie.

* do końca III kwartału 2006 roku

Rzeczywistość weryfikuje oczekiwania

Na rynku wtórnym największym zainteresowaniem cieszyły się mieszkania 2-pokojowe oraz kawalerki. Oferta sprzedaży takich mieszkań była prezentowana najkrócej, średnio przez 14 dni (średnia dla wszystkich miast - według szybko.pl). Tylko nieco dłużej, bo przez 16 dni, aktualne pozostawały ogłoszenia mieszkań 3-pokojowych, a oferta 4-pokojowego czekała na chętnych przeciętnie 27 dni. Nasuwa się pytanie: w jakim stopniu preferencje są determinowane przez możliwości nabywców?  Badanie preferencji nabywców na rynku pierwotnym, prowadzone przez RedNet Property, wskazują iż rzeczywiście zależy nam na kupnie mieszkania minimum 2-pokojowego. Z drugiej strony, zdolność kredytowa Polaków posiadających dochody na poziomie średniej krajowej nie pozwala na wiele więcej. Często też w wyniku wzrostu cen, który miał miejsce w 2006 roku, kupujący muszą zweryfikować swoje oczekiwania i zamiast dwóch pokoi decydują się na kawalerki. Jeśli chodzi o lokalizację, to najszybciej w tym roku nabywców znajdowały mieszkania we Wrocławiu i Warszawie.

Jak zwykle, przede wszystkim atrakcyjnej ceny. W przypadku Warszawy, jeśli cena była niższa niż 7 tys za metr kwadratowy (w październiku i listopadzie) to oferta była aktualna w serwisie średnio przez 7 dni, a potem znikała. Dodatkowo, jeżeli lokalizacja okazywała się atrakcyjna, czyli np. Ursynów w przypadku Warszawy, to mieszkania w cenie poniżej 7 tysięcy znikały z portalu po 2 dniach!

Źródło www.szybko.pl

Wydarzyło się...

Sytuację na polskim rynku nieruchomości można opisać jednym słowem: "niedobór". Pojęcie to przez większość dorosłych Polaków jest jednoznacznie kojarzone z sytuacją gospodarczą w Polsce przed 1989 rokiem. Wtedy sposobem na rozwiązanie problemów była reglamentacja, także w przypadku mieszkań. Młode małżeństwa czekały na mieszkania po kilka a nawet kilkanaście lat. Książeczki mieszkaniowe, które miały być gwarantem otrzymania przydziału na własne "M", zakładało się już małym dzieciom. Niedobór, z którym mamy do czynienia obecnie to oczywiście w dużej mierze pokłosie poprzedniego systemu gospodarczego. Szczęściem w nieszczęściu jest to, że nikt już nie steruje ręcznie gospodarką ani budownictwem i nie wydaje nam "talonów na mieszkania".

Sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia w 2006 roku to efekt działania wolnego rynku. Jeśli popyt znacznie przewyższa podaż, efektem jest wzrost cen. Rosnące ceny są impulsem dla sprzedających, w tym wypadku firm budowlanych do zwiększenia produkcji, czyli w tym przypadku  zwiększenia liczby budowanych mieszkań. Niestety na efekt działania tych zależności ma wpływ  wiele innych czynników. Tak właśnie jest w naszym przypadku. Mimo rekordowych wzrostów cen w 2006 roku, a co za tym idzie - szansy na większe dochody dla podmiotów budujących i sprzedających mieszkania, liczba mieszkań oddanych do użytku do końca III kwartału 2006 roku jest o 2,9% mniejsza niż w analogicznym okresie roku 2005.  Można oczywiście liczyć, że dane te zmienią się na korzyść w roku 2007. W Polsce jednak to nie brak chętnych do kupienia mieszkania ani też brak inicjatywy ze strony budujących jest przyczyną stagnacji w budownictwie. Zasadniczą przeszkodą są problemy legislacyjne, a dokładniej rzecz biorąc - brak regulacji prawnych. Brak planów zagospodarownia przestrzennego, przedłużające się terminy wydawania pozwoleń na budowę od dwóch lat skutecznie blokują branżę budowlaną.

Obecna ekipa rządowa do wyborów jesienią 2005 roku szła z hasłem wybudowania 3 milionów mieszkań w ciągu 8 lat. Zrealizowanie takiego planu z pewnością rozwiązałoby problem niedoboru. Jak zatem przebiega realizacja przedwyborczych obietnic.

Najważniejszą sfinalizowaną w 2006 roku ustawą jest uchwalona w październiku "Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania". Ustawa ta nie ma jednak nic wspólnego z rozwiązaniem problemu, jakim jest zbyt mała liczba budowanych mieszkań. Wręcz przeciwnie, może ona wzmocnić popyt, zwiększając grupę osób, które będą mogły zaciągnąć kredyt. Inne regulacje prawne, które znacząco wpłynęły na rozwój sytuacji na rynku, to "Rekomendacja S" wprowadzona przez Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego 1 lipca 2006 roku. Efektem obostrzeń w sposobie udzielania kredytów walutowych był ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w maju i czerwcu.  Przełożyło się to na wzrost popytu na nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen. Inne zmiany prawne, które wywarły znaczący wpływ na rynek nieruchomości dotyczą podatków. Likwidacja od nowego roku ulgii odestkowej od kredytów hipotecznych oraz zmiana sposobu opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości były motywatorem do zawarcia transakcji kupna jeszcze w 2006 roku. Skutkiem tego ostatni kwartał przyniósł kolejne zwyżki cen, dosyć zaskakujące, bo najwyższe w skali roku!

W 2006 roku miało miejsce jeszcze kilka zmian wartych wzmianki, aczkolwiek ich wpływ na przeobrażenia rynku nieruchomości jest trudny do oszacowania. W maju z dotychczasowego resortu transportu i budownictwa zostało wyodrębnione Ministerstwo Budownictwa. Można liczyć, iż oznacza to, że zagadnienie budownictwa będzie traktowane przez rząd priortytetowo. Resortem tym tylko w 2006 roku kierowało już 3 ministrów: Jerzy Polaczek, Antoni Jaszczak i obecnie Andrzej Aumiller. Dosyć trudno jest odnaleźć jakiekolwiek pozytywy  tak dużej rotacji na stanowisku ministra budownictwa. Niewykluczone, że te częste zmiany były jednym z powodów braku kompleksowych projektów ustaw, które mogłyby pozytywnie wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości.

Pod koniec roku, urzędujący na stanowisku szefa resortu budownictwa od 3 listopada Andzrej Aumiller, przedstawił projekt definicji budownictwa społecznego, które objęte zostanie obiżoną 7% stawką VAT. Ma ona dotyczyć mieszkań poniżej 120 metrów kwadratowych oraz domów jednorodzinnych o powierzchni nie większej niż 200 metrów. Wyższa 22% stawka będzie naliczana dla każdego metra powyżej ustalonych limitów. Jest to informacja niesłychanie ważna zarówno dla budujących, jak i kupujących, lecz niestety ciągle nieostateczna.

W grudniu pod obrady sejmu trafiła ustawa dotycząca przekazywania gminom gruntów, przez Agencję Nieruchomości Rolnych oraz Agencję Mienia Wojskowego, z przeznaczeniem na budownictwo mieszkaniowe. Ustawa ta może wpłynąć na zwiększenie dostępności gruntów pod inwestycje budowlane, a więc wpłynąć na rozwiązanie podstwowego dziś problemu. Nastąpi to tylko wtedy, jeśli budowanie na tych terenach będzie miało sens, czyli mieszkania znajdą nabywców.

Jak będzie w 2007 roku? Pozostaje nam życzyć sobie szybszych i zdecydowanie dalej idących zmian legislacyjnych, które ułatwią rozwój sektora budownictwa mieszkaniowego.

styczeń 2007 r.

Zobacz więcej >>