Wrocław - czy inwestować?

Wrocław - stolica Dolnego Śląska - należy do najbardziej aktywnych miast polskich pod względem rozwoju budownictwa mieszkaniowego. W ostatnich dwóch latach na wrocławskim rynku mieszkaniowym przybyło jednak mniej nowych mieszkań niż w innych dużych miastach Polski. Sytuacja taka skutkuje przewagą popytu nad podażą i towarzyszącym temu zjawisku wzrostem cen.

Pod względem stopnia rozwoju gospodarczego Wrocław zajmuje czwarte miejsce w kraju (po Warszawie, Poznaniu i Krakowie). Potwierdzają to zmiany produktu krajowego brutto w przeliczeniu na 1 000 osób. Na tym tle - w porównaniu z Poznaniem, Trójmiastem i Krakowem - Wrocław ma najniższe rozmiary budownictwa mieszkaniowego i zajmuje ostatnie miejsce. Biorąc jednak pod uwagę ilość podmiotów gospodarczych zarejestrowanych we Wrocławiu w rejestrze KRUPGN-REGON, w porównaniu z innymi miastami to właśnie stolica Dolnego Śląska wyróżnia się dużą liczbą zarejestrowanych firm w branży budownictwo, która wynosi 9.981. Wrocław zajmuje tutaj drugie miejsce po Warszawie. Ilość innych zarejestrowanych branż nie odbiega od wskaźnika w innych miastach (dane Urzędu Miasta Wrocław).

Budownictwo mieszkaniowe

Ostatnia lokata Wrocławia pod względem budownictwa mieszkaniowego znajduje odzwierciedlenie przy porównywaniu miast tzw. wskaźnikiem nasilenia budownictwa, czyli według liczby oddanych mieszkań na 1 000 osób. Pod tym względem Wrocław rozpoczynał ostatnią dekadę na najniższej pozycji, w 2001 r. wyprzedził zdecydowanie trzy pozostałe miasta, by w ubiegłym roku znowu wrócić na ostatnie miejsce, ale tym razem znacznie zwiększając dystans do pozostałych aglomeracji.

W tej sytuacji ogólny potencjał segmentu budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu można obecnie szacować na około 2 tys. jednostek rocznie. W efekcie, w lutym 2006 roku przedsprzedaż mieszkań znajdujących się w ofercie była znacznie wyższa niż przed rokiem. Ponad połowa lokali planowanych do realizacji w 2006 i 2007 roku była już sprzedana w momencie badania. Według szacunków REAS, dopiero w 2007 roku we Wrocławiu zostanie osiągnięty poziom realizacji 3 000 mieszkań na sprzedaż rocznie. Przy obecnej skali budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu można ocenić, że popyt - skorelowany w pewnym stopniu z potrzebami - nie będzie zaspokojony w okresie znacznie przekraczającym najbliższe 10 lat.

Cena mieszkań we Wrocławiu jeszcze w 2005 r. była relatywnie niska. Średnia cena za metr kw. wynosiła ok. 3 tys. zł. Zaledwie 6 proc. mieszkań miało cenę ponad 3.5 tys. zł za metr kw. Mieszkania drogie, których łączna cena, przekraczała 150 tys. zł okazywały się lokalami trudnymi do sprzedania. W porównaniu z Krakowem średnia cena za metr kwadratowy w dwupokojowym mieszkaniu o popularnym standardzie była we Wrocławiu o około 400 zł niższa.

Wrocław można było natomiast zaliczyć do miast, w których cenę za wynajem mieszkania należy uznać za bardzo wysoką. Wynajęcie dwupokojowego mieszkania miesięcznie kosztowało w 2005 roku od 900 do 1000 zł, podczas gdy w Warszawie, ceny były niewiele wyższe i wahały się w granicach od 900 do 1200 zł, a w Krakowie od 800 do 1000 zł.

Powierzchnia biurowa

Porównując Wrocław z miastami o zbliżonej liczbie mieszkańców, mieszkańcy Wrocławia uzyskują stosunkowo najwyższe wynagrodzenie, szczególnie ci zatrudnieni w takich branżach jak transport, gospodarka magazynowa i łączność. Wysokie zarobki obejmują także pracowników branży przemysłowej. Do stolicy Dolnego Śląska w ostatnim czasie ściągnęła duża liczba inwestorów, w szczególności zagranicznych, generujących popyt. A jak wiadomo firmy, żeby właściwie funkcjonować potrzebują odpowiednio przystosowanej do profilu działalności powierzchni biurowej. Nic więc dziwnego, że w tej sytuacji miastu potrzebny jest przede wszystkim dobrze rozwinięty kompleks nowoczesnych obiektów biurowych.

Według danych raportu firmy Knight Frank całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych szacuje się na 108.000 m kw. W 2005 roku ukończono trzy niewielkie obiekty z siedmiu zapowiadanych, które dostarczyły łącznie niecałe 5.000 m kw nowej powierzchni biurowej.

Jednym z najważniejszych czynników, który może przyciągnąć do Wrocławia inwestorów z innych miast jest ciągle obniżający się wskaźnik pustostanów. W ciągu 12 miesięcy poziom pustostanów obniżył się z 5 do 1 proc. Mała ilość powierzchni do wynajęcia w nowoczesnych obiektach typowo biurowych doprowadziła do rozwoju w innych segmentach rynku nieruchomości. Na potrzeby dużych firm działających w mieście zaczęto przystosowywać powierzchnie w budynkach klasy C i D oraz starszych domach towarowych. W 2005 roku we Wrocławiu podpisano umowy najmu na około 11.400 m kw.

Czynnikiem zachęcającym inwestorów może być fakt, że wiele wrocławskich firm wskazuje na potrzebę powiększenia swojej siedziby, jednakże uniemożliwiają im to brak powierzchni i ograniczona podaż. Wyjściem z tej sytuacji jest dla firm oczekiwanie nowej podazy lub negocjowanie z deweloperami realizację obiektów pod ich potrzeby w oparciu o umowy typu "pre-let".

Wśród wyróżniających się kompleksów biurowych we Wrocławiu warto zwrócić uwagę na:

Wrocławski Park Technologiczny
Jest to trzykondygnacyjny obiekt o powierzchni użytkowej 5100 m kw. Oferta Parku skierowana jest głównie do firm innowacyjnych i centrów badawczych. Powierzchnie budynku przeznaczone są pod nieuciążliwą produkcję, a także działalność uzupełniającą taką jak, wynajem biur, laboratoriów, parkingów. Przykładowo cena wynajmu dla powierzchni biurowej i laboratoryjnej wynosi 44 PLN/m kw. plus koszty eksploatacyjne szacowane na ok. 12,6 PLN/m kw. plus opłata za energię elektryczną wg wskazań licznika plus koszty chłodzenia pomieszczeń.

Temida
Obiekt oddany do użytku w listopadzie 2005 roku. Budynek o powierzchni użytkowej 2270 m kw. składa się z trzech kondygnacji i mieści w sobie powierzchnie biurowe i usługowe.

Silver Forum
Powierzchnia biurowa obiektu wynosi 13 tys. m kw. Istnieje możliwość wykończenia biur w systemie "pod klucz" oraz rozliczenie w czynszu najmu, bez konieczności jednorazowego angażowania środków. Obiekt przylega bezpośrednio do największej we Wrocławiu arterii komunikacyjnej.

Centrum Biurowe Globis
Budynek biurowy klasy A. Zostanie oddany do użytku w 2006 roku. Zlokalizowany w centrum Wrocławia, liczący 12 tys. m kw. powierzchni użytkowej. Biurowiec, podobnie jak poznański Globis, należy do spółki GTC.

Bema Plaza
Biurowiec o powierzchni 35 tys. m kw przeznaczonej na biura, sklepy, restauracje. W lutym 2005 roku działkę o powierzchni ponad 7830 m kw. kupił od gminy belgijski deweloper - firma Ghelamco. Otwarcie biurowca zaplanowane jest na początek 2007 roku.

Hotele
W 2004 r. we Wrocławiu turyści mogli znaleźć nocleg w 2712 pokojach zlokalizowanych w 35 hotelach. Spośród dostepnych w mieście obiektów najwięcej było hoteli trzygwiazdkowych. Dla porównania, w stolicy przyjezdni w analizowanym okresie mieli do wyboru 65 hoteli (z czego 19 - trzygwiazdkowych, 4-czterogwiazdkowe i 7-pięciogwiazdkowych), a w Krakowie aż 80 (w tym 2 pięciogwiazdkowe, 7 - czterogwiazdkowych i 44 - trzygwiazdkowe).
Spośród ogólnej liczby hoteli 43 proc. stanowią obiekty czterogwiazdkowe. W 2004 roku było to 10 hoteli, z których dwa przeszły modenizację i podwyższyły swój standard, uzyskując dodatkową gwazdkę. Obecnie w Wrocławiu jest budowany tylko jeden hotel czterogwaizdkowy. Projekt zakłada 120 pokoi. Planuje się, że jego otwarcie nastąpi w połowie 2007 roku.
W 2004 roku Stolica Dolnego Śląska była na czwartym miejscu po Warszawie Krakowie i Poznaniu pod względem liczby zagranicznych turystów korzystających z usług wrocławskich hoteli. Na pierwszym miejscu w rankingu uplasował sie Kraków (64 proc. udział). Największym zainteresowaniem cieszyły się we Wrocławiu obiekty czteroogwiazdkowe (wskaźnik zajęcia pokoi wynosił 64 proc.).

Wrocław pod względem wielkości stanowi czwarte miasto w Polsce. Mieszka tutaj około 630 tys. mieszkańców. Stolica Dolnego Śląska znajduje się w czołówce pod względem wielkości budżetu miejskiego (drugie miejsce), wskaźnika PKB (czwarte miejsce), edukacji (3 miejsce). Przeciętne przykładowe miesięczne wynagrodzenie według danych Knight Frank w mieście tym wynosi:

• programista - 5680 zł
• inzynier-specjalista - 4800 zł
• wykwalifikowany specjalista - 4000 zł
• księgowy - 3600 zł
• specjalista techniczny - 2880 zł
• sekretarka - 2980 zł
• pracownik fizyczny - 1900 zł

Co roku tutejsze uczelnie opuszcza około 19 tys. absolwentów. Miasto ma dobrze rozwiniętą infrastrukturę: posiada 2 duże dworce kolejowe, 2 porty żeglugi rzecznej oraz międzynarodowy port lotniczy. To także ważny ośrodek kulturalny. W ostatnim czasie w mieście wzrosła liczba zagranicznych inwestorów. Swoje pieniądze ulokowały tutaj takie firmy, jak Maco Pharma, ABB, 3M, Whirlpool, Cargill, Fagor, Bosch, Hewlett Packard, Brandt, Alfa Laval, Bombardier Transportation, Cadbury, Volvo i in.