Warszawski rynek powierzchni biurowych - II kwartał 2008

Stolica wydaje się wciąż nienasycona powierzchniami biurowymi. W pierwszej połowie 2008 roku popyt w tym sektorze osiągnął poziom 244 400 m2, zaledwie 6% mniej niż odpowiednio w pierwszej połowie 2007. W tym czasie wybudowano ponad 141 400 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wynosi 2,1% - wynika z kwartalnego raportu CB Richard Ellis z serii Warsaw Office Market View, czyli "Warszawski rynek powierzchni biurowych" (II kwartał 2008).

Przegląd rynku
Na warszawskim rynku popyt utrzymuje się wciąż na stosunkowo wysokim poziomie - około 244 400 m² zostało wynajęte w pierwszej połowie 2008 roku. Zdecydowaną większość tej powierzchni wynajęto poza Centrum. Rekordową transakcję najmu podpisano w Lipowym Office Park, gdzie Bank Pekao SA zawarł umowę przednajmu na 39 000 m².

Od początku roku do użytku oddano od 141 400 m². Po stronie podaży daje to w sumie 2,84 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej na rynku. Większość nowych budynków zlokalizowanych jest poza Centrum, tylko 11 300 m² powstało w jego granicach.

Pomimo dużej liczby projektów planowanych jeszcze na ten rok (14) przewiduje się, że rynek wchłonie nowo powstałą powierzchnię biurową. Warunki do rozwoju biznesu w Polsce pozostają korzystne, chociaż można zaobserwować nieznaczne spowolnienie gospodarki. Wzrost inflacji (4,6%) jest kompensowany stopniowymi podwyżkami stóp procentowych. Jednocześnie rośnie siła polskiej waluty, która osiąga historyczne wzrosty. Zagraniczni inwestorzy nadal uważają Polskę za atrakcyjny rynek i wciąż chcą tu prowadzić interesy. Rynek pracy charakteryzuje nieustanny spadek stopy bezrobocia. Średnie krajowe wynagrodzenie wzrosło o 12% w porównaniu do maja 2007 i obecnie wynosi 3215 zł (945 euro).
Wysoki poziom stóp procentowych, cen ziemi i wzrost kosztów budowy spowolnił rozwój inwestycji mieszkaniowych. Niektóre z tego typu projektów zostają przekształcone w budynki biurowe. Planowane Mistrzostwa Europy w Piłce nożnej EURO 2012 przyśpieszyły inwestycje infrastrukturalne. Miasto planuje budowę trzech wewnętrznych obwodnic, dwóch nowych mostów, nowej linii metra oraz Stadionu Narodowego. Plany te spowodowały wzrost popytu na powierzchnię biurową, spadek współczynnika powierzchni niewynajętej i wzrost czynszów. Stawki wywoławcze w najlepszych lokalizacjach w Centrum wzrosły do 32-35 euro/m²/miesiąc, poza Centrum ustabilizowały się na poziomie 16-17 euro/m²/miesiąc.
Rynek inwestycyjny wciąż pozostaje powściągliwy, co spowodowane jest globalnym kryzysem finansowym. Wolumen transakcji jest niższy niż w poprzednich latach. W Warszawie stopy kapitalizacji osiągają poziom 5,75-6,25%.

 Podaż
W drugim kwartale 2008 r. oddano do użytku 6 nowych budynków o powierzchni 72 800 m². Dwa z nich - Grzybowska Park (10 300 m²) oraz Piękna 24 (900 m²) znajdują się w Centrum. Pozostałe 3 znajdują się na Mokotowie - Tulipan House, Marynarska Point I i Nefryt oraz jeden w Alejach Jerozolimskich - Equator. Jedynie 2% powierzchni zostało oddane bez podpisanych umów najmu. Największym projektem jest, wybudowany przez Sergo, Tulipan House o powierzchni 17 900 m²przy ul. Domaniewskiej.
W Warszawie trwają zaawansowane prace budowlane. Szacuje się, że do końca 2010 roku na rynku pojawi się jeszcze około 470 000 m² powierzchni biurowej. Tylko 11% tej powierzchni zostanie wybudowane w Centrum. W 2008 roku będzie to jeden projekt - Nowogrodzka 21, o powierzchni 3200 m². W ciągu najbliższych trzech lat w stolicy pojawi się dodatkowy 1 milion m² nowej powierzchni biurowej, pomimo trudnej sytuacji ekonomicznej na rynkach europejskich.

Popyt
Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie już od kilku kwartałów. W II kwartale 2008 roku wynajęto 137 800 m². Transakcja w Lipowym Office Park to 28% tej powierzchni. Inni znaczący najemcy minionej połowy roku to Internet Securities (10 000 m² w projekcie built-to-suit SGI Baltis przy ul. Czerniakowskiej), Nokia Siemens Network (9600 m² w Horizon Plaza) oraz Link4 (5000 m²).
Największy popyt na powierzchnię zgłaszają firmy z sektora usług finansowych - towarzystwa ubezpieczeniowe, banki i pośrednicy finansowi oraz sektora przemysłowego i produkcyjnego, firmy elektroniczne, farmaceutyczne i IT.
Z powodu ograniczonej powierzchni dostępnej na rynku w pierwszej połowie 2008, udział umów typu "pre-let" (zawartych na powierzchnie biurowe będące w trakcie realizacji) wzrósł do poziomu 118 500 m² (49% umów). Renegocjacje umów najmu wyniosły 10%. Około 36% transakcji przypadło na nowe umowy najmu. Tylko 28% transakcji najmu dotyczyło powierzchni większych niż 1000 m².

Powierzchnie niewynajęte
Współczynnik powierzchni niewynajętej spadł z poziomu 4% w II kwartale 2007 do 2,1%. Obecnie wynosi on 3,5% w Centrum i 1,25% w strefach pozacentralnych. Najwyższy spadek odnotowano na Ochocie i w Al. Jerozolimskich (o prawie 100 pb do 1,2%). Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu - prawie 5% po kwartalnym spadku o 60 pb. Powierzchnia w tej strefie generowana jest od początku roku przez budynek Skylight, który wraz z Millennium Plaza daje 80% powierzchni niewynajętej w całym obszarze centralnym.
Przewidywany jest wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej pod koniec bieżącego roku, kiedy zostaną oddane wszystkie projekty spekulacyjne.

Czynsze
Czynsze wywoławcze dla najlepszych budynków w centrum miasta wzrosły do poziomu 32-35 euro/m²/miesiąc. W lokalizacjach pozacentralnych czynsze w najlepszych projektach, tj. Marynarska BP czy Platinium BP, stabilizują się na poziomie 16-17 euro/m²/miesiąc. Czynsze efektywne są około 20% niższe. W najbliższym okresie nie przewiduje się znaczących wzrostów czynszów. Powierzchnie w najlepszych budynkach w Centrum pozostaną drogie, chociaż niektórzy najemcy mogą się stamtąd wyprowadzać.

Ceny działek
Wzrost cen działek w Warszawie został powstrzymany. Kilka z nich, kupionych po wysokiej cenie, jest obecnie oferowanych do sprzedaży. Ceny działek o dobrej lokalizacji pozostają jednak wysokie - nawet ok. 1000 euro/m²w centrum miasta i 400-800 euro poza nim.

Rynek inwestycyjny 
W 2008 roku odnotowano 9 transakcji budynków biurowych o wartości 462 mln euro. Największą z nich była sprzedaż 50% udziałów Rondo 1 przez MacQuarie Global Property Investors (145 mln euro) i ponowna sprzedaż Millennium Plaza Akron Group (93 mln euro). W II kwartale uwagę inwestorów zwróciły: kupno Tulipan House przez Commerz Real (60 mln euro) oraz zakup Salzburg Centre przez SEB (40 mln euro).
Stopy kapitalizacji kształtują się obecnie między 5,75%-6,25% i przewidywane jest, że w przyszłości osiągną poziom 6%.