W Londynie lepiej

Na rynku nieruchomości komercyjnych w Londynie w kolejnym, drugim z rzędu kwartale odnotowano wzrost aktywności inwestycyjnej. Wyniki za III kwartał 2009 r. pokazują, że na rynku w Londynie Centralnym w dzielnicach West End oraz City & Docklands zawarto transakcje opiewające na sumę 1,602 mld funtów brytyjskich, co jest wzrostem o ponad 12% w stosunku do II kwartału (1,432 mld funtów) oraz wzrostem o 29% w porównaniu do tego samego kwartału ubiegłego roku. Po raz pierwszy od II kw. 2007 r. rynek odnotował wzrost w dwóch kwartałach z rzędu.

Według najnowszych badań firmy Cushman & Wakefield, na rynku nadal dominującą grupą nabywców są inwestorzy zagraniczni, liczący na korzyści płynące ze słabej pozycji funta oraz na atrakcyjne stopy zwrotu, wynikające ze stosunkowo gwałtownej korekty cen na rynku londyńskim w porównaniu do innych regionów na świecie.

24% wzrost wolumenu transakcji w dzielnicy West End
w porównaniu do zeszłego kwartału

W dzielnicy West End po raz kolejny odnotowano największy wzrost aktywności, przy obrotach wynoszących 909 mln funtów, co jest wzrostem o 24% w porównaniu z 732 mln funtów w II kw. oraz o 32% w stosunku do III kw. ubiegłego roku. Nie zaobserwowano oznak typowego ograniczenia działalności w tzw. przerwie wakacyjnej i sprzedający zaczynają wykorzystywać rosnący przez cały obecny rok popyt ze strony nabywców.

Ponad 70% wszystkich transakcji były inwestycjami zagranicznymi. Jedną z przyczyn jest stale słabnąca pozycja funta oraz szybsza niż na innych globalnych rynkach korekta, obserwowana na rynku londyńskim, jak i krajowym, co dla inwestorów jest gwarancją korzystnych zwrotów.

Z transakcji wartych odnotowania należy wymienić: nabycie budynku biurowego Portman House za sumę 155 mln funtów przez libijski fundusz inwestycyjny Libyan Investment Authority, nabycie przez spółkę Henderson budynku biurowego Telstar House w dzielnicy Paddington od firmy Prudential za kwotę 74,5 mln funtów, jak również nabycie budynku przy Fitzroy Street przez firmę doradczą Arup, która miała w nim swoją siedzibę, za sumę 60 mln funtów (przy stopie kapitalizacji nieco ponad 7%).

- Nie należy się dziwić, że stopy kapitalizacji znajdują się pod presją, szczególnie w sytuacji, gdy rynek nie może zaoferować zasobów zdolnych zaspokoić wymagań inwestorów. Proces wymuszonej sprzedaży aktywów dla większości brytyjskich instytucji oraz funduszy inwestycyjnych nieruchomości REIT już się zakończył i nie widać jak na razie żadnych oznak, żeby banki podjęły zapowiadane głośno działania mające na celu pozbywanie się niepłynnych aktywów - wyjaśnia Clive Bull, szef działu inwestycji firmy Cushman & Wakefield w Londynie centralnym. - Pozostała cześć roku zapowiada się podobnie, przy pogłębiającej presji na stopy kapitalizacji. Chociaż zarówno gospodarka, jak i rynek najmu nadal borykają się z trudnościami, inwestorzy zaczynają myśleć perspektywicznie, skupiając uwagę na umocnieniu pozycji rynkowej, co pozwoli im na osiąganie większych zysków w momencie przewidywanego powrotu ożywienia na rynek.

Wartość transakcji inwestycyjnych będących w toku, w roku 2009, w dzielnicach City & Docklands powinna osiągnąć 2,5 mld funtów

Najbardziej znaczącą transakcją ubiegłego kwartału opiewającą na kwotę nieco ponad 1 mld funtów było przejęcie przez fundusz Blackstone 50% udziałów w należącym do spółki British Land kompleksie biurowym Broadgate usytuowanym w centrum finansowym Londynu, dzielnicy City.

Wartość łącznych obrotów za III kw. (nie licząc wyżej wymienionej transakcji) wyniosła prawie 700 mln funtów. Złożyło się na nią 19 transakcji, z których siedem opiewało na kwotę ponad 550 mln funtów. Wszystkie one zostały zawarte przez fundusze zagraniczne, które stanowiły ok. 90% łącznej wielkości w III kw. 

Chociaż powyższa kwota 700 mln funtów oznacza spadek o 1% w stosunku do II kw., liczba transakcji niemal się podwoiła w porównaniu do ubiegłego kwartału. Ich łączna wartość świadczy o 25% wzroście w stosunku do wyniku odnotowanego w tym samym kwartale zeszłego roku, wynoszącego 554 mln funtów.

Najważniejsze transakcje to: nabycie przez niemiecki fundusz GLL wyremontowanego budynku biurowego Centrium w Londynie przy 61 Aldwych należącego do spółki Tishman Speyer za kwotę 128 mln funtów (przy stopie kapitalizacji ok. 7,2%); nabycie przez firmę Crescent Height nieruchomości przy 98 Theobalds Road, wynajętej przez spółkę Land Securities na krótki okres firmie Warner Brothers, za kwotę 43 mln funtów (przy stopie kapitalizacji 8,5%). Inną znaczącą transakcją było nabycie przez spółkę Union Invest nowoczesnego budynku biurowego położonego przy 10 Gresham Street ( EC2) od spółki Standard Life za sumę ok. 141 mln funtów (przy stopie kapitalizacji 7,2%, z umowami najmu podpisanymi na różny okres oraz czynszami sięgającymi ponad 60 funtów za stopę kwadratową).

Zostały juz podpisane umowy sprzedaży trzech budynków na sumę 105 mln funtów, czekające na ostateczną finalizację, 10 kolejnych budynków o wartości 420 mln funtów znajduje się już poza ofertą. Wszystko wskazuje na to, że łączna wartość transakcji, wyłączając nabycie budynku Broadgate wyniesie ok. 2,5 mld funtów. Oczekuje się, że znaczny udział w tych wszystkich transakcjach będą miały fundusze zagraniczne, które nadal stanowią główną siłę napędową rynku, wykorzystując słabą pozycję funta, niskie stopy procentowe oraz stosunkowo wysokie stopy zwrotu.

- Najważniejszą kwestią dla przyszłego rozwoju rynku, w sytuacji ciągłego wzrostu zainteresowania międzynarodowych inwestorów, w tym nowych podmiotów z Dalekiego Wschodu, pozostaje dostępność odpowiednich zasobów - ostrzega Bill Tyser, szef działu inwestycji firmy Cushman & Wakefield w londyńskim City. - W ostatnich tygodniach na obszarze całego Londynu Centralnego można było zaobserwować wzrost aktywności ze strony podmiotów krajowych, próbujących zrekompensować sobie gorsze wyniki osiągane na rynkach zagranicznych. Powoduje to zwiększoną presję na bardziej ryzykowne nieruchomości, charakteryzujące się krótkimi okresami gwarantowanych dochodów bądź które wymagają zasilenia kapitałowego. Jednak te bardziej ryzykowne inwestycje, choć interesujące dla wielu inwestorów, wymagają finansowania, które wciąż jest ograniczone i kosztowne, co stanowi czynnik hamujący rozwój rynku wtórnego. Prognozy są nadal optymistyczne, dzięki coraz większej liczbie międzynarodowych i krajowych inwestorów powracających na rynek Wielkiej Brytanii, jak również dzięki korzystnym tendencjom związanym z czynszami, które osiągnęły już dolną wartość oraz przewidywanych zmianach w zakresie oferowanych okresach bezczynszowych.