W Europie mniej komercji. I tak do 2011...
W 2010 r. oddanych zostanie do użytku jedynie 7 mln m2 nowej powierzchni w centrach handlowych w Europie, co stanowić będzie najniższy od pięciu lat poziom aktywności deweloperskiej w tym segmencie rynku - przewiduje Cushman & Wakefield. Pełne skutki globalnej recesji prawdopodobnie odczujemy najmocniej w 2011 r., kiedy zgodnie z prognozami ma powstać jedynie 5 mln m2 powierzchni w całej Europie i będzie to najniższy wynik od 2003 r.
W 2009 r. powstanie ok. 8,7 mln m2 nowej powierzchni centrów handlowych i w stosunku do 2008 r. jest to spadek o 5% - podaje najnowszy raport firmy Cushman & Wakefield - "European Shopping Centre Development" (Raport z rynku rozwoju centrów handlowych w Europie). W pierwszych sześciu miesiącach w Europie oddano do użytku 3,1 mln m2 w 115 nowo otwartych centrach handlowych, tj. 18% mniej niż w tym samym okresie w 2008 r. W kolejnych dwóch, trzech latach nie należy oczekiwać znaczącego wzrostu podaży nowej powierzchni.
Najwięcej nowej powierzchni centrów handlowych w pierwszym półroczu 2009 r. oddano do użytku w Rosji. Na rynek trafiło wtedy 580 000 m2, z czego 45% przypadło na Moskwę. W Europie Zachodniej pierwsze miejsce pod tym względem zajmują Włochy, dzięki otwarciu 18 centrów handlowych, które dostarczyły na rynek nieco ponad 370 000 m2. Niemcy i Holandia również odnotowały w pierwszym półroczu stosunkowo wysoki poziom aktywności. Największy procentowy wzrost podaży powierzchni w centrach handlowych zaobserwowano w Bułgarii (33%).
Turcja oraz Rosja wciąż znajdują się na szczycie listy państw o największej planowanej powierzchni. Do końca 2010 r. oczekuje się ukończenia odpowiednio ok. 2 mln m2 oraz 1,8 mln m2. Wśród krajów Europy Zachodniej największą ilością nowej powierzchni w przygotowywanych inwestycjach (celem ekspansji deweloperów są obecnie projekty średniej wielkości w mniejszych miastach) może pochwalić się Francja. Pod względem wzrostu procentowego najlepsze wyniki osiągnęły Bułgaria, Łotwa i Rumunia.
Łotwa, biorąc pod uwagę wielkość powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca, odnotowuje taki sam poziom podaży jak na rynkach dojrzałych, takich jak Wielka Brytania, Francja i Hiszpania. Jeśli wszystkie projekty będące obecnie w budowie w tym kraju zostaną ukończone na czas w ciągu najbliższych 18 miesięcy, powierzchnia najmu brutto w centrach handlowych w Bułgarii zwiększy się o rekordowe 370%. Największym projektem ukończonym w pierwszej połowie 2009 r. było centrum handlowe Dolce Vita Tejo w Amadora, w Portugalii. Obiekt ten oferujący 122 000 m2 powierzchni stanowi obecnie największe centrum handlowe w Portugalii.
- Do 2010 r. liczba ukończonych inwestycji w nowe centra handlowe prawdopodobnie spadnie o ok. 45% w porównaniu z rekordowym wynikiem odnotowanym w roku 2007. Chociaż niektóre projekty zostały wstrzymane na skutek trudnych warunków gospodarczych, nie spowodowało to całkowitego zaniechania realizacji nowych inwestycji - mówi Alexander Colpaert, konsultant z europejskiego zespołu badawczego Cushman & Wakefield. - Zarówno na rynkach wschodzących, jak i dojrzałych widać potencjał dla nowych projektów handlowych, a w przypadku obiektów średniej wielkości oraz wielkopowierzchniowych można liczyć na uzyskanie finansowania, choć jest to uwarunkowane wniesieniem znacznego wkładu własnego. Projekty takie są lokowane zwykle w najlepszych lokalizacjach, gwarantujących perspektywy rozwoju centrum handlowego.
- Handlowcy bardzo ostrożnie podchodzą do decyzji o lokowaniu swoich pieniędzy. Można jednak wyróżnić pewną grupę głównych graczy, którzy nie marnują nadarzających się okazji i pomimo spowolnienia, nie zamierzają zmieniać swoich rozległych planów ekspansji zarówno na poziomie lokalnym, jak i międzynarodowym. Obecnie mamy do czynienia przede wszystkim z rynkiem najemcy i handlowcy często wykorzystują siłę swoich marek oraz strategiczną pozycję głównego najemcy w obiektach handlowych, aby wynegocjować dla siebie jak najlepsze warunki najmu - wyjaśnia Boris van Haare Heijmeijer, partner, szef ds. europejskich centrów handlowych Cushman & Wakefield. - Jednocześnie niektórzy mniejsi handlowcy, bądź najemcy borykający się z problemami finansowymi, przeżywają obecnie trudny okres, co stwarza szansę na zwiększenie udziału w rynku nowym, mniej znanym markom. Nie przewidujemy jednak wyraźnych przetasowań na rynku w tym zakresie.
W zeszłym roku do użytku oddano ponad 9 mln m2 nowej powierzchni centrów handlowych w 310 obiektach. Rosja, na rynek której trafiło 1,65 mln m2 nowej powierzchni, odnotowała 23% wzrost podaży. Kolejne miejsca zajęły Turcja, Wielka Brytania, Hiszpania oraz Rumunia. Pod względem procentowym największy wzrost zaobserwowano w Bułgarii oraz Rumunii – odpowiednio 76% i 63%. Najbardziej aktywnym rynkiem Europy Zachodniej okazał się rynek w Wielkiej Brytanii, gdzie do użytku w 2008 r. oddano 840 000 m2 nowej powierzchni, głównie dzięki otwarciu trzech dużych regionalnych centrów handlowych.
Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych wyniosła jedynie 8,3 mld euro dla całej Europy, co stanowi spadek o 54% w porównaniu do tego samego okresu w 2008 r. Aktywność inwestycyjna w Europie Wschodniej niemal całkowicie zamarła, choć rynki najbardziej rozwinięte, takie jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja oraz Hiszpania nadal wykazują pewną aktywność. Po niemal dwóch latach wzrostu, widać wyraźne oznaki stabilizacji stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie.
- Główne niemieckie fundusze otwarte wznowiły działalność, koncentrując się przede wszystkim na najlepszych nieruchomościach na najważniejszych rynkach europejskich. Większość transakcji odnotowanych w I i II kwartale zawarto na głównych rynkach, gdzie w ramach transakcji doszło do zmian poziomu i struktury zadłużenia oraz finansowania na zasadach "vendor financing" - mówi Mike Rodda, szef działu transgranicznych inwestycji w zakresie powierzchni handlowych Cushman & Wakefield. - Dlatego też rynki te wykazują najwyższy poziom aktywności inwestycyjnej, a rynki wschodnie jej niemal całkowity brak od 2008 r. Można już jednak zauważyć pierwsze oznaki poprawy dostępności długu szczególnie dla większych transakcji, w związku, z czym oczekuje się wzrostu wolumenu inwestycji w IV kwartale.
- Globalny kryzys finansowy, którego skutki polski rynek handlowy zaczął odczuwać w IV kwartale 2008 r. zweryfikował prognozy dotyczące planowanej przyszłej podaży. Dziś trudno oszacować, ile obiektów z 1,5 mln m2 planowanych w czerwcu 2008 r. (do oddania w latach 2009-2010) zostanie zrealizowanych, ile wstrzymanych, a ile przesuniętych w czasie - Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z Działu Doradztwa polskiego biura Cushman & Wakefield. - Z pewnością jednak można stwierdzić, że większość obiektów (ponad 65%) będących w budowie jest realizowana (ok. 1 mln m2), co pozwala prognozować roczną podaż w latach 2009-2010 na poziomie podaży z 2008 roku (ok. 800.000 m2).
- Poziom przyszłej podaży centrów handlowych jest ściśle związany z kondycją rynku najmu i rozwojem głównych sieci handlowych - kontynuuje Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych polskiego biura Cushman & Wakefield. - Poziom obrotów sklepów uzależniony jest bezpośrednio od wysokości siły nabywczej konsumentów. Obecnie obserwujemy zmianę strategii sieci handlowych - jedne szukają nowych źródeł finansowania lub renegocjują warunki kredytowania z bankami, by nadal istnieć na rynku, inne inwestują, by zająć dominująca pozycję w swojej branży.
- Biorąc pod uwagę marginalny wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym w centra handlowe w pierwszym półroczu 2009 r. oczekujemy, że następne miesiące przyniosą zauważalne ożywienie. Będzie ono następstwem zakończenia toczonych aktualnie negocjacji dotyczących głównie portfeli nieruchomości zajmowanych przez pojedynczych, renomowanych najemców. I to właśnie takie produkty inwestycyjne, zabezpieczone dodatkowo wieloletnią umową najmu oraz gwarancjami spółek matek, będą, z uwagi na wysoki poziom bezpieczeństwa, cieszyć się największym zainteresowaniem wśród inwestorów. Pierwszych większych transakcji możemy spodziewać się w przyszłym roku, ponieważ inwestorzy czekają na potwierdzenie dobrych informacji o wynikach centrów handlowych w III i IV kwartale br. Optymizm powoli wraca na rynek, jednak poziom cen transakcyjnych będzie zupełnie inny niż rok temu - podsumowuje Wojciech Pisz, Associate z Grupy Rynków Kapitałowych polskiego oddziału Cushman & Wakefield.
RAPORT Z ROZWOJU RYNKU CENTRÓW HANDLOWYCH W EUROPIE (Cushman & Wakefield, wrzesień 2009)
Cushman & Wakefield definiuje centrum handlowe jako obiekt handlowy zarządzany centralnie o powierzchni najmu brutto (GLA) ponad 5000 m2, w którym znajduje się ponad 10 lokali handlowych. Analiza nie obejmuje centrów sklepów fabrycznych oraz parków handlowych. Wszelkie informacje pochodzą z centralnej europejskiej bazy danych firmy Cushman & Wakefield.
