Tereny poprzemysłowe atutem Śląska

Tereny i zabudowania poprzemysłowe na Śląsku zwracają coraz większą uwagę inwestorów. Rośnie na tych obszarach liczba inwestycji mieszkaniowych, przemysłowych i handlowych. Wnioski płynące z najnowszego raportu przygotowanego przez specjalistów z Metropolis Nieruchomości Komercyjne potwierdza Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIiIZ), organizator konkursu "Grunt na medal".

Aglomeracja Górnośląska dysponuje znaczącą podażą terenów inwestycyjnych, wśród których znajdują się również obszary poprzemysłowe. Specjaliści obserwują wyraźny wzrost zapotrzebowania inwestorów na postindustrialne lokalizacje, choć jeszcze niedawno ich potencjał był niedoceniany. Poszukiwane są tereny zarówno pod inwestycje logistyczne, jak i mieszkaniowe oraz handlowe. Przyciągają uwagę dobrą lokalizacją, uzbrojeniem terenu i korzystnymi warunkami zagospodarowania. Inwestorzy mogą również liczyć na szybszą i łatwiejszą ścieżkę administracyjną niż w przypadku nowych realizacji tworzonych od podstaw.

Atrakcyjność poprzemysłowych gruntów Aglomeracji Górnośląskiej potwierdza również Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIiIZ). Pięć spośród siedmiu terenów zakwalifikowanych do finału konkursu "Grunt na Medal" znajdują się w centralnej części województwa śląskiego. Najwyżej ocenione w zestawieniu grunty położone są na terenie Jaworzna (7,69 i 11,1 ha), Katowic (5,3 ha), Zabrza (3,84 ha) i Będzina (179 ha).

"Tereny poprzemysłowe Aglomeracji Górnośląskiej, które jeszcze niedawno były problemem dla władz regionu, okazują się być obecnie ważną kartą w grze o inwestora" - mówi Marek Wollnik, wiceprezes Metropolis Nieruchomości Komercyjne. - "Ich niewątpliwą zaletą jest wkomponowanie w istniejącą tkankę urbanistyczną, a zatem bliskość zasobów ludzkich oraz dostęp do sieci infrastruktury. W przypadku inwestycji mieszkaniowych i handlowych pojawia się jeszcze jeden atut - unikalna architektura, której renowacja przynosi prestiż i wymierne zyski."

Na zazwyczaj dużych terenach poprzemysłowych chętnie lokują się inwestycje logistyczne i magazynowe. Należy do nich m.in. realizacja Prologis w Chorzowie, który ma obecnie największą powierzchnią magazynową w Aglomeracji Górnośląskiej. Za przykłady kolejnych rentownych rewitalizacji mogą posłużyć: Górnośląski Park Przemysłowy w miejscu dawnej Huty Silesia w Katowicach oraz Sosnowiecki Park Naukowo-Technologiczny na terenie dawnej Kopalni Niwka-Modrzejów.

Tereny poprzemysłowe są szczególnie korzystnym rozwiązaniem dla celów mieszkalnych i biurowych. Wpływa na to relatywnie prosta w przeprowadzeniu adaptacja oraz wyjątkowe walory architektoniczne industrialnych zabudowań. Trzy inwestycje mieszkaniowe - powstające w łaźni kopalni "Orzeł Biały" w Bytomiu, na terenie starego spichlerza w Gliwicach oraz w siemianowickim browarze - są przykładami twórczego wykorzystania postindustrialnej zabudowy.

Powierzchnie biurowe stworzone w ramach rewitalizacji powstały w browarze w Katowicach Szopienicach. Kolejne tego typu inwestycje są realizowane na terenie dawnej Huty Silesia, gdzie w obiektach administracyjnych Huty mają powstać biurowce oraz drukarnia przy al. W. Korfantego, którą Reinhold Center planuje przekształcić w powierzchnie biurowe klasy A. Na terenie kopalni Walenty-Wawel w Rudzie Śląskiej powstaje Inkubator Innowacji Technologicznych i Usługowych.

Ponieważ zagospodarowanie terenów poprzemysłowych przynosi wielostronne korzyści, dlatego też władze lokalne chętniej przystępują do współpracy z inwestorami, którzy planują rewitalizację zdegradowanych i nieużytkowanych terenów. Zjawisko to dotyczy zwłaszcza wielkopowierzchniowych inwestycji handlowych, które coraz liczniej pojawiają się w krajobrazie śląskich miast. Konsekwencją tego stał się narastający opór władz regionalnych przed przeznaczaniem na ten cel nowych terenów. Sytuacja zmienia się, gdy inwestor przejawia zainteresowanie terenem poprzemysłowym, który dzięki rewitalizacji doskonale nadaje się na lokalizację centrów i galerii handlowych. Wśród takich inwestycji znajdują się: Kopalna Kleofas (Silesia City Center), Gliwickie Zakłady Materiałów Ogniotrwałych (Forum Gliwice) oraz Huty Gliwice, gdzie powstaje Focus Park.a
Inwestorzy celujący w handel i usługi zwracają dużą uwagę na lokalizacje w centrach miast, w których przeważnie gęsta zabudowa uniemożliwia przeprowadzanie większych realizacji. W Aglomeracji Śląskiej wyjątkowo korzystną sytuację stworzy zapowiadany przez PKP kompleksowy program rewitalizacji dworców kolejowych, m.in. w Katowicach, Gliwicach, Zabrzu i Tychach. Udostępni to inwestorom bardzo atrakcyjne tereny, dla których funkcja usługowo-handlowa jest naturalnym rozwiązaniem. Przebudowa dworca PKP w Katowicach, zakładająca połączenie funkcji handlowych i komunikacyjnych, pozwoli na stworzenie nowej jakości zabudowy oraz funkcji w centrum miasta.

TERENY INWESTYCYJNE W AGLOMERACJI GÓRNOŚLĄSKIEJ 2008

Aglomeracja Górnośląska

To największy obszar miejski w Polsce, zamieszkiwany przez 2,7 mln osób. Tworzą ją 24 ośrodki miejskie połączone ze sobą w jeden organizm gospodarczy. Stolicą regionu są Katowice, z 315 tys. mieszkańców, a rolę ośrodków uzupełniających pełnią Gliwice i Sosnowiec.

Potencjał komunikacyjny
Dzięki bardzo gęstej sieci drogowej i kolejowej mo#liwy jest szybki dojazd (ok. 30-40 minut) do miast Aglomeracji z terenów oddalonych o ok. 50 km. W efekcie coraz bardziej popularne jest zamieszkiwanie poza najbardziej zurbanizowanym centralnym obszarem województwa śląskiego.

Aglomeracja Górnośląska charakteryzuje się unikalnym w skali krajowej systemem połączeń drogowych. Już wkrótce przecinać się tu będą dwa główne korytarze transportowe: autostrada A1 (północ-południe) oraz A4 (wschód-zachód). Do najważniejszych tras komunikacyjnych należy zaliczyć także:
- Drogę Krajową nr 1 (Gdańsk - Łódź - Aglomeracja Górnośląska - Cieszyn),
- Drogę Ekspresową S1 (Wschodnia obwodnica Aglomeracji w ciągu DK 1),
- Drogę Krajową nr 86 (Węzeł z DK 1 - Sosnowiec - Katowice - Tychy),
- Drogę Krajową nr 79 (Bytom - Katowice - Chrzanów - Kraków - Sandomierz - Warszawa),
- Drogę Krajową nr 44 (Gliwice - Tychy - Oświęcim - Kraków),
- Drogę Krajową nr 81 (Katowice - #ory - Skoczów),
- Drogę Krajową nr 78 (Chałupki - Rybnik - Gliwice - Tarnowskie Góry - Siewierz - województwo świętokrzyskie),
- Drogę Krajową nr 94 (Legnica - Wrocław - Gliwice - Bytom - Dąbrowa Górnicza - Olkusz - Kraków),
- Drogową Trasę Średnicową - sześciopasmową drogę poprowadzoną przez centrum Aglomeracji, łączącą Katowice z Rudą Śląską, a docelowo Gliwice z Dąbrową Górniczą.
Rozpoczęła się budowa autostrady A1. W fazie realizacji znajdują się odcinki Sośnica - Bełk i Świerklany - granica państwa.

Aglomerację Górnośląską przecinają również ważne szlaki kolejowe:
- z Gdańska do Katowic przez Zduńską Wolę,
- z Berlina przez Wrocław, Aglomerację Górnośląską i Kraków do Lwowa,
- z Gdańska przez Warszawę i Górny Śląsk do Zebrzydowic (między Grodziskiem Mazowieckim a Zawierciem trasa określana jest mianem Centralnej Magistrali Kolejowej),
- Linia Hutnicza Szerokotorowa łącząca terminal w Sławkowie z wschodnią częścią Europy oraz Azją.
System komunikacyjny Aglomeracji uzupełnia Międzynarodowy Port Lotniczy Katowice w Pyrzowicach. Jest to trzecie lotnisko w Polsce pod względem liczby odprawianych pasażerów. W lipcu 2007 roku oddano do użytku nowy terminal o przepustowości 3,6 mln pasażerów. Dodatkowym atutem regionu jest bliskość portów lotniczych w podkrakowskich Balicach oraz w Ostrawie (Mosnov). Razem te lotniska odprawiły w 2007 roku około 5,5 mln pasażerów (z czego Pyrzowice niemal 2 mln).

Potencjał ludnościowy i struktura gospodarcza
W Aglomeracji studiuje obecnie blisko 150 tys. osób, czyli ok. 15% liczby studentów w Polsce. Dużym zainteresowaniem cieszą się kierunki związane z ekonomią, medycyną, informatyką oraz kierunki techniczne i humanistyczne. Na terenie Aglomeracji Górnośląskiej funkcjonuje szereg uczelni wyższych, m.in.: Akademia Ekonomiczna w Katowicach, Politechnika Śląska, Uniwersytet Śląski.
W Aglomeracji Górnośląskiej szybko rozwija się przemysł motoryzacyjny, metalowy oraz maszynowy. Ze śląskich taśm montażowych zjeżdża większa część samochodów produkowanych w Polsce z przeznaczeniem na eksport. W ostatnim okresie m.in. podjęto decyzję o inwestycji Forda w Tychach (deklarowana wartość przedsięwzięcia to 1 mld zł).
Ponad 40% zatrudnionych na terenie Aglomeracji pracuje w sektorze przemysłowym. Z kolei w branży usługowej zatrudnionych jest ponad 59% osób (na usługi rynkowe przypada 37,2%, a na usługi nierynkowe czyli administrację publiczną, obronę narodową, ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, edukację, ochronę zdrowia i pomoc społeczną - 22%). W rolnictwie pracuje około 0,5% zatrudnionych na terenie Aglomeracji Górnośląskiej. Porównując te dane z wartościami dla Polski (poniższy rysunek) można zauważyć, że Aglomeracja Górnośląska jest obszarem o wyraźnej dominacji usług i przemysłu.
Aglomeracja Górnośląska cechuje się stopą bezrobocia niższą od średniej krajowej, przy czym wartość ta jest silnie zróżnicowana wewnętrznie. Miasta, w których przeprowadzono trudną pod względem społecznym restrukturyzację schyłkowych branż przemysłu, charakteryzują się relatywnie wysokim bezrobociem (14-18%) oraz niższym od przeciętnej udziałem zatrudnionych w sektorze wytwórczym. Za przykład mogą posłużyć Zabrze, Bytom, Siemianowice Śląskie i Świętochłowice. Z kolei Dąbrowa Górnicza, Jaworzno, Mysłowice czy Ruda Śląska, mają stopę bezrobocia zbliżoną lub niższą od średniej dla Aglomeracji oraz wysoki udział zatrudnionych w przemyśle.
Na dynamiczny rozwój regionu wpływ mają, zarówno inwestycje firm od dawna związanych z Aglomeracją, jak i napływ nowych inwestorów, którzy doceniają potencjał ludzki oraz infrastrukturę transportową tego terenu. Powstanie Katowickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej S.A. w 1996 roku niewątpliwie przyczyniło się do zwiększenia zainteresowania Górnym Śląskiem przez inwestorów zewnętrznych. W Aglomeracji Górnośląskiej zainwestowały takie światowe potęgi przemysłowe jak GM Opel, Arcelor Mittal, TIMKEN, Delphi Automotive, Isuzu Motors, Lear Corporation, BOS Automotive Products, Tenneco Automotive czy Brembo.

Tereny inwestycyjne na terenie Aglomeracji Górnośląskiej

Ze względu na odmienne wymagania inwestorów, zainteresowanych podjęciem działalności na terenie Aglomeracji Górnośląskiej, oraz różnorodność oferowanych terenów, analizę przeprowadzono dla czterech grup nieruchomości:

I. Tereny pod inwestycje logistyczne i przemysłowe

Podaż
Zainteresowanie inwestorów terenami przy autostradzie A4 w ciągu ostatnich kilku lat przyczyniło się do powolnego wyczerpywania się potencjału dużych wolnych powierzchni pod lokalizację inwestycji przemysłowych i logistycznych w Gliwicach, Chorzowie i Zabrzu.
Zasoby gruntów przeznaczonych dla omawianego typu działalności zlokalizowane są wewnątrz Aglomeracji, przy trasach łączących poszczególne miasta. Wielkość tych terenów generalnie nie przekracza 5 ha. W strefach zewnętrznych Aglomeracji z kolei oferowane są grunty od kilku do około 30 ha. Do dyspozycji inwestorów pozostaje również kilka większych terenów o powierzchni 150-250 ha, głównie na terenie Sosnowca, Będzina, Mysłowic i Dąbrowy Górniczej oraz w okolicach Gliwic. Miejscowości te są relatywnie dobrze skomunikowane dzięki drodze ekspresowej S1 oraz sieci dróg krajowych i wojewódzkich.
Instytucją odgrywającą istotną rolę w tworzeniu oferty inwestycyjnej dla logistyki i przemysłu jest Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna S.A. Oferuje ona około 20 terenów o powierzchni od 1 do 31 ha - łącznie niemal 210 ha w podstrefach gliwickiej (120 ha) i sosnowiecko-dąbrowskiej (90 ha).
Grunty są w przeważającej mierze własnością gmin bądź Agencji Nieruchomości Rolnych. Planowane jest włączenie do KSSE także terenów zlokalizowanych w Katowicach.
Warty podkreślenia jest znaczny potencjał obiektów i terenów poprzemysłowych, które mogą być zaadaptowane pod inwestycje. Ich niewątpliwą zaletą jest wkomponowanie w istniejącą tkankę urbanistyczną, a zatem bliskość zasobów ludzkich oraz dostęp do sieci infrastruktury.
Miasta Aglomeracji Górnośląskiej dysponują znacznym zasobem atrakcyjnych gruntów pod inwestycje poprzemysłowe. Pięć spośród siedmiu terenów, zakwalifikowanych przez Polską Agencję Informacji i Inwestycji Zagranicznych do finału konkursu "Grunt na Medal", zlokalizowanych jest w centralnej części województwa śląskiego. Najwyżej oceniane grunty położone są na terenie Jaworzna (7,69 i 11,1 ha), Katowic (5,3 ha), Zabrza (3,84 ha) i Będzina (179 ha).

Popyt
Położenie Aglomeracji Górnośląskiej na skrzyżowaniu autostrad A4 i A1 przyczyniło się do zagospodarowania znacznej części terenów przy przecięciu tych paneuropejskich szlaków już przed realizacją autostrady A1. Coraz liczniejsze projekty logistyczne lokalizowane są w okolicach Gliwic, w miarę rozwoju sieci transportowej wokół miasta ten trend będzie się umacniał.
Dużym zainteresowaniem cieszą się grunty w Sosnowcu, Dąbrowie Górniczej, Czeladzi, Będzinie czy Mysłowicach. Przez tę część Aglomeracji przebiega droga ekspresowa S1 oraz sieć dwujezdniowych dróg DK1, DK86, DK94 oraz DK79. Ponadto, na terenie wschodniej części Aglomeracji Górnośląskiej możliwe jest wciąż pozyskanie gruntu po cenie niższej od średniej.
Inwestorzy preferują płaskie i uzbrojone tereny zlokalizowane w pobliżu ośrodków miejskich, z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wydaną decyzją o warunkach zabudowy umożliwiającą lokalizację obiektu produkcyjnego. Zauważalny jest wzrost zapotrzebowania na działki położone na obszarach poprzemysłowych, do niedawna niedocenianych przez inwestorów. Mimo znacznych kosztów przystosowania obiektów do pełnienia przez nie nowych funkcji, łatwiejsze jest uzyskanie niezbędnych zezwoleń administracyjnych niż w przypadku realizacji nowych projektów od podstaw. Za przykład mogą posłużyć Górnośląski Park Przemysłowy w miejscu dawnej Huty Silesia oraz Sosnowiecki Park Naukowo-Technologiczny na terenie dawnej Kopalni Niwka-Modrzejów.

II. Tereny pod budownictwo mieszkaniowe poza centrami miast

Podaż
W strefach zewnętrznych miast oferowane są tereny pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni od 1-5 ha, chociaż zdarzają się grunty powyżej 10 ha. Do tych miejsc należą przykładowo południowe dzielnice Katowic, północna strefa Tychów, Mikołów, zachodnie i południowe części Gliwic, obrzeża Sosnowca, tereny położone w Rudzie Śląskiej czy Piekarach Śląskich. Z kolei w obszarach podmiejskich, gdzie w strukturze użytkowania ziemi dominują tereny zielone, oferowane są działki o wielkości do nawet kilkudziesięciu hektarów. Strefy te obejmują Tarnowskie Góry, okolice Gliwic czy tereny atrakcyjnie zlokalizowane w pobliżu ważnych dróg, np. DK86 czy DK78 na północ od Aglomeracji, dzięki czemu dojazd do centralnej strefy nie stanowi problemu. Jednakże zazwyczaj grunty te nie są uzbrojone i nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Popyt
Utrzymuje się tendencja wzrostowa zapotrzebowania na działki mieszkaniowe, szczególnie w południowych i zachodnich dzielnicach Katowic oraz w Gliwicach. Najważniejszymi zaletami tych lokalizacji są: otoczenie terenami zielonymi, bliskość centrum oraz dogodne połączenia drogowe i dostęp komunikacją miejską. Znacznym zainteresowaniem na terenach położonych blisko centrum Aglomeracji cieszą się także grunty budowlane w Tychach, Mikołowie i Bytomiu.
Zauważalny jest wzrost zapotrzebowania na tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe na obszarach sąsiadujących bezpośrednio z Aglomeracją. Przykładem jest inwestycja planowana przez spółkę TUP SA, która zamierza nabyć około 120 ha terenu położonego w bardzo atrakcyjnej lokalizacji między Zalewem Przeczycko-Siewierskim a DK1. Na tym obszarze ma powstać od podstaw miasteczko wyposażone we wszystkie elementy infrastruktury technicznej i społecznej. Przyszli mieszkańcy będą mogli w stosunkowo krótkim czasie (około 30 minut) dotrzeć zarówno do centrum Aglomeracji, jak i do terenów wypoczynkowo-rekreacyjnych.

III. Tereny przeznaczone pod inwestycje biurowe, hotelowe i apartamentowce w centrum miast

Podaż
Podaż gruntów pod realizację budynków przeznaczonych na cele biurowe, hotelowe i apartamentowce jest relatywnie duża. Przeważają tereny położone centralnie i bardzo dobrze skomunikowane. Zasadniczo powierzchnia tych działek nie przekracza 2 ha. W przypadku terenów przeznaczonych pod inwestycje hotelowe, zainteresowanie inwestorów budzą lokalizacje w pobli#u autostrady A4 czy Drogowej Trasy Średnicowej.
Planowana przebudowa śródmiejskiej strefy Katowic zwiększy możliwości lokalizacji inwestycji w ścisłym centrum Aglomeracji. Miasto zamierza udostępnić inwestorom kilka hektarów bardzo atrakcyjnie zlokalizowanego terenu.
W centrum Katowic istnieje kilka nieukończonych budynków z lat 80 i 90 XX wieku, do których należą np. obiekty Katowickiego Centrum Biznesu czy centrum wypoczynkowo-rekreacyjnego w Dolinie Trzech Stawów. Pierwszy ze wspomnianych obiektów zostanie przekształcony przez spółkę Eurocape PIA na hotel oraz 26-kondygnacyjny apartamentowiec. Z kolei Grupa Bryksy w miejscu nieukończonego centrum rekreacji zamierza zrealizować obiekt mieszkalny.
Obecnie na etapie planowania jest około 10 dużych obiektów biurowych poło#onych w centrum Katowic lub jego najbliższej okolicy, w których będą dostępne powierzchnie klasy A i B+. Obok Katowic, miastem budzącym największe zainteresowanie inwestorów, są Gliwice.

Popyt
Aglomeracja Górnośląska charakteryzuje się znacznym niedoborem powierzchni biurowych, przede wszystkim klas A i B+, dodatkowo pozwalających na dowolną aranżację dostępnej przestrzeni (tzw. powierzchnie typu open space). Rośnie zapotrzebowanie na obiekty przekraczające 10 000 m2 powierzchni użytkowej. Aglomeracja Górnośląska staje się optymalnym miejscem w skali całej Europy Środkowo-Wschodniej do realizacji projektów typu Business Process Offshoring ze względu na wyczerpywanie się potencjału ludzkiego miast takich jak Kraków czy Wrocław. Planowane inwestycje w obiekty biurowe stanowią odpowiedź inwestorów na zapotrzebowanie zgłaszane przez firmy.
W przypadku rynku hotelarskiego oferta obejmuje jedynie kilkanaście większych hoteli znanych sieci (np. Qubus, Novotel). Oddanie do użytku nowego obiektu sieci Diament w Katowicach i realizowanych inwestycji (Hotel System w pobliżu autostrady A4 oraz Hotel Etap przy al. W. Roździeńskiego), nie zaspokoi zapotrzebowania na nowe obiekty noclegowe. Rozwój gospodarczy regionu oraz zapowiadane inwestycje w centra kongresowe (Katowice), hale widowiskowo-sportowe (Katowice, Gliwice) oraz targowe (Kolporter Expo w Sosnowcu), czy planowane rozgrywanie spotkań piłkarskich w ramach Euro2012, z pewnością przyczynią się do wzrostu popytu na miejsca noclegowe. Zapowiadane są nowe obiekty na terenie Aglomeracji - m.in. firm Warimpex, Silesian Investment Center, InterContinental czy Hilton. Poszukiwane są przede wszystkim działki w dobrych lokalizacjach (głównie na terenie Katowic - w centrum oraz przy trasach wylotowych). Najważniejszym atrybutem jest dobra dostępność komunikacyjna.
W przypadku lokali mieszkalnych zgłaszane jest zapotrzebowanie na najwy#szej klasy apartamenty, bowiem na terenie Aglomeracji powstają dopiero pierwsze obiekty tego typu, m.in. realizowane przez Millenium Inwestycje oraz Nestin Polska. Obie te inwestycje zlokalizowane są na obszarach podmiejskich. Biorąc pod uwagę centrum miasta, w fazie projektowej znajdują się obiekty przy ul. Mikołowskiej, Złotej oraz kilka "wysokościowców" w strefie między Spodkiem, Rynkiem i ul. Sokolską w Katowicach.
Zauważalne jest zainteresowanie obiektami poprzemysłowymi, które relatywnie najłatwiej można dostosować do celów mieszkalnych i biurowych. Jako przykłady mogą posłużyć trzy inwestycje mieszkaniowe: w łaźni kopalni "Orzeł Biały" w Bytomiu, na terenie starego spichlerza w Gliwicach oraz w siemianowickim browarze. Z kolei powierzchnie biurowe zostały udostępnione w szopienickim browarze i są realizowane, bądź planowane, na terenie dawnej Huty Silesia (Górnośląski Park Przemysłowy oraz biurowce w obiektach administracyjnych Huty), drukarni przy al. W. Korfantego (Reinhold Center) czy kopalni Walenty-Wawel w Rudzie Śląskiej, gdzie powstaje Inkubator Innowacji Technologicznych i Usługowych.
Warto wspomnieć również o planach przekształcenia Elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu w centrum kongresowe. Coraz częściej inwestorem są podmioty prywatne, dotychczas bowiem rewitalizacja obiektów poprzemysłowych była domeną samorządów lokalnych.

IV. Tereny pod inwestycje handlowe

Podaż
W ciągu ostatnich lat ograniczeniu uległa podaż gruntów przeznaczonych na realizację obiektów handlowych powyżej 2000 m². Najbardziej atrakcyjne lokalizacje zostały już dostrzeżone przez inwestorów, którzy zrealizowali w regionie szereg obiektów. Ponadto rozwój inwestycji handlowych doprowadził do oporu władz lokalnych przed lokalizacją kolejnych sklepów wielkopowierzchniowych.

Stan ten wpłynął na zainteresowanie potencjalnych inwestorów terenami poprzemysłowymi w centrach miast, które po zrewitalizowaniu doskonale nadają się na lokalizację centrów i galerii handlowych. Zapowiadany przez PKP kompleksowy program rewitalizacji dworców kolejowych, m.in. w Katowicach, Gliwicach, Zabrzu i Tychach udostępni inwestorom bardzo atrakcyjne tereny, dla których funkcja usługowo-handlowa jest naturalnym rozwiązaniem. Przebudowa dworca PKP w Katowicach, w tym połączenie funkcji handlowych i komunikacyjnych, pozwoli na stworzenie nowej jakości zabudowy oraz funkcji w centrum miasta.

Popyt
Nasycenie rynku dużymi obiektami oraz ograniczenia narzucone przez ustawę o handlu wielkopowierzchniowym pozwalają spodziewać się przede wszystkim dynamicznego rozwoju mniejszych obiektów. W centrum zainteresowania znajdują się przede wszystkim mniejsze miasta Aglomeracji, gdzie nie zrealizowano jeszcze obiektów wielkopowierzchniowych. Sieci handlowe poszukują działek o powierzchni co najmniej 5000 m² lub obiektów o powierzchni u#ytkowej między 800 a 1200 m² posiadających około 100 miejsc parkingowych.
Wciąż sporym popytem cieszą się także tereny przeznaczone pod kompleksy obiektów handlowych, tzw. parki handlowe. Atrakcyjnie zlokalizowane na obszarach podmiejskich, powinny liczyć co najmniej 10 ha, aby wzbudzić zainteresowanie inwestora.
Na szczególną uwagę zasługuje rosnąca liczba centrów handlowych łączących funkcje handlowe, rozrywkowe i kulturalne (tzw. centra III generacji). Obok zakończonych projektów Silesia City Center i Forum Gliwice, powstają kolejne: Focus Park w Gliwicach i centrum handlowo-rozrywkowe Agora w Bytomiu. W głównej mierze są to inwestycje, dzięki którym przeprowadza się równie# rewitalizację obiektów poprzemysłowych, odpowiednio Kopalni Kleofas (Silesia City Center), Gliwickich Zakładów Materiałów Ogniotrwałych (Forum Gliwice) oraz Huty Gliwice, gdzie powstaje Focus Park.
W związku z rozbudową sieci drogowej w regionie, zasięg (catchment area) obiektów zlokalizowanych w pobliżu głównych tras komunikacyjnych jest stosunkowo duży i w przypadku większych centrów można mówić o kilku milionach potencjalnych klientów.

Cena
Mniejsze sieci handlowe poszukują gruntów w cenie nie przekraczającej 400 zł/m² terenu. Na przełomie 2006 i 2007 roku najbardziej atrakcyjne tereny zlokalizowane w centrach miast lub przy dużych osiedlach mieszkaniowych osiągały cenę ok. 500 - 600 zł/m². Inwestorzy doceniali także grunty położone przy trasach przelotowych, gdzie płacono do 400 zł/m². Z kolei w mniej dynamicznie rozwijających się miejscowościach regionu, takich jak Czeladź czy Bytom, ceny terenów nieznacznie przekraczają 100 zł/m².

Raport został przygotowany przez Metropolis Nierchomości Komercyjne