Szczecin - nowe perspektywy

Miasta portowe funkcjonują na odmiennych zasadach. Takim właśnie miejscem jest Szczecin. Mieszkający tu od lat marynarze byli gwarantem stałego dopływu gotówki, w tym także na rynek nieruchomości. Przywożąc dewizowe wypłaty, inwestowali je w mieszkania i grunty.

Ale wyjątkowość gwarantuje również miastu jego dogodne położenie. Bliski kontakt z zachodnimi sąsiadami przynosi wymianę handlową. A taka sytuacja sprzyja pojawianiu się dopływu pieniądza na lokalnym rynku i inwestowania m.in. w nieruchomości. Nie jest to bez znaczenia, ponieważ inwestycje na tym rynku przynoszą oczekiwane wyniki, jeżeli podejmowane są w sprzyjających warunkach gospodarczych.

Będzie lepiej

Jednym z istotnych elementów rozwoju rynku nieruchomości w Szczecinie jest perspektywa poprawy koniunktury gospodarczej w regionie, a tym samym - polepszenie koniunktury na zachodniopomorskim rynku nieruchomości. Analizy wskazują, że obecnie można liczyć na prosperity w gospodarce, zarówno w regionie, jak i w kraju. Poprawiająca się od 2003 roku sytuacja gospodarcza była pierwszą oznaką stopniowego schyłku recesji w gospodarce i nieruchomościach.

Miasto po przejściach

Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat Szczecin nie odbiegał od tendencji w całej Polsce, jednak zjawiska charakteryzujące rynek nieruchomości w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu czy Krakowie wykazywały większą dynamikę. Na tutejszą sytuację niewątpliwie niekorzystny wpływ miała upadłość Stoczni Szczecińskiej, brak planów miejscowych, czytelnej polityki mieszkaniowej oraz niedostatek uzbrojonych i przygotowanych pod szybkie inwestycje mieszkaniowe terenów. Zwłaszcza pod budownictwo jednorodzinne, które od lat realizuje się w gminach ościennych.

Wędrując po Szczecinie, zwracają uwagę zabytkowe secesyjne kamienice. W wybudowanych przed końcem II wojny światowej budynkach, zostało zlokalizowanych blisko 30% zasobów mieszkaniowych miasta. Niestety, są to lokale należące w większości  do gminy, a taka koncentracja w centrum miasta utrudnia oraz ogranicza podaż mieszkań w starym budownictwie w obrocie rynkowym. Problemem jest również ich stan techniczny. Zniszczone obiekty wymagają dużych nakładów pieniężnych. A obowiązki związane z remontem ciążą na mieście, które jest właścicielem około 40% z nich. Zresztą, w posiadaniu gminy dominują głównie mieszkania stare, będące w nie najlepszym stanie technicznym. Tych wybudowanych po 1990 roku ma w swej strukturze własnościowej zaledwie 1,63%.

Modernizacji wymagają jednak również w Szczecinie mieszkania spółdzielcze. I to właśnie spółdzielnie przeprowadziły w 2003 roku najwięcej remontów (ponad 6 tys. mieszkań). W większości lokale te potrzebowały ocieplania i doprowadzania do nich ciepłej wody. Przeprowadzanie kanalizacji, wodociągu, ocieplanie budynku i doprowadzanie ciepłej wody to najczęstsze zadania, które wykonywały wspólnoty mieszkaniowe, realizując prace modernizacyjne. Na ocieplenie i modernizację wodociągu stawiały z kolei przede wszystkim gminy.

Struktura mieszkań zamieszkanych w województwie zachodniopomorskim według rodzaju podmiotów będących ich właścicielami w 2004 roku

Jeżeli wcześniej znaczny odsetek zasobów mieszkaniowych w Szczecinie był w posiadaniu spółdzielni, tak teraz sytuacja w Zachodniopomorskiem się zmienia i coraz więcej mieszkań przechodzi do rąk osób fizycznych. Ma to miejsce zarówno w przypadku dotychczasowych najemców (wykup mieszkań od gminy, zakładów pracy czy spółdzielni mieszkaniowych), jak i inwestorów lokujących wolne środki w mieszkania na wynajem. W województwie tym w 2004 roku to właśnie osoby fizyczne dysponowały największą liczbą mieszkań - 48,2% ogółu lokali, przy czym 53,5% zlokalizowanych było w miastach.

Na drugim miejscu pozostają wspomniane spółdzielnie, a za nimi ustawiają się mieszkania gminne, zakładowe czy towarzystw budownictwa społecznego. Oczywiście ta struktura własnościowa ciągle się zmienia i coraz więcej mieszkań przechodzi w ręce osób fizycznych.

Zasoby mieszkaniowe pod koniec grudnia 2004 roku w Szczecinie wynosiły 570,4 tys. lokali. W stosunku do 2003 roku nastąpił wzrost o 4,4 tys. mieszkań, tj. o 0,8%. Liczba ta wzrosła w miastach w porównaniu do 2003 roku o 4,4 tys. mieszkań (o 1,1%), a na wsiach pozostała na tym samym poziomie.

Efekty budownictwa mieszkaniowego są jednak w dalszym ciągu niepokojące. Wskaźnik oddawanych do użytku lokali w latach 1992-2005 nie przekraczał 2500 mieszkań rocznie (w latach 70-tych były to efekty inwestycyjne dwóch dużych spółdzielni mieszkaniowych). Poprawa od 1997 roku była wynikiem zachowań inwestorów indywidualnych na skutek zmian legislacyjnych w zakresie ulg podatkowych na budownictwo mieszkaniowe.

Mieszkania oddane do użytku według inwestorów w Szczecinie w latach 1995-2004

Na podstawie "Analizy rynku nieruchomości w Szczecinie w latach 2003-2005" pod red. prof. zw. dra hab. Józefa Hozera