Strategia firm deweloperskich na rok 2011

Nadchodzący rok 2011 będzie dla firm deweloperskich okresem próby i podejmowania strategicznych decyzji na wciąż chwiejnym rynku. Duże spółki będą starały się uciec do przodu rozpoczynając nowe, często duże projekty mieszkaniowe, głównie w segmencie ekonomicznym. Mniejsi deweloperzy pomału będą odmrażać kolejne etapy inwestycji wstrzymanych w 2008 r. oraz szukać wolnych jeszcze nisz rynkowych w szeroko pojętym mieszkalnictwie - wynika z raportu opracowanego przez CEE Property Group.

Decyzje o znaczeniu strategicznym deweloperzy będą podejmować pod silną presją czynników o charakterze makroekonomicznym, zmian regulacyjnych, sytuacji na rynku finansowym oraz zmieniających się zachowań kupujących nieruchomości mieszkaniowe. Autorzy raportu uważają, że biorąc pod uwagę mix wszystkich wymienionych czynników, rok 2011 będzie trudny dla wszystkich graczy obecnych na rynku mieszkaniowym. Pomimo niezłej spodziewanej dynamiki PKB i rosnących dochodów Polaków, deweloperzy w przyszłym roku będą zmuszeni działać w warunkach zaostrzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) rekomendacji “T“, wyższej stawki VAT na sprzedawane mieszkania i przy zagrożeniu brakiem wsparcia ze strony rządowego programu “Rodzina na Swoim” (RnS). Taka sytuacja może przyczynić się do pojawienia odroczonych skutków kryzysu w postaci fali bankructw mniejszych deweloperów.

Sytuacja makroekonomiczna

Założenia budżetowe na 2011 rok przewidują, że w nadchodzących 12 miesiącach polski PKB wzrośnie o 3,5%, a może nawet o 4-4,5%. Wobec spodziewanej jego dynamiki w tym roku, Rząd zakłada też, że przy 2,3% inflacji płace realne wzrosną o 1,4%, a bezrobocie ponownie spanie poniżej 10% - wskaźniki te są zatem znacznie lepsze niż w mijającym 2010 roku, co powinno korzystnie wpływać na kształtowanie się popytu konsumpcyjnego, w tym także na zakup nieruchomości.

Dobrym dla deweloperów perspektywom makroekonomicznym w 2011 roku towarzyszyć będą jednak niekorzystne zmiany o charakterze regulacyjnym, które wpłyną na ich strategię i zachowania rynkowe.
W raporcie stwierdza się, że jedną z najważniejszych determinant działania deweloperów w przyszłym roku będzie ograniczenie lub wygaśnięcie rządowego programu “Rodzina na Swoim”, wspierającego rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkanie dopłatami do odsetek od zaciągniętych kredytów hipotecznych. Spodziewane jest, że rządowy program prawdopodobnie zakończy się na przełomie marca i kwietnia przyszłego roku, kiedy parlament przyjmie odpowiednie zmiany w Ustawie z 8 września 2006 roku o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Z pomocy państwa w ramach programu “RnS” skorzystało przez pierwsze trzy kwartały 2010 roku 28,8 tys. kupujących (w całym 2009 r. 30 tys.), zaciągając kredyty o łącznej wartości 5,18 mld zł (w 2009 r. 5,4 mld zł). Szacowane jest, że w całym 2010 roku około 15-20% wszystkich sprzedanych mieszkań stanowiły mieszkania wspierane przez program Rodzina Na Swoim.
Rządowy program ożywił sprzedaż mieszkań przede wszystkim w największych aglomeracjach, gdzie warunki korzystania z preferencyjnych kredytów były najbardziej adekwatne do oferty cenowej deweloperów. Tego bodźca w roku przyszłym nie będzie. W 2011 r. deweloperzy będą musieli swoją strategię, także cenową, dostosowywać do zmian regulacyjnych. Najważniejsza z nich - rekomendacja “T” dotyczy co prawda banków, ale mieć będzie bezpośredni wpływ na zachowania deweloperów. W dużym stopniu przesądzi o strukturze ich oferty mieszkaniowej pod względem wielkości, a co za tym idzie cenie budowanych i sprzedawanych mieszkań. Ograniczenie przez banki wysokości kredytu tak by jego obsługa nie przekraczała 50 proc. miesięcznych dochodów netto kredytobiorcy bezwzględnie wpłynie na wzrost zainteresowania klientów lokalami mniejszymi w tańszych lokalizacjach na obrzeżach największych miast. W pewnym stopniu rekomendacja “T” podtrzyma efekt jaki wywołał program “RnS” - wzrostu popytu na mieszkania z segmentu ekonomicznego.

Na strategię inwestycyjną, cenową i marketingową deweloperów w 2011 r. wpłynie również wzrost stawki VAT od sprzedawanych nowych mieszkań z 7 do 8 procent. Deweloperzy raczej nie powinni podwyższać cen lokali, raczej uwzględnią podwyżki w swoich kosztach, obniżając rentowność projektów. Ta podwyżka będzie zapewne elementem polityki marketingowej firm deweloperskich. Wiele z nich będzie się reklamować pod hasłem “u nas ceny jak 2010 r” lub “podwyżkę VAT bierzemy na siebie”. Na politykę cenową deweloperów od stycznia 2011 roku wpłynie również systemowa podwyżka stawek VAT na usługi i materiały budowlane, ogłoszona już w połowie 2010 roku. To może spowodować wzrost cen materiałów budowlanych o 10-15%.

Strategia zależna od...

Zmiany o charakterze makroekonomicznym i regulacyjnym oraz towarzyszące im procesy we wewnątrz branży przesądzą o strategii firm deweloperskich. W porównaniu z 2010 rokiem ulegnie ona istotnym modyfikacjom. Oto najważniejsze z nich.

Popyt/podaż. Głównymi kreatorami popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 2011 roku będą rodziny, kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Pierwszorzędną determinantą wyboru nieruchomości będzie dla nich ich zdolność kredytowa (w 2011 roku ograniczona regułami rekomendacji “T”), a nie powierzchnia lokalu. W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie bez zmian - będzie niewielki, a klienci będą wyczekiwać na okazje. Te czynniki przesądzą o stronie podażowej rynku, o tym jak zachowywać się będą deweloperzy. Zdaniem autorów raportu, duzi gracze uznają, że po trzech latach wstrzemięźliwości inwestycyjnej warto już rozpocząć duże nowe projekty. Mniejsi postawią na inwestycje małe obarczone minimalnym ryzykiem. W obu przypadkach kluczowa będzie współpraca z bankiem, który będzie udzielał kredytu tylko w sytuacji, gdy deweloper wykaże się odpowiednio wysokim wskaźnikiem przedsprzedaży mieszkań w nowo rozpoczętym projekcie. Nadal w obrocie będzie spora liczba największych lokali z inwestycji zakończonych przed 1-2 laty.

Finansowanie. Dla deweloperów kluczowe pozostaną dwa źródła finansowania inwestycji: środki własne czyli gotówka (deweloper musi mieć jej 2-3 razy więcej niż przed 2008 rokiem by rozpocząć inwestycję) oraz kredyty bankowe. Nie ma większych szans by udało się przekonać klientów do prefinansowania rozpoczynanych inwestycji,zwłaszcza w kontekście przygotowywanych przez rząd zmian regulacyjnych, mających na celu ochronę pieniędzy klientów w przypadku bankructwa dewelopera (konta depozytowe, kontrola banku nad finansami projektu).
Natomiast poważnymi strumieniami zasilającymi branżę w nowe środki, co do tej pory działo się w ograniczonym zakresie, będą emitowane przez spółki deweloperskie obligacje korporacyjne (zachęca do tego powstanie rynku Catalyst, gdzie prowadzony jest obrót tego typu papierami), środki z inwestycji prywatnych osób oraz pieniądze pochodzące z zamkniętych funduszy nieruchomościowych.

Ceny. W raporcie czytamy, że polityka cenowa deweloperów będzie w przyszłym roku zmierzała w kierunku delikatnego podnoszenia kosztu metra kwadratowego. Są ku temu dwa zasadnicze powody. Pierwszy - wzrost kosztów pracy (usług budowlanych) oraz materiałów o 10-15%. Drugi - to podnoszenie cen przez deweloperów wraz ze stopniem zaawansowania projektu i spadku ryzyka niepowodzenia inwestycji.

Marże. Realizowane przez deweloperów marże będą zależeć od segmentu, w którym działają. Najwyższych - w przedziale 50-70% - należy spodziewać się w przypadku sprzedaży najbardziej rentownych inwestycji apartamentowych w ekskluzywnych lokalizacjach. Marże w granicach 30% będą osiągać firmy budujące apartamenty i mieszkania wakacyjne. Najniższe marże - 20% - realizowane będą w segmencie mieszkań standardowych w klasie ekonomicznej. Takiej strategii w zakresie marż towarzyszyć będzie, obserwowane już w 2010 roku, ograniczanie wydatków na marketing i skromniejsze upusty cenowe, które dotyczyć będą głównie drogich lokali.

Nisze rynkowe. Obserwować będziemy intensyfikację zjawiska wchodzenia deweloperów, zwłaszcza mniejszych, w nowe nisze rynkowe w mieszkalnictwie. Według raportu, atrakcyjne staną się projekty typu: mieszkania na wynajem, akademiki, apartamenty wakacyjne, rewitalizacja starych kamienic, budowa wielorodzinnych podmiejskich willi. W zakresie budowy apartamentów wakacyjnych obserwować będziemy nową jakość tego typu projektów, w których już “obowiązkowo” znajdować się będą - spa, fitness, klub / restauracja, basen.

Obrót gruntami. Podobnie jak w 2010 roku obrót działkami budowlanymi będzie ograniczony do "rodzynków", na przykład parceli odkupowanych przez deweloperów zasobnych w gotówkę od firm, którzy mają kłopoty ze spłatą kredytu zaciągniętego na ich zakup. Najwięksi deweloperzy zaczną uruchamiać inwestycyjnie własne “banki ziemi”.

Będą bankructwa

Ostrożna ekspansja z dobrze zaaranżowanym finansowaniem - taka będzie strategia większości deweloperów w 2011 roku. Mniejsi i średniej wielkości gracze wciąż będą jednak skupiać swoją uwagę na zachowaniu status quo i obronie przed bankructwem. Doświadczenia z kryzysu lat 2000-2001 pokazują, iż obecnie również możemy mieć do czynienia z falą bankructw w branży deweloperskiej, nawet wiele miesięcy po dnie bessy.
Niebezpieczeństwo wisi przede wszystkim nad spółkami, które nie będą w stanie w dalszym ciągu uzyskiwać prolongaty spłat kredytów bankowych. Dane z lat 2009 - 2010 dotyczące liczby bankructw w branży potwierdzają powyższą tezę. W roku 2009 zbankrutowało (przez ogłoszenie upadłości lub likwidację) 22 deweloperów, w ciągu trzech kwartałów 2010 takich firm było 15 (źródło: Dun & Bradstreet).
Warto przytoczyć też dane, ile według GUS jest zarejestrowanych firm deweloperskich. W IV kw. 2009 było ich łącznie 10 074 (6022 - osoby fizyczne, 4772 - osoby prawne), natomiast w III kw. 2010 było ich odpowiednio: 15 024 (9675 i 5349)

Dr Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group uważa, że rok 2011 będzie okresem ostrej selekcji i wtedy okaże się, które spółki deweloperskie znalazły skuteczny sposób na przetrwanie i rozwój w sytuacji niekorzystnych warunków finansowania inwestycji:
- Część spółek przyzwyczajonych do łatwych i tanich kredytów inwestycyjnych czeka na poprawę otoczenia gospodarczego i poprawę dostępności kredytów na budowę mieszkań; mogą się jednak tego szybko nie doczekać i w efekcie ograniczą sobie możliwość budowy nowych inwestycji. Wygrają te spółki deweloperskie, które proaktywnie podejdą do finansowania nowych inwestycji i potraktują to jako wyzwanie, a nie jako problem. Zaproponowanie partnerom biznesowym lub przyszłym nabywcom mieszkań różnych form współfinansowania inwestycji umożliwi rozpoczęcie nowych inwestycji przy mniejszej podaży mieszkań ze strony spółek borykających się z problemami płynnościowymi.
Według Pawła Grząbki, deweloperzy powracają częściowo do zamrożonych w okresie kryzysu budów, natomiast nowe inwestycje znacząco odbiegają od wcześniejszych planów. Znacznie więcej uwagi poświęca się atrakcyjności lokali i inwestycji, strukturze mieszkań i ich względnej atrakcyjności w stosunku do istniejącej podaży na lokalnym rynku. To sprawi, że nowo wprowadzane mieszkania będą w większym stopniu odpowiadać aktualnej strukturze popytu zgłaszanego ze strony kupujących.