Stawki czynszowe za powierzchnie biurowe w Europie stabilizują się

Gospodarki europejskie kontynuują wychodzenie z kryzysu ekonomicznego a ogólne nastroje w biznesie uległy znacznej poprawie w ciągu ostatnich 12 miesięcy br. - wynika z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle "Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów w Europie – I kwartał 2010".

- Dysproporcja czasowa pomiędzy gospodarką w szerokim rozumieniu a rynkiem najmu wciąż jest zauważalna, jednakże obserwujemy pozytywne zmiany - zapewnia Chris Staveley, dyrektor w Europejskim Dziale Rynków Kapitałowych w Jones Lang LaSalle.

Według raportu Jones Lang LaSalle:

• W Europie czynsze w najlepszych obiektach biurowych oraz poziom dodatkowych zachęt dla najemców stabilizowały się na przestrzeni I kw. 2010 r. Jednocześnie odnotowano wzrost o 1,2% kw/kw - Europejskiego Indeksu Stawek Czynszowych w Obiektach Biurowych - co miało miejsce po raz pierwszy od 2008 r. Indeks opiera się na uśrednionym wyniku z 24 rynków.
• Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe mimo to pozostają na poziomie o 5% niższym aniżeli rok temu.
• W I kw. 2010 r. największy wzrost stawek czynszowych zanotowany został w Moskwie (14%) i w Londynie (6%). Stawki czynszowe w Brukseli wprawdzie także odnotowały 17 % wzrost, lecz jest to w dużej mierze spowodowane podpisaniem spektakularnej umowy w dzielnicy Leopold i nie oddaje wyniku dla większości tego rynku.
• Niektóre rynki doświadczyły dalszego spadku stawek czynszowych. Największe spadki zaobserwowano w Dublinie (- 7.6%), Madrycie (-2,5%) i Budapeszcie (-2,4%), chociaż w Dublinie nastąpiła pewna stabilizacja jeśli chodzi o rynek w szerszym kontekście.

Oznaki ożywienia gospodarczego są odzwierciedlone w poziomie popytu na powierzchnie biurowe, lecz najemcy pozostają ostrożni i wrażliwi na kwestie kosztowe. W okresie braku silnego wzrostu gospodarczego, aktywność rynkowa pozostaje ‘napędzana’ umowami najmu, zmniejszeniem kosztów obsługi nieruchomości i aktywnością korporacji w tym konsolidacją biur zmierzającą do bardziej efektownego planowania przestrzeni biurowej (obecnie ekspansja raczej nie jest brana pod uwagę). W pierwszym kwartale ilość powierzchni wynajętej w Europie nieznacznie spadła do 2,4 mln m²; stanowi to 9% spadek w stosunku do poprzedniego kwartału, lecz należy pamiętać że ostatni kwartał jest zazwyczaj najmocniejszy w stosunku do pozostałych. Spadek wynika głównie z sytuacji na rynkach Europy Zachodniej (-12%); tymczasem ilość powierzchni wynajętej w Europie Środkowo-Wschodniej nieznacznie wzrosła do (+6%). Pomimo tego, poziom wynajmu w I kw. 2010 r. był o 38% wyższy w stosunku do I kw. 2009 r., (dodatni wzrost odnotowano zarówno w Europie Zachodniej jak i Środkowo-Wschodniej). W sumie w połowie z 24 badanych rynków odnotowano wzrost popytu w ostatnim roku, a miasta jak Dusseldorf, Barcelona i Dublin pokazały największą poprawę, przy starcie z bardzo niskiego poziomu.

Z punktu widzenia podaży powierzchni biurowej, ilość ukończonych budów uległa spadkowi w stosunku do wielkości z 2009 r. W I kwartale 2010 r. około 1,2 mln m² powierzchni biurowej zostało oddanej do użytku. W Londynie zauważalny jest już niedostatek niektórych typów i wielkości powierzchni biurowej z równoczesnym ogólnym spadkiem jej dostępności. Od początku kryzysu, utrudnienia w dostępie do finansowania oraz brak zaufania deweloperów do rynku spowodowały zastój w nowych inwestycjach. W większości rynków w Europie firmy deweloperskie wciąż borykają się z problemami wynikającymi z kryzysu i w związku z tym nie podejmują nowych inwestycji. Wpłynie to na pewną dysproporcję podaży w stosunku do popytu i może nawet wywołać „lukę podażową” w średnim okresie czasowym.

Wraz ze spadkiem liczby nowych projektów i z pierwszymi oznakami rosnącego popytu na powierzchnię biurową, w pierwszym kwartale br. wskaźnik powierzchni niewynajętej w Europie utrzymał się na poziomie 10,2% - co jest pierwszym okresem stabilizacji od czasu 2 kw. 2008 roku (7,1%). W Europie zachodniej wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymał się na poziomie 9,7%, natomiast w Europie Środkowo-Wschodniej wskaźnik ten nieznacznie wzrósł z 16,1% do 16,4%. Na przestrzeni kwartału na 7 rynkach (z 24) zanotowano spadek ilości wolnej powierzchni (największy w Londynie). Natomiast największy kwartalny wzrost powierzchni niewynajętej został odnotowany w Hadze (+ 160 pb), Luksemburgu (+110 pb) i w Barcelonie (+90 pb), były to jednak wyjątki. Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej zarejestrowano w Dublinie (21,9%) a najniższy w Luksemburgu (6,4%), co na przestrzeni Europy stanowi znaczną rozpiętość.

- Patrząc w przyszłość, różnice w dynamice podaży, PKB i poziomie wzrostu zatrudnienia w Europie zaakcentują różnice w procesie ‘wychodzenia’ z kryzysu. To stworzy możliwości dla najemców poszukujących najlepszych lokalizacji lub większych powierzchni biurowych na konkurencyjnych warunkach. Zacieśniająca się podaż planowanych inwestycji wpłynie na stabilizowanie się warunków na wielu rynkach, ale jak wynika z ‘zegara’, trudna i ryzykowna sytuacja utrzyma się na pozostałych rynkach - podsumowuje Chris Staveley.