Rynek sprzedającego rynkiem kupującego

Jak wynika z analizy cen ofertowych mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w grudniu 2007 roku, sytuacja na rynku wtórnym w największych polskich miastach nadal jest bardzo zróżnicowana. W Krakowie i Rzeszowie średnie ceny ponownie poszły w dół, tym razem o 3,3%. O 1,8% spadły ceny w Bydgoszczy, o 1,7% w Poznaniu. Nieznaczny - zaledwie 0,5% spadek - zanotowano w Warszawie.

W analizowanym okresie wzrosły średnie ceny mieszkań oferowanych do sprzedaży w Trójmieście. Liderem wzrostów była Gdynia, w której grudniowe stawki były aż o 6% wyższe od listopadowych. Średnia cena ofertowa 1 m² mieszkania w tym mieście osiągnęła poziom 7199 zł i po raz pierwszy była wyższa od średniej ceny w Gdańsku - 7149 zł/m² (w którym ceny wzrosły o 3,7%). Niezmiennie najdroższą trójmiejską lokalizacją pozostaje Sopot - w grudniu średnia cena oferowanego tam mieszkania wyniosła 10 948 zł i była o 2,3% wyższa niż w listopadzie.
W gronie miast, w których nastąpiły ponad 2% wzrosty cen ofertowych znalazł się także Wrocław (2,4%) oraz Łódź (3,9%).

Ceny mieszkań w Warszawie
Rok 2007 przyniósł kres spektakularnym zwyżkom cen, które były owocem trwającego w ciągu ostatnich trzech lat boomu mieszkaniowego. Już w pierwszym kwartale ub. roku pojawiły się symptomy ochłodzenia koniunktury - wysokie ceny, wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i brak zdolności kredytowej wielu potencjalnych klientów - zaowocowały zdecydowanym spadkiem popytu. Wiosną czas sprzedaży mieszkań zaczął się wydłużać, a historie o licytowaniu się klientów zaczęły powoli odchodzić w niepamięć. Rynek zaczął wchodzić w okres stagnacji zaś właściciele myślący o sprzedaży swych lokali wciąż jednak byli "na fali" - nie dopuszczali do świadomości faktu, że czas windowania stawek i szybkich transakcji dobiegł końca. Z tego powodu ceny wystawianych do sprzedaży mieszkań jeszcze rosły, ale liczba zawieranych transakcji szybko malała.
Nadzieje na to, że ruch w branży ożywi się we wrześniu, że po okresie wakacyjnym znów przybędzie klientów, okazały się płonne. Rynek nie pozostawił wyboru - rozpoczęło się urealnianie cen. Od października ceny wywoławcze w Warszawie zaczęły lekko spadać. Przy względnej stabilizacji (a nawet wzrostach) cen mieszkań o wyższym standardzie i w bardzo dobrych lokalizacjach, tanieć zaczęły mieszkania w blokach, najbardziej w tych najmniej atrakcyjnych - dużych, zaniedbanych, zbudowanych z wielkiej płyty, zlokalizowanych daleko od centrum.
Z biegiem czasu "rynek sprzedającego" zaczął się stawać "rynkiem kupującego". Klienci znów "odzyskali" czas na oglądanie oferowanych lokali, na ich porównywanie, na podejmowanie przemyślanych decyzji, znów mogą też negocjować ceny.
U progu 2008 roku na stołecznym rynku mieszkaniowym ponownie zawitała normalność. Jednak mimo spadku cen w ostatnim kwartale średnio o 2,75%, obecne ceny są wyższe o ponad 11% od tych, jakie obowiązywały na przełomie 2006 i 2007 roku. Najbliższe miesiące zapowiadają się spokojnie. Gwałtownych zmian cen nie należy się spodziewać.

Warszawa - zmiany cen ofertowych mieszkań

Rok 2007 dla kredytobiorców
Chociaż  na pewno nie był tak przyjemny, jak lata wcześniejsze. Oprocentowanie kredytów zamiast spadać, rosło - i to jak! Z analiz Open Finance wynika, iż od początku stycznia do końca grudnia stopa trzymiesięczna WIBOR wzrosła z 4,20 do 5,70%; a więc o 35%. To przełożyło się na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w złotych o 29% - z 5,20 do 6,70% - to finalnie doprowadziło do wzrostu rat kredytów złotowych o 17,5% (kredyt 30 letni, raty stałe) lub o 96 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł.
Nieco lepiej prezentują się kredyty we frankach. Co prawda i w Szwajcarii rosły rynkowe stopy procentowe, ale tylko do września, od tego czasu zauważalny jest ich umiarkowany spadek. W skali 12. miesięcy trzymiesięczna stopa LIBOR wzrosła o 31% z 2,11 do 2,76%; co przełożyło się na 19% wzrost oprocentowania kredytów (z 3,3 do 4,06%), ale ostatecznie tylko na 8,4% wzrost raty kredytowej. Jako przeciwwaga działało tutaj umocnienie złotego wobec franka o 7,5% (kurs CHF spadł z 2,38 do 2,20 zł), zatem ostatecznie rata kredytu zaciągniętego w grudniu 2006 we frankach szwajcarskich była wyższa zaledwie o 0,3% lub licząc inaczej - o 1 zł dla każdych pożyczonych 100 000 zł.

"Wzrost raty kredytowej może być szczególnie dotkliwy w gospodarstwach domowych, które nie uzyskały w ostatnim czasie wzrostu dochodów" - twierdzi Emil Szweda, analityk Open Finance. "W połączeniu z wyższymi o prawie 8% cenami żywności i w ogóle wzrostem inflacji, uzyskanie wyższego wynagrodzenia jest warunkiem utrzymania stopy życiowej, a w niektórych wypadkach także płynności finansowej. Szczęśliwie wzrost oprocentowania kredytów zbiega się w czasie ze wzrostem przeciętnego wynagrodzenia, który w sektorze przedsiębiorstw sięga 12% (dane za listopad 2007) i obniżką składki rentowej, która skutkuje prawie 5% wzrostem wynagrodzeń netto u pracowników objętych ubezpieczeniem zdrowotnym.Choć to tylko efekt statystyczny, z przeprowadzonej przez Open Finance symulacji wynika, że osoby które przed rokiem przeznaczały 50% swoich dochodów na obsługę kredytu hipotecznego, po zmianach, które zaszły na przestrzeni roku obecnie przeznaczają na jego obsługę 49,6% dochodów (zakładając, że uzyskały 12% wzrost wynagrodzeń). Jednocześnie kwota pozostała - po odjęciu raty kredytu - wzrosła o 19,2%; a więc w stopniu wystarczającym by pokryć wzrost wydatków związany z rosnącymi cenami."
Osoby, które nie osiągnęły żadnej pożyczki, a na początku 2007 r. przeznaczały połowę swoich dochodów na obsługę kredytu, obecnie muszą przeznaczyć na jego obsługę 55,4% dochodów, a kwota pozostała "na życie" jest niższa o 5,5% niż przed rokiem. Należy nadmienić, że to tylko symulacja, zwłaszcza osoby o niskich dochodach nie powinny pozwalać sobie na tak wysoką relację rata/dochody.

W dającej się przewidzieć przyszłości Open Finance szacuje, iż należy liczyć się z dalszym wzrostem oprocentowania kredytów złotowych i prawdopodobnym utrzymaniem kosztów kredytów we frankach. Według tych prognoz, przeciętne oprocentowanie kredytów złotowych może do końca 2008 roku sięgnąć 7,0-7,2% (przy założeniu czterech kolejnych podwyżek stóp w NBP, uspokojeniu sytuacji na rynku pieniężnym i nie zmienionych marżach kredytowych w bankach), podczas gdy kredytów we frankach utrzyma się na poziomie 3,9-4,3%. Mimo wszystko posiadacze kredytów w CHF nie mogą być pewni, że ich raty nie wzrosną w 2008 roku, ponieważ w ostatnich tygodniach obserwujemy na świecie wzrost kursów walut z krajów o niskich stopach procentowych (Japonia, Szwajcaria), co może mieć swoje reperkusje w kursie zł/CHF, choć nie na tyle istotne by podejmować decyzje o przewalutowaniu kredytu.
Jednocześnie wzrost wynagrodzeń może tylko do pewnego stopnia rekompensować wyższe koszty kredytów. Pracownikom może być bardzo trudno uzyskać w 2008 r. kolejną kilkunastoprocentową podwyżkę wynagrodzeń w warunkach spadku marż w przedsiębiorstwach. Należy zatem zakładać - mając na uwadze naszą (optymistyczną) wizję wzrostu oprocentowania kredytów oraz wyhamowanie tempa wzrostu wynagrodzeń - ustabilizowanie sytuacji kredytobiorców, lub jej umiarkowane pogorszenie, gdyby rynkowy scenariusz okazał się gorszy (silny wzrost oprocentowania kredytów).

Mało mieszkań "w chmurach"
W Warszawie, inaczej niż w wielu innych stolicach, mało jest wysokich budynków z lokalami mieszkalnymi. Zdecydowana większość wieżowców, które dominując nad niższą zabudową urozmaicają panoramę miasta, przeznaczona jest na cele biurowe. Dla tych, którzy chcieliby zamieszkać "w chmurach", oferta rynku jest dość skromna. Według analizy Oferty.net, zaledwie 3,6% mieszkań wystawionych do sprzedaży w grudniu 2007 było położonych powyżej 10. piętra.
Największy - ponad 60% udział w podaży, mają w Warszawie mieszkania położone na piętrach od 1-4. Za najatrakcyjniejsze oferty z tego przedziału uchodzą mieszkania w budynkach z cegły, mające do czterech pięter.

Enklawa luksusu w środku Warszawy
242 m² - tyle wynosi powierzchnia mieszkalna luksusowego apartamentu w samym centrum Warszawy, który w grudniu został wystawiony do sprzedaży w serwisie Oferty.net. Okazały, 2-poziomowy lokal, do którego wjechać można dwiema nowoczesnymi windami znajduje się na 10. i 11. piętrze apartamentowca przy ul. Grzybowskiej. Z okien oraz dwóch tarasów (o łącznej powierzchni 110 m²) rozpościerają się widoki na dwie strony świata; na północ - z mnóstwem zieleni i wieżami kościołów w oddali, i na południe, gdzie nad dachami niższych budynków królują sylwetki Pałacu Kultury czy Warszawskiego Centrum Finansowego.
W apartamencie m.in. "wyspowa" kuchnia otwarta na jadalnię, przestronny salon z kominkiem i ogrodem zimowym, 3 sypialnie, garderoba, eleganckie łazienki. Jak przystało na lokal tej klasy, jego wnętrze zaprojektował doświadczony architekt, a do wykończania zostały wykorzystane wysokiej jakości materiały.
Cena apartamentu - 4 600 000 zł plus 90 000 zł za 2 miejsca w garażu - to równowartość ok. 15. średniej wielkości kawalarek... 

styczeń 2008 r.

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 14 218 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w grudniu 2007 r.