Rynek nieruchomości wtórnych - kolejne rekordy
Jaki jest obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W poprzednim kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 14.52-proc. wzrost w skali kwartału. Tym razem w niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie.
W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekordy: najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13-proc. wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyły poziom cen w Warszawie. O ponad 16 proc. wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znajduje się w chwili obecnej na 3 miejscu najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 8.48 i 5.51 proc.
Co z 3 mln mieszkań?
Przyczyny tak dużej dynamiki wzrostu cen w tym kwartale to: standardowo już przywoływana przewaga popytu nad podażą. Niestety nic nie wskazuje na to aby miała się ona w najbliższym czasie zmniejszyć. Przedwyborcze plany PiS, budowy 3 mln mieszkań w ciągu najbliższych 8 lat, okazały się być tradycyjną "wyborczą kiełbasą". Przygotowywany program wspierania budownictwa mieszkaniowego nie spotyka się z przychylnymi ocenami ekspertów i specjalistów z branży. Ze względu na wprowadzane tam definicje budownictwa społecznego, postawione bariery kwotowe i wielkościowe, prognozuje się wręcz, iż może on doprowadzić do realizowania inwestycji o celowo obniżonym standardzie i nieatrakcyjnych lokalizacjach - czyli niskich kosztach. Dodatkowo koniunkturę podgrzewają propozycje legislacyjne: wzrost podatku VAT z 7 do 22 proc. od 2008 już teraz generuje wzmożony popyt, a niewątpliwie, jeśli nastąpi ta podwyżka, to jej koszt zostanie wliczony w cenę metra kwadratowego i tym samym spowoduje kolejny wzrost cen.
Następna propozycja zmian podatkowych dotyczących nieruchomości to zastąpienie 10-proc. podatku od wartości sprzedaży nieruchomości, 19-proc. od zysku (od 1 stycznia 2007 r.). Przy czym zniesione zostaną wszelkie dotychczasowe ulgi i zwolnienia. Także te zmiany zostaną z dużym prawdopodobieństwem wliczone przez sprzedającego do ceny transakcji. W bieżącym kwartale największy wpływ na wzrost cen miał jednak zupełnie inny czynnik.
Dostęp ograniczony
Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego wprowadził nowe regulacje dotyczące kredytów walutowych. Kredyty stały się, w ostatnim czasie, głównym źródłem finansowania zakupu mieszkania. Polacy tylko w 2005 roku zaciągnęli 24 mld. złotych w kredytach hipotecznych. Jest to nadal niewielka kwota w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej, bo stanowi jedynie 5 proc. PKB, podczas gdy w Niemczech jest to 55 proc., w Wielkiej Brytanii 75 proc. Analitycy Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową szacują że w kolejnych latach liczby te wzrosną do 58 mld. w 2006 roku, 71 mld. w 2007, 86 w 2008 roku i 103 w 2009 roku. Znamienną cechą polskiego rynku kredytowego była przewaga kredytów udzielonych we frankach szwajcarskich - najtańszych na rynku. Są to oczywiście kredyty obarczone wyższym ryzykiem w porównaniu z kredytami złotówkowymi i właśnie owo ryzyko, sposób jego kalkulowania i przedstawiania oferty kredytobiorcy są przedmiotem "Rekomendacji S" wydanej przez GINB. Reakcją na obostrzenia wprowadzane od 1 lipca 2006 był ogromny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi w maju i czerwcu. Przełożyło się to na wzrost popytu na nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen. W Krakowie ceny w maju wzrosły w stosunku do kwietnia o 11.16 proc., a w czerwcu o 12.8 proc. w porównaniu z majem. Rekordowe wzrosty zanotowały następujące miasta: Wrocław o 8.73 proc., Kraków 12.8 proc., Warszawa 6.38 proc. i Poznań 6.12 proc.
Dodatkowo ograniczona zostanie możliwość udzielania kredytów oraz wysokość kwot w przypadku grupy najmniej zarabiających klientów banków. Znajdzie to swojeodzwierciedlenie w popycie na nieruchomości.
