Rynek nieruchomości - wrzesień 2007

Na ile metrów kwadratowych wystarcza średnia pensja? Ile lat trzeba odkładać na mieszkanie? Ile kosztuje "swój kawałek podłogi" w danym mieście? Wrzesień to miesiąc cenowych korekt na rynku nieruchomości. Duża liczba nowych inwestycji mieszkaniowych oddawanych do użytku odciska swe piętno na rynku wtórnym. Wygórowane oczekiwania zbywców w końcu musiały zaowocować spadkiem cen... 

Zastój i korekta cen

Po długim okresie nieprzerwanych wzrostów oraz obserwowanej w ostatnich miesięcach stabilizacji cen, wrzesień jawi się jako miesiąc cenowych korekt. Jak wskazują analizy cen mieszkań do sprzedaży wystawionych w serwisie Oferty.net, we wrześniu 2007 średnie stawki ofertowe w największych aglomeracjach poszły w dół. Do największych spadków doszło w Gdańsku i Poznaniu, w których mieszkania oferowane były za ceny o 4,5% niższe aniżeli w sierpniu. Także we Wrocławiu i w Łodzi średnie ceny, jakich oczekiwali zbywcy, były we wrześniu wyraźnie niższe od sierpniowych - odpowiednio o 3,8% i 3%. Na stabilnym poziomie utrzymały się ceny ofertowe w Krakowie i w Warszawie. Pod Wawelem nastąpiła minimalna korekta w dół - o 1,3%; w stolicy zaś średnia cena w ostatnim miesiącu praktycznie nie uległa zmianie (0,1%).

* na podstawie cen z września br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na 50-m. mieszkanie  w danym mieście; założenie: 1-os. gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia szacunkowe

Obserwowana korekta cen to efekt zastoju na rynku, który został spowodowany zbyt wysokimi cenami. Mieszkania, po przejściowym okresie przystępności dla klientów średnio zarabiających, ponownie stały się dobrem dostępnym dla osób o wysokich dochodach. Taka sytuacja owocuje spadkiem cen. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań o niższym standardzie, w starych blokach i o większych powierzchniach. Ich ceny wywoławcze często są nieadekwatne do rzeczywistej wartości, zwłaszcza w porównaniu z oferowanymi do sprzedaży podobnymi mieszkaniami, ale w zupełnie nowych, wybudowanych w ciągu ostatnich kilku lat budynkach.

Pogarsza się dostępność kredytowa mieszkań

Co prawda - jak wynika z szacunków zaprezentowanych w kolejnym raporcie Open Finance i serwisu Oferty.net - w ostatnim czasie banki aktualizują oprocentowanie kredytów hipotecznych tylko w górę, to jednak obserwowany spadek cen mieszkań w niektórych miastach oznacza de facto, że kredyt na kupno mieszkań może być mniejszy niż przed miesiącem, a zatem i raty kredytowe są niższe, a co za tym idzie także wymagana wysokość zarobków. Tak stało się w Poznaniu i Gdańsku, gdzie ceny mieszkań spadły najbardziej, a to sprawiło, że wymagany kredyt na ich zakup spadł na tyle, że pozwoliło to także na mniejsze miesięczne raty - mimo wzrostu oprocentowania kredytów złotowych. Natomiast w Warszawie i Krakowie, gdzie większego spadku cen udało się uniknąć, wzrosły raty kredytów złotowych potrzebnych do zakupu mieszkań.

W jeszcze lepszej sytuacji są ci inwestorzy, którzy na zakup mieszkania planują zaciągnięcie kredytu we frankach szwajcarskich. Przez ostatni miesiąc nastąpił 10-punktowy spadek rynkowych stóp procentowych, na których opiera się oprocentowanie kredytów we frankach. A to oznacza, że także oprocentowanie takich kredytów jest niższe. W zestawieniu z niższymi cenami mieszkań oznacza to, że raty kredytów są we wszystkich miastach poza Warszawą niższe niż przed miesiącem.

Jednak mimo niższych rat kredytowych we frankach i w niektórych przypadkach w złotych, dostępność mieszkań w większości miast spadła - prawie wszędzie trzeba mieć wyższą zdolność kredytową niż miesiąc wcześniej. Wynika to ze wzrostu oprocentowania kredytów złotowych, który wymusza bardziej rygorystyczne podejście do oceny zdolności klientów zaciągających kredyty zarówno w złotych, jak i we frankach (we frankach nawet bardziej ze względu na rygory tzw. rekomendacji "S").

Koniec "cen marzeń"

Duża liczba nowych inwestycji mieszkaniowych oddawanych do użytku przekłada się na strukturę podaży ofert na rynku wtórnym. Podczas gdy jeszcze dwa, trzy lata temu istniał deficyt mieszkań nowych, teraz sytuacja wyraźnie się zmienia. Ponad 30% warszawskich mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie "oferty.net" we wrześniu to lokale w budynkach wzniesionych w latach 2000-2007.

Wysoka podaż nowych mieszkań coraz silniej oddziałuje na relacje cenowe między ofertami. Różnice w standardzie mieszkań wybudowanych w XXI wieku, a tymi w starszym budownictwie widoczne są gołym okiem. Funkcjonalne rozplanowanie, nowoczesne wykończenie, czyste i przestronne klatki, nowoczesne windy, podziemne garaże - to atuty nowych mieszkań, których już nie sposób przypisać mieszkaniom w starych blokach.
W okresie zastoju na rynku nieruchomości i rosnących wymagań klientów takie różnice nieuchronnie prowadzą do urealnienia cen. Właściciele mieszkań o niższym standardzie, którzy widząc szalone wzrosty cen i licząc na szybką sprzedaż wystawili ofertę z wysoką ceną, zupełnie nieadekwatną do rzeczywistej wartości (tzw. "ceną marzeń"), teraz - przy całkowitym braku zainteresowania ze strony klientów - dokonują przecen. Obniżki stawek wywoławczych o 10 czy 20 tys. złotych są normalnością. W niektórych przypadkach potrafią jednak sięgnąć nawet 20%! Bywa więc, że oferta, którą przez kilka miesięcy nikt się nie interesował, z dnia na dzień staje się prawdziwą okazją.

Warszawa - podaż ofert i średnie ceny wg dzielnic

Ile życia na mieszkanie?

Z analiz przepropwadzonych w ostatnim raporcie Open Finance i Oferty.net wynika, że mieszkaniec Gdańska, który całą swoją pensję będzie przeznaczać na zakup mieszkania, pieniądze na 50-metrowy lokal odłoży po 10 latach i 5 miesiącach. W znacznie gorszej sytuacji jest mieszkaniec Krakowa, który potrzebuje swojej pensji z 17 lat i 5 miesięcy, aby myśleć o kupnie takiego samego mieszkania. To oczywiście tylko statystyka i raczej ciekawostki niż ekonomiczne prawdy. Warto jednak zauważyć, że choć statystycznie mieszkańca Łodzi, Gdańska czy Poznania stać z jednej pensji na większy kawałek podłogi, to we wrześniu właśnie w tych miastach ceny mieszkań spadły najbardziej, podczas gdy w stolicy i w Krakowie ceny mieszkań niemal się nie zmieniły. A przecież statystycznie rzecz ujmując, mieszkańcy tych miast są w najgorszej sytuacji, bo miesięcznie mogą pozwolić sobie na kupno co najwyżej 25 cm kwadratowych mieszkania.

 Na ile wystarczy średnia pensja

Źródło: OPEN FINANCE; dane o wynagrodzeniach i stopa bezrobocia w czerwcu 2007 r. - GUS; kalkulator wynagrodzeń netto - infor.pl; dane o cenach mieszkań - OFERTY.NET. * szacunek własny

Wyjaśnienia tej zaskakującej obserwacji - skoro jest zgoda co do tego, że ceny mieszkań są przeszacowane, to powinny one spadać tam gdzie są przeszacowane najbardziej - trzeba poszukać poza danymi o zarobkach, a większą wagę przyłożyć do sytuacji na rynku pracy. Kraków i Warszawa, a także województwa mazowieckie i małopolskie, to najlepsze rynki pracy w Polsce, co oznacza, że znacznie więcej osób osiąga zarobki powyżej średniej niż gdziekolwiek indziej. Zatem i popyt na mieszkania jest w tych miastach relatywnie najwyższy, co pozwala - być może tylko na razie - na utrzymanie cen.

Ile lat trzeba oszczędzać na 50-metrowe mieszkanie

Nad Dunajem o połowę taniej niż nad Wisłą

Wyniki wielu analiz dotyczących sytuacji gospodarczej, zarobków czy poziomu życia obywateli państw Europy Środkowej wskazują duże podobieństwo między Polską i Węgrami. W obu krajach w tym samym czasie zaczęły się przemiany ustrojowe i gospodarcze, oba kraje w tym samym dniu wstąpiły do Unii Europejskiej. Wiele podobieństw dostrzec można także porównując stolice - Warszawę i Budapeszt. Mają niemal jednakowe powierzchnie - odpowiednio 517 i 525 km² - i po tyle samo mieszkańców - ok. 1 700 000; są głównymi ośrodkami naukowymi, kulturalnymi i politycznymi oraz miejscem wielu inwestycji zagranicznych. Oprócz podobieństw są jednak i różnice: Budapeszt ma obwodnice i rozwiniętą sieć komunikacji miejskiej z trzema liniami metra i czwartą w budowie, zaś Warszawa... dwa razy wyższe ceny mieszkań.

Budapeszt nie odniósł takich zniszczeń w czasie II Wojny Światowej jak Warszawa. Całe centrum miasta to ulice o zwartej zabudowie z niekończącymi się ciągami okazałych przedwojennych kamienic, w których średnia cena metra kwadratowego mieszkania oscyluje w granicach 4-5 tys. żł (średnia cena m² mieszkania w Warszawie: 9810 zł).

Za średniej wielkości mieszkanie 2-pokojowe w obrębie budapeszteńskiego śródmieścia, 5 minut spacerem od stacji metra, trzeba zapłacić kwotę rzędu 250 000 zł (w Warszawie za taką kwotę można kupić niewielką kawalerkę z dala od centrum). Podobne mieszkanie oddalone od centrum o 15 min. jazdy autobusem kosztuje ok.150 000 zł. Za 700 000 zł można stać się właścicielem dużego - 100-metrowego apartamentu w XIX-wiecznej kamienicy, 200 metrów od Dunaju, z widokiem na okazały gmach węgierskiego Parlamentu (w Warszawie 100-metrowy apartament w Al. Przyjaciół - 2 500 000 zł).

Z powodu trwającego ochłodzenia koniunktury gospodarczej ceny mieszkań w Budapeszcie od trzech lat stoją w miejscu. Korzystają z tego m.in. zagraniczne firmy, które wykupują całe kamienice i po przeprowadzeniu kapitalnego remontu sprzedają w nich komfortowe apartamenty w cenie 15-20 tys. zł/m². Podobne inwestycje realizowane są także w Warszawie, ale na nieporównanie mniejszą skalę.

Oprócz niższych cen mieszkań w Budapeszcie niższe są także opłaty związane z zakupem nieruchomości. Inaczej niż jest to przyjęte w Warszawie, w stolicy Węgier 3-procentową prowizję od transakcji płaci pośrednikowi tylko sprzedający.

Przykładowe ceny mieszkań w centrum Budapesztu 

Index kredytowy Open Finance - rynek kredytów w wybranych miastach polski
(przygotowane na podstawie wniosków kredytowych
składanych przez klientów Open Finance we wrześniu 2007 r.)

Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych OPEN FINANCE. Badanie odbyło się na próbie 11098 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne we wrześniu 2007 r. Więcej  www.oferty.net/statystyki lub http://www.open.pl//