Rynek nieruchomości w Warszawie - raport cz. III

Trzecia, ostatnia część raportu "Warszawski Rynek Nieruchomości" pokazuje w jaki sposób przystąpienie do Unii Europejskiej może wpłynąć na rozwój wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych.

Pozytywny wynik referendum w czerwcu 2003 pokazało, że Polacy chcą należeć do zjednoczonej Europy i czynnie w niej uczestniczyć. Polska będzie odgrywała ważną rolę w rozszerzonej Unii Europejskiej. Gospodarka Polski nie jest jeszcze przygotowana do wstąpienia do UE, tak jak mniejsze kraje Europy Centralnej. Konieczne jest dokonanie zmian strukturalnych w ciagu najbliższych lat, a przede wszystkim dostosowanie do nowych warunków, umożliwiające maksymalizację korzyści wynikających z członkostwa.
W początkowym okresie Polska będzie przechodzić pewne niedogodności, które będą również trudnym testem dla rządu w najbliższych latach.

Do korzyści wynikających z przystąpienia Polski do Unii można zaliczyć:

• stabilizację polityczną i ekonomiczną;
• uczestnictwo w procesie podejmowania decyzji w Unii - Polska jest największym krajem kandydującym;
• określona stabilność waluty - kurs złotego będzie stały w stosunku do kursu Euro od 2004 roku   (dopuszczalna granica wahań kursu +/-15%);
• przyspieszenie prywatyzacji;
• wzrost w sektorze usług i turystyce;
• napływ nowoczesnych technologii oraz technik zarządzania i produkcji;
• harmonizacja/ujednolicenie przepisów prawa, systemu opodatkowania, zatrudnienia i aspektów operacyjnych (w zakresie etykietowania, opakowań, środowiska itd.) oraz bardziej przejrzyste zasady prowadzenia działalności gospodarczej (zasady konkurencji,dotacje pafstwowe, pomoc publiczna,itd.);
• nieograniczony dostęp do rynków: wewnętrznego, Europy Środkowej, UE oraz międzynarodowych, co powinno w rezultacie spowodować zwiększenie obrotów handlowych;
• zniesienie kontroli granicznej (w szczególności w zachodniej Polsce);
• dostęp do funduszy UE przeznaczonych na inwestycje w infrastrukturę wewnętrzną oraz infrastrukturę   transnarodową;
• zmiany strukturalne usprawniające sektor publiczny;
• wzrost zatrudnienia - konkurencyjna pozycja w Europie Zachodniej: wysokie kwalifikacje i niższy koszt siły roboczej, niższe koszty operacyjne przedsiębiorstwa oraz koszty surowców jak również centralna lokalizacja Polski w Europie;
• możliwość inwestycji w Polsce przez firmy europejskie bez konieczności rejestracji w polskich urzędach;
• mniejsze ryzyko inwestycyjne kraju.

Według szacunków członkostwo przyspieszy wzrost gospodarczy Polski do ponad 3% rocznie. Należy zaznaczyć, iż powyższe korzyści będą osiągalne tylko wtedy, gdy kraje kandydujące znacznie usprawnią swoją administrację oraz struktury prawne.

Należy liczyć się z tym, że w krótkim okresie wystąpią również skutki negatywne, do których można zaliczyć:

• potrzebę utrzymania stabilnych wyników ekonomicznych w związku z wejściem do strefy Euro (najwcześniej prawdopodobnie w roku 2007), co ograniczy możliwość wpływania przez rząd na gospodarkę.
  Docelowe wyniki gospodarcze:
  - do końca 2004 roku ograniczenie wahań kursu złotego w stosunku do Euro do +/-15% przez 2 lata,
  - deficyt budżetowy poniżej 3% PKB (aby utrzymać odpowiedni poziom deficytu budżetowego konieczne mogą okazać się znaczne cięcia w wydatkach budżetowych),
  - dług publiczny poniżej 60% PKB,
  - inflacja i stopy procentowe niższe niż 1,5% powyżej średniej europejskiej;
• restrukturyzacja oraz zmiany w przepisach, które spowodują wzrost niektórych kosztów operacyjnych (procesy dostosowawcze, standardy, nakłady na służbę zdrowia i system bezpieczeństwa, ochronę środowiska, prawodawstwo,itd.);
• nastąpi wzrost bezrobocia jako efekt zmian strukturalnych w rolnictwie oraz przemyśle. Spodziewany jest  wzrost migracji pracowników do miast, co w długim okresie spowoduje wzrost kosztów utrzymania;
• otwarcie rynków oraz wolny przepływ siły roboczej w połączeniu ze wzrostem konkurencji ze strony innych nowych krajów członkowskich może doprowadzić do utraty wysokowykształconej siły roboczej;
• akcesja przyspieszy rozwój tylko wówczas,gdy będzie ona połączona ze stabilnym środowiskiem makroekonomicznym oraz reformami strukturalnymi;
• okres dostosowawczy może wpłynąć na środowisko gospodarcze poprzez wolniejszy proces decyzyjny władz publicznych, naciski i działania polityczne.

Rozszerzenie Unii spowoduje znaczne zmiany organizacyjne i strukturalne w niektórych sektorach gospodarki, podczas gdy nie będzie miało większego wpływu na inne (zobacz wykres). W przypadku polskiego rynku nieruchomości, w długim okresie, oczekiwane są następujące korzyści:

• polepszenie przejrzystości rynku,
• standaryzacja metod działania,
• bardziej efektywny proces planowania,
• sprawniejsze procedury administracyjne,
• mniej biurokracji,
• większa spójność przepisów prawnych i podatkowych,
• więcej inwestorów zainteresowanych rozwojem działalności w Polsce.

Jako, że większość firm planuje 3-5 letnie strategie, nie należy się spodziewać nagłej rewolucji na rynku nieruchomości, ale stopniowej poprawy warunków inwestowania oraz rozwoju. Oczekuje się, że dzięki przyspieszonej prywatyzacji pojawią się nowe możliwości dla rynku nieruchomości.

W sektorze powierzchni biurowych w ciagu ubiegłych dwóch lat najemcy mieli możliwość wyboru lokalizacji i negocjacji umów (specyfikacji, wydajności powierzchni i warunków najmu). Przewiduje się, że taka sytuacja nadal się utrzyma z Euro jako dominująca waluta na rynku. Najszybszy wzrost będzie zauważalny w sektorze publicznym ze stopniowym wzrostem całkowitego popytu. W średnim okresie nastąpi pozytywny wpływ na poziom cen. W sektorze powierzchni handlwych przewidywany jest wzrost ilości zagranicznych firm na rynku (obecne szacunki to 215 firm), na skutek czego zwiększy się liczba działających międzynarodowych i lokalnych marek. Pomimo konkurencji oraz oczekiwanej konsolidacji przedsiębiorstw handlowych, oczekuje się umocnienia pozycji krajowych firm handlowych (zobacz wykres). Nastąpi dalszy rozwój regionalnych centrów handlowych w mniejszych miastach. Coraz częściej zawierane umowy najmu będą uzależniać czynsz od obrotu handlowego. Dojdzie również do ugruntowania pozycji rynkowej nowych form handlowych: parków handlowych oraz tzw."factory outlet ".

W sektorze magazynowym zniesienie barier handlowych spowoduje wzrost popytu ze strony firm, które planują rozwinąć swoje sieci dystrybucyjne w krajach paneuropejskich. Likwidacja ceł zwiększy konkurencyjność produkcji, w efekcie wzrośnie atrakcyjność nieruchomości położonych na południu i na zachodzie kraju jak również w Warszawie.

Od pierwszego dnia po wstąpieniu do Unii Europejskiej firmy z krajów członkowskich będą miały prawo nabywania gruntów na cele inwestycyjne. Oczekiwany jest wzrost we wszystkich sektorach, ze względu na lepszy dostęp do kapitału inwestycyjnego. Spodziewany jest napływ kapitału zagranicznego, w szczególności z Niemiec, jednak w dalszym ciągu będzie on ograniczony ze względu na brak produktów instytucjonalnych. Przystąpienie do Unii Europejskiej wpłynie na wzrost i dalszy rozwój wszystkich sektorów rynku nieruchomości, który będzie mógł zaoferować więcej możliwości zarówno deweloperom, inwestorom, handlowcom jak również najemcom.