W nieruchomościach nie kryzys tylko korekta

Rok 2008 na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce należy oceniać w kategoriach korekty cen, a nie kryzysu, jak nazywają to niektórzy. Po spekulacyjnych podwyżkach nastąpiła stabilizacja. Trudno jednak prognozować jednoznacznie przyszłość rynku nieruchomości. Obecnie RPP rozważa obniżki stóp procentowych na przestrzeni 2009 roku, nie mówi się jednak o złagodzeniu kryteriów udzielania kredytów, a od tego zależy popyt...

Rynek mieszkaniowy

Jak wynika z analizy danych GUS, w Polsce w III kwartale 2008 zadłużenie kredytami hipotecznymi sięgało 12% PKB, podczas gdy w krajach Europy Zachodniej proporcja ta wynosiła średnio 50% PKB. Problemy z regulowaniem kredytów ma tylko 1,4% polskich kredytobiorców, wliczając w to również kredyty konsumpcyjne, a więc niezwiązane z branżą nieruchomości. Banki działające w Polsce nigdy nie były skore do beztroskiego pożyczania dużych pieniędzy – co mogą poświadczyć kredytobiorcy inwestycyjni – a wprowadzone, szczególnie w drugim półroczu 2008 roku, profilaktyczne obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych chronią rynek kredytów przed nieprzewidzianymi zapaściami.
Rok 2008 na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce należy oceniać w kategoriach korekty cen, a nie kryzysu, jak nazywają to niektórzy. Dwa poprzednie lata, a zwłaszcza rok 2006, doprowadziły do spekulacyjnych podwyżek cen. W miastach najbardziej aktywnych gospodarczo i o największym napływie inwestorów zagranicznych, tzn. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, jak również w części Trójmiasta – w Gdyni i Sopocie, ceny na rynku mieszkalno-apatramentowym, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym wzrosły o 56 – 80%. W innych dużych miastach, jak Poznań, Gdańsk, Łódź i Katowice, wzrosty cen były znacznie niższe i wyniosły 30-40%.
Jednak już od drugiej połowy 2007 roku we wszystkich dużych miastach nastąpiła stabilizacja cen, a następnie powolna korekta w dół. Na przestrzeni 2008 roku w „najdroższych” miastach ceny spadły średnio o 18-22%.

Bezpośrednią przyczyną tej korekty był spadek popytu – wobec bardzo wysokich cen mieszkań oraz stopniowo zmniejszającej się dostępności kredytów hipotecznych, w wyniku zaostrzenia przez banki kryteriów ich przyznawania. Miało to o tyle duże znaczenie, że prawie 90% kupujących wspomagało się kredytem, najczęściej w wysokości 60 – 90% wartości nieruchomości.
Jednocześnie na rynku pierwotnym zwiększała się podaż nowych mieszkań oddawanych przez deweloperów, a na wtórnym - do ponownego obrotu trafiły mieszkania zakupione uprzednio w celach spekulacyjnych.
Na przyhamowanie popytu miała też wpływ wyczekująca postawa klientów wobec pojawiających się opinii o nieuchronnych spadkach cen mieszkań.
W dużych aglomeracjach miejskich w Polsce, w ciągu minionych 12 miesięcy na rynku wtórnym największym popytem cieszyły się mieszkania w standardzie popularnym 2– pokojowe, a w następnej kolejności 1-pokojowe, ale znajdujące się w centrum miasta lub blisko wyższych uczelni – co może świadczyć, że kupowane były jako inwestycja w celu późniejszego wynajmu.
W osiedlach oddalonych od centrum, gdzie ceny standardowo są niższe, kupujący chętniej nabywali większe mieszkania, 3 i 4-pokojowe. Mniejsze było natomiast zainteresowanie mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty, pomimo, że są o około 30% tańsze od nowszych mieszkań.
Od początku 2008 roku zwiększa się stosunek ofert sprzedaży do ofert kupna. Podczas gdy w grudniu 2006 popyt przewyższał podaż 11-krotnie, w grudniu 2007 występowała jeszcze równowaga, to w grudniu 2008 podaż 3,5-krotnie przewyższa popyt.
Zdecydowanie zmalała liczba zakupów mieszkań w celach inwestycyjnych – kupowane mieszkania przeznaczane są przede wszystkim na potrzeby własne nabywców lub, w przypadku odpowiedniej lokalizacji, na wynajem.
Z badań analityków WGN wynika, że o 30% zmalała liczba ogółu transakcji przeprowadzonych w 2008 roku, w porównaniu do liczby transakcji przeprowadzonych w 2007 roku, jednak wartość obrotu została utrzymana na podobnym poziomie w wyniku większego udziału transakcji dotyczących rynku komercyjnego.

Obecna sytuacja jest korzystniejsza dla kupujących, którzy mogą wybierać w szerokiej ofercie, a także negocjować ceny. Deweloperzy, jak i indywidualni sprzedawcy, są bardziej skłonni do obniżek.Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieści się obecnie w przedziale od 5% do nawet 20%, w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości mieszkania, podczas gdy w 2007 było to tylko 3-4%.
Wydłużył się też czas sprzedaży mieszkań – nawet w przypadku atrakcyjnych ofert, liczony jest obecnie w miesiącach, a nie jak jeszcze półtora roku temu - w tygodniach.
Możliwość dużego wyboru sprawia, że kupujący większą wagę przykładają do standardu, jakości wykonania i technologii, w jakiej budowane są nowe mieszkania oraz standardu i poziomu utrzymania starszych mieszkań. Zwłaszcza nowe inwestycje deweloperskie charakteryzujące się bylejakością wykonawstwa są trudno sprzedawalne i będą musiały znacznie stanieć.

Apartamenty
W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Sopocie – a więc miastach atrakcyjnych biznesowo lub turystycznie – nastąpił w ostatnich czterech latach wyraźny rozwój inwestycji apartamentowych. Ceny sprzedaży rozpoczynają się od poziomu 9000 - 14 000 zł/m² brutto. Ze względu na wysokie ceny apartamentów, zakupy inwestycyjne, np. pod wynajem, traktowane są jako inwestycje długofalowe, przynoszące zysk po dłuższym czasie.
Jednak, jak wynika z obserwacji WGN, większość klientów nabywa apartamenty na własne potrzeby, w celu zapewnienia sobie komfortu, prestiżu oraz bezpieczeństwa mieszkania.
W przypadku apartamentów korekta cen w dół może nastąpić w wyniku znacznego zwiększenia podaży, co w obecnej sytuacji wstrzymania realizacji niektórych dużych inwestycji, stoi pod znakiem zapytania.

Rynek nieruchomości komercyjnych

Grunty budowlane
Od początku 2006 roku do trzeciego kwartału 2007 roku ceny gruntów budowlanych, zwłaszcza w bardzo dobrych lokalizacjach, w dużych miastach Polski, wzrosły o 200-300, a nawet 400%. Dochodziło czasami do absurdalnych sytuacji, np. cena działki stanowiła równowartość stojącego na nim domu. W czwartym kwartale 2007 i w ciągu 2008 roku sytuacja radykalnie się zmieniła i nastąpił spadek cen, dochodzący w przypadkach skrajnie przeszacowanych nieruchomości nawet do 40 %.
Ze względu na wysokie ceny gruntów budowlanych w miastach, zwiększyło się zainteresowanie lokalizacjami podmiejskimi i w miejscowościach satelitach dużych aglomeracji. Ten trend rozwinąłby się jeszcze bardziej, gdyby można było liczyć na skuteczne rozwój infrastruktury drogowej, tak by zminimalizować czas dojazdu do centrów miast.

Lokale biurowe i usługowo-handlowe
Opłacalne jest kupowanie lokali biurowych i usługowych na wynajem. Ceny takich lokali wynoszą od 10 tys. zł./m². Z wynajmu można uzyskać od 8 do 30 €/m²/m-c, w zależności od lokalizacji, standardu i powierzchni. Ceny wynajmu od trzech lat rosną w tempie nieco większym niż inflacja. Wobec obniżenia w IV kwartale 2008 r. wartości złotego w stosunku do euro nieruchomości komercyjne w przeliczeniu na euro tym samym staniały o 18-20%, stając się bardziej atrakcyjne dla inwestorów zagranicznych, co zwiększyło ich udział w transakcjach na polskim rynku.

Prognozy

Trudno jest prognozować jednoznacznie przyszłość rynku nieruchomości. Obecnie Rada Polityki Pieniężnej rozważa obniżki stóp procentowych na przestrzeni 2009 roku, nie mówi się jednak o złagodzeniu kryteriów udzielania kredytów, a od tego zależy popyt.
Można przypuszczać, że przez kolejne 2 lata na rynku wtórnym i pierwotnym podaż mieszkań przekraczać będzie zdecydowanie popyt. W 2009 roku mogą następować minimalne spadki cen o 5-8%, maksymalnie 12% w zależności od uwarunkowań lokalnych, by w 2010 osiągnąć stabilny poziom.
Najbliższe lata mogą okazać się czasem dobrych zakupów, zwłaszcza na rynku nieruchomości komercyjnych, na którym obecnie odnotowuje się utrzymanie stałego popytu, choć nieco mniejszego niż w poprzednim okresie boomu. Tu także można spodziewać się korekty cen w dół (i to niekiedy wyższej niż na rynku mieszkaniowym) w ciągu kolejnych 12-18 miesięcy, w wyniku zwiększania się podaży nieruchomości, między innymi nabytych uprzednio w celach spekulacyjnych, a wystawianych do ponownego obrotu. Trudno określić jednoznacznie poziom obniżek cen, ponieważ jest to zależne od rodzaju nieruchomości i od ich atrakcyjności na lokalnych rynkach.
Magnesem dla zagranicznych inwestorów może być dalszy spadek wartości złotego wobec euro, a tym samym realny spadek cen ofertowych tych nieruchomości w przeliczeniu na euro.