Rynek nieruchomości w Polsce - grudzień 2002
Firma CB Richard Ellis wydała kolejny raport "Market Index Brief"- rynek nieruchomości w Polsce. Raport jest podsumowaniem badań rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju.
Wprowadzenie
Polska prowadzi zaawansowane negocjacje związane z przystąpieniem do Unii Europejskiej (integracja ma nastąpić najpóźniej w połowie 2004 roku), które powinny zakończyła się do końca bieżącego roku. Wśród państw Europy Środkowej i Wschodniej Polska postrzegana jest jako kraj, który najlepiej przeprowadził szereg reform gospodarczych i politycznych. Polska posiada również największy potencjał ekonomiczny oraz najwiekszą populację pośród państw byłego bloku wschodniego. Sytuacja na polskim rynku nieruchomości jest trudna, ale wydaje się, że rynek jest stabilny i pojawiają się pierwsze oznaki wzrostu. W czwartym kwartale tradycyjnie następuje ożywienie i oczekuje się znaczącego wzrostu ilości powierzchni wynajętych - zarówno w sektorze biurowym, jak i magazynowym. Warszawa, jak wiekszość miast europejskich, wciąż odczuwa skutki znacznej nadpodaży obiektów, których budowa rozpoczęła się w latach 2000 - 2001.
Sytuacja ekonomiczna
Wskaźniki ekonomiczne w pierwszej połowie 2002 roku były trochę lepsze niż przewidywano, głównie ze względu na zwiększenie poziomu eksportu. Stabilna inflacja pozostaje na niezwykle niskim poziomie - w październiku wyniosła 1,1% a przewiduje się, że poziom inflacji w całym 2002 roku nie przekroczy 1,5%.
Oczekuje się, że poziom wzrostu PKB wyniesie w 2002 roku 1,3% a w 2003 roku 2,8%. We wrześniu 2002 stopa bezrobocia nieznacznie zmniejszyła się (do 17,5%). Najniższą stopę bezrobocia odnotowano w województwie Małopolskim (13,5%) i Mazowieckim (13,6%), a najwyższą w Warmińsko-Mazurskiem (28,1%) i Zachodniopomorskiem (25,4%). Wskutek obniżenia stóp procentowych, stabilizacji w polityce fiskalnej, postępu w negocjacjach z UE oraz ogólnego wzrostu zaufania do inwestycji na polskim rynku
odnotowano pierwsze oznaki wzrostu popytu w sektorze inwestycji. Według szacunków PAIZ (Polskiej Agencji Inwestycji Zagranicznych), w pierwszej połowie 2002 roku zainwestowano w Polsce 3,23 miliarda dolarów. Jest to wartość porównywalna z poziomem odnotowanym w tym samym okresie roku poprzedniego, w którym wielkość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce wyniosła 3,26 miliarda dolarów. PAIZ szacuje, że całkowita wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Polsce wynosi obecnie 61,6 miliarda dolarów.
Podaż i popyt
W trzecim kwartale 2002 roku całkowita wyniosła 1.737.200 m2,a wskaźnik powierzchni nie wynajętej kształtował się na poziomie 16,6 %. Ilość powierzchni w Centrum wynosi obecnie 795.000 m2. Według średniookresowych prognoz, podaż nowobudowanych obiektów w Centrum będzie ograniczona do kilku budynków, które obecnie są w trakcie budowy; otwarcie takich obiektów jak Metropolitan, Saski Crescent czy IBC jest planowane na 2003 rok. Oczekuje się, że ograniczona podaż w Centrum będzie prowadzić do znacznego spadku ilości powierzchni nie wynajętych oraz stabilizacji czynszów, które w dłuższej perspektywie mogą nieznacznie wzrosnąć. Przewiduje się, że spadek poniżej 14,5% wskaźnika powierzchni nie wynajętej w Centrum nastąpi do końca 2002 roku (obecnie wynosi 15,7%).
Także wynajęcie najwyższego warszawskiego wieżowca - Warsaw Trade Tower, który ma nowego w właściciela i zarządcę, będzie miało pozytywny wpływ na rynek. Dla porównania całkowita ilość nowoczesnej powierzchni biurowej poza Centrum wynosi 942.000 m2. Od początku bieżącego roku oddano do użytku ok.150.000 m2 powierzchni. Będzie to miało niekorzystny wpływ na wskaźnik powierzchni nie
wynajętej, który może nawet wzrosnąć do 20% (obecnie 17,3%). W pierwszych trzech kwartałach 2002 roku wyniosła 174.500 m2. Jednak należy podkreślić, że 62.000 m2 zaliczono do dużych transakcji typu "owner-occupier " (zajęcie budynku przez jego właściciela; np. Agora, PLL
Lot, TP SA). Ilość powierzchni wynajętej wzrastała systematycznie w ciągu roku, co może sugerować stabilną sytuację rynku. Warto zauważyć, że 30% powierzchni, którą wynajęto w trzecim kwartale bieżącego roku to renegocjacje istniejących już umów najmu.
Stawki czynszu
w Centrum ustabilizowały się na poziomie 26 dolarów za m2 miesięcznie za powierzchnie klasy A. Jednak istnieje wiele tzw. "budynków na granicy Centrum ", których czynsze są znacznie niższe.
Oczekuje się, że poza Centrum wysokość czynszu nadal będzie spadać i może ustabilizować się na poziomie 14 -16 dolarów za m2 miesiecznie. W bieżącym roku nastąpi znaczący wzrost ilości powierzchni przeznaczonej na podnajem, co może spowodować dalszą (niewielką) redukcję stawek czynszowych.
Podane powyżej wysokości czynszu, zarówno w Centrum,jak i poza nim, są czynszami wywoławczymi; tzn. czynsz efektywny (realny) jest zazwyczaj o 2-3 dolary niższy, ze względu na oferowane przez właścicieli pokrycie kosztów aranżacji powierzchni i udział w innych wydatkach związanych z transakcją.
Rynek biurowy w innych miastach
Warszawski rynek powierzchni biurowych jest nadal najatrakcyjniejszy dla większości firm w Polsce. Jednak w miarę rozszerzenia działalności międzynarodowych firm wzrasta zapotrzebowanie na biura regionalne.
CB Richard Ellis przewiduje, że stawki czynszu w największych polskich miastach będą nadal spadać.
W Katowicach 1 m2 powierzchni biurowej kosztuje 15 -18 dolarów miesięcznie. Szacuje się, że powierzchni nie wynajętej w Katowicach jest około 26%. W Krakowie 1 m2 powierzchni biyrowej kosztuje 16 - 20 dolarów miesięcznie. Powierzchnia nie wynajęta 27%. W Poznaniu 1 m2 powierzchni biurowej kosztuje 17-19 dolarów miesięcznie. Powierzchni nie wynajętej jest około 25%.
Popyt i podaż
W Warszawie od początku 2002 roku zostało oddanych do użytku 113.000 m2 powierzchni handlowych. Włączając otwarte niedawno centra handlowe - Warszawa Wilenska, Wola Park oraz Galeria Mokotów (druga faza) - całkowita ilość powierzchni wynosi 668.400 m2. Pięć projektów o łącznej powierzchni 200.000 m2 jest obecnie w budowie, są to m.in. Arkadia (110.000 m2), Blue City (60.000 m2) oraz Królewski Port -Żerań. Także budowa kompleksu Złote Tarasy rozpocznie się pod koniec 2002 roku. Oddanie do użytku w ciągu najbliższych 3 lat centrów handlowych będących obecnie w budowie, powiekszy całkowitą ilość powierzchni handlowych o 29%. W związku z wysoką podażą centrów handlowych trzeciej generacji, developerzy poszukują nowych koncepcji inwestycyjnych, takich jak centra sklepów fabrycznych oraz
wielofunkcyjne kompleksy, w których skład wchodzą , rekreacyjne, rozrywkowe, konferencyjne oraz hotelowe. Obserwujemy duże zainteresowanie lokalizacjami poza Warszawą. W planach wielu developerów pozostają inwestycje w regionach o dużym potencjale i sile nabywczej (Śląsk, Poznań, Trójmiasto).
Stawki czynszu
Stawki miesięcznego czynszu za powierzchnie w centrach handlowych w Warszawie kształtują się następująco: około 31-35 dolarów za m2 w sklepach o metrażu około 100 m2; około 14 -19 dolarów za m2 miesięcznie za duże powierzchnie sklepowe. Czynsze za najlepsze lokalizacje przy ulicach handlowych w Warszawie i Krakowie ustabilizowały się na poziomie 65 -70 dolarów za m2.
Powierzchnie magazynowe w Warszawie
W niniejszym rozdziale zawarte są wyniki badan dotyczące nowoczesnej , co najmniej Klasy B, zlokalizowanej w promieniu 20 km od centrum Warszawy. Ogólna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej wynosi 490.000 m2. Od 2001 nastąpi niewielki (w związku z małą liczbą rozpoczętych i ukończonych projektów; obecnie żaden projekt nie jest w fazie budowy) wzrost tej powierzchni (o 17.000 m2). Tendencją, która od jakiegoś czasu utrzymuje się na rynku, jest powierzanie przez
firmy, które dotychczas posiadały swoje magazyny, prowadzenia obsługi logistycznej zewnętrznym podmiotom. W związku z brakiem nowej powierzchni dostępnej na rynku, nastąpi spadek wskaźnika powierzchni nie wynajętej z 23 % w 2001 roku do 16,6 % odnotowanego w trzecim kwartale 2002 roku.
Ilość nowo wynajętej powierzchni wyniosła w roku 2002 (w okresie trzech kwartałów ) 43.,000 m2 i była niższa od danych z roku 2001 (100.000 m2). Stawki czynszu drastycznie spadły i obecnie wahają się pomiedzy 4 a 6 dolarów za m2 miesięcznie. Zauważalna jest także tendencja panująca wśród najemców, wymagających od właścicieli obiektów podpisywania krótkoterminowych umów najmu, które nie gwarantują developerom rentowności.
Analizy wykazują, że wiekszość najemców to firmy z sektora elektronicznego i farmaceutycznego. Najczęściej poszukiwane są magazyny o powierzchni od 500 do 2.500 m2, gdzie część biurowa zajmuje zazwyczaj 10%. CB Richard Ellis przewiduje, że ilość powierzchni wynajętej w latach 2003 i 2004 będzie kształtowała się na poziomie 70.000 m2 rocznie, a wskaźnik powierzchni nie wynajętej zmniejszy się do 11,45 % pod koniec 2003 roku, a w 2004 do 7,1 %.
Parki logistyczne w okolicach Warszawy
W niniejszym rozdziale zawarte są wyniki badań powierzchni magazynowej zlokalizowanej w promieniu od 20 km do 100 km od centrum Warszawy. Całkowita wybudowanych przez developerów w okolicach Warszawy wzrosła do prawie 280.000 m2 odnotowanych w czwartym
kwartale 2002 roku. Na początku czwartego kwartału ilość powierzchni oddanych do użytku od początku
roku wyniosła 38.300 m2, jest to więcej niż w 2001 roku, gdy oddano 23.500 m2. Badania wykazały, że do czwartego kwartału 2002 rozpoczęto budowę 56.,000 m2,co stanowi znaczny wzrost w porównaniu z 9.000 m2 z roku 2001. Rozpoczęcie nowych inwestycji stanowi natychmiastową reakcję developerów na znaczną ilość powierzchni wynajętej i wzrost popytu. Ilość powierzchni wynajętej do trzeciego kwartału 2002 roku wyniosła 62.010 m2, w porównaniu z 55.100 m2 wynajętych w 2001 roku. Nastąpił drastyczny spadek wskaźnika powierzchni nie wynajętej z 15% odnotowanych w 2001 roku do 4,13 % w czwartym kwartale 2002 roku. Wydaje się, że stawki czynszu ustabilizowały się po okresie spadków odnotowywanych w ciągu ostatnich dwóch lat. Obecnie kształtują się na poziomie 3,75 - 4,50 dolarów za m2 miesięcznie. CB Richard Ellis przewiduje, że wskaźnik powierzchni nie wynajętej ustabilizuje się na poziomie 5 % w latach 2003 -2004, jeżeli rocznie będzie oddawanych do użytku 80.000 m2.
Obiekty logistyczne w Polsce, wyłączając rejon Warszawy
W niniejszym rozdziale zawarte są wyniki badań powierzchni magazynowej zlokalizowanej w miastach i regionach poza Warszawą i jej okolicami. Całkowita podaż powierzchni logistycznych wybudowanych przez developerów w innych regionach wzrosła znacząco w stosunku do niewielkiej ilości odnotowanej w 2001 roku do prawie 115.000 m2 odnotowanych w końcu trzeciego kwartału 2002 roku. Całkowita powierzchnia nowych obiektów oddanych w 2002 roku (95.000 m2) była zdecydowanie wieksza niż w roku ubiegłym (20.000 m2). Szybki wzrost podaży jest rezultatem rozwoju sieci handlowych poszukujących dużych regionalnych centrów dystrybucyjnych do obsługi hipermarketów w całej Polsce. Ilość powierzchni wynajętej do końca trzeciego kwartału 2002 wyniosła 95.000 m2, nieporównywalnie więcej niż w latach ubiegłych (przeciętnie 20.000 m2). Wskaźnik powierzchni nie wynajętej w trzecim kwartale 2002 roku wynosi 36,7%.
Rynek inwestycyjny
Od początku 2002 roku na rynku inwestycyjnym dokonano kolejnych zakupów. Ostatnio właściciela zmieniły dwa budynki biurowe -Sienna Centre (20.350 m2) oraz budynek Alma (7.000 m2). Wartym odnotowania jest fakt, że nabywcą budynku Alma jest fundusz inwestycyjny Zentral Europa Immo, który tę transakcję rozpoczął swoją obecnością na polskim rynku. Na rynku inwestycyjnym następują dalsze pozytywne zmiany - inwestorzy instytucjonalni poszerzają swoje portfele inwestycyjne zawierając nowe transakcje, ostatnio w sektorze powierzchni handlowych. Holenderski fundusz Rodamco Europe nabył 50 % udziałów w Galerii Mokotów (59.000 m2). Rodamco jest także w 50% współinwestorem kompleksu Złote Tarasy, wielofunkcyjnego centrum handlowego, które wybudowane zostanie w samym centrum Warszawy. Główną przyczyną ożywienia rynku inwestycyjnego jest oczekiwana obniżka w związku ze zbliżającym się członkostwem Polski w Unii Europejskiej. Inną przesłanką jest sytuacja na rynkach papierów wartościowych, z którego część kapitału odpływa w kierunku rynku nieruchomooci. Oczekujemy, że stabilizujące się stawki czynszowe, coraz dłuższe okresy najmu oraz zmniejszanie się stóp kapitalizacji spowodują większą podaż budynków oferowanych na sprzedaż. Coraz więcej podmiotów zainteresowanych inwestycjami wprowadzi element konkurencji,co powinno w efekcie wpłynąć na dalszy rozwój rynku. Duża ilość inwestycji w obiekty biurowe będzie równoważona przez zakupy w sektorze handlowym i magazynowym. Ostatnie zmiany obowiązujących przepisów spowodowały, że otwarte fundusze inwestycyjne z Niemiec, które dotychczas
nie miały możliwości nabywania nieruchomości będących w dzierżawie poza Unią Europejską, zyskały nową możliwość inwestowania także w Polsce. Powinno to spowodować wzrost zainteresowania ze strony niemieckich inwestorów rynkiem nieruchomooci w Polsce. Stopy zwrotu z inwestycji kształtują się następująco:10 % -10,5 % - obiekty biurowe,10,5 % - 11,5 % - kompleksy magazynowe oraz 9,75 % -10,5 % - centra handlowe.
Najważniejsze konkluzje:
- Sytuacja na polskim rynku nieruchomości jest trudna, ale wydaje się, że rynek jest stabilny i pojawiają się pierwsze oznaki wzrostu.
- Warszawa, jak większość miast europejskich, wciąż odczuwa skutki znacznej nadpodaży powierzchni komercyjnych. Ostatnio oddano do użytku dużą ilość obiektów, których budowa rozpoczęła się kiedy przewidywania dotyczące rynku były bardziej optymistyczne.
Rynek powierzchni biurowych
- Ograniczona podaż powierzchni biurowych w Centrum Warszawy będzie prowadzić do znacznego spadku ilości powierzchni nie wynajętych oraz stabilizacji czynszów, które w dłuższej perspektywie mogą nieznacznie wzrosnąć. Oczekuje się, że poza Centrum stawki czynszu nadal będą spadać.
- CB Richard Ellis przewiduje, że stawki czynszu w największych polskich miastach będą nadal spadać.
Rynek powierzchni handlowych
- Oddanie do użytku w ciągu najbliższych 3 lat warszawskich centrów handlowych będących obecnie w budowie, powiększy całkowitą ilość powierzchni handlowych o 29%.
- Wysoka podaż centrów handlowych trzeciej generacji, przyczyniła się do powstawania nowych koncepcji inwestycyjnych, takich jak centra sklepów fabrycznych oraz wielofunkcyjne kompleksy, w których skład wchodzą powierzchnie handlowe, rekreacyjne, rozrywkowe, konferencyjne oraz hotele.
Rynek powierzchni magazynowych
- Nową i coraz powszechniejszą tendencją jest powierzanie przez firmy, które dotychczas posiadały swoje magazyny, prowadzenia obsługi logistycznej zewnętrznym podmiotom.
- Ilość nowych obiektów logistycznych wybudowanych w całej Polsce, oddanych w 2002 roku (95.000 m2) była zdecydowanie większa w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy oddano 20.000 m2.
- Szybki wzrost podaży centrów logistycznych jest rezultatem wymagań sieci handlowych poszukujących dużych regionalnych centrów dystrybucyjnych do obsługi hipermarketów w całej Polsce.
Rynek inwestycyjny
- Na rynku inwestycyjnym następują dalsze pozytywne zmiany - inwestorzy instytucjonalni poszerzają swoje portfele inwestycyjne zawierając nowe transakcje, ostatnio w sektorze powierzchni handlowych.
- Główną przyczyną ożywienia rynku inwestycyjnego jest oczekiwana obniżka stóp kapitalizacji w związku ze zbliżającym się członkostwem Polski w Unii Europejskiej. Innym powodem jest także trudna sytuacja na rynkach papierów wartościowych, z których część kapitału odpływa w kierunku rynku nieruchomości.
