Rynek nieruchomości ma się dobrze

W II poł. 2007 r. największe miasta Polski odczują nieznaczne ochłodzenie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Miasta średniej wielkości - powinny kontynuować ponad 10% trend wzrostowy. Nie grozi nam także kryzys na rynku kredytów hipotecznych...

Potrzeby mieszkaniowe w Polsce są jakie są i kupony z tej dziedziny, szczególnie w okresie wyborczym, odcina każda ekipa z aspiracjami do rządzenia. Hasła pozostają hasłami a rynek mieszkaniowy rządzi się własnymi prawami, z czego powstają różne raporty i opracowania. Autorem jednego z nich, pt.: "Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce 2007 - stan obecny i prognozy" jest CEE Property Group.

RYNEK MIESZKANIOWY - CENY, POPYT I PODAŻ MIESZKAŃ

Podsumowanie 2006 r.
2006 r. w Polsce był rekordowy pod względem wzrostu cen na rynku nieruchomości. Tempo wzrostu cen w segmencie budownictwa mieszkaniowego było najwyższe spośród wszystkich krajów UE. W głównych aglomeracjach największy wzrost odnotowano w Krakowie, gdzie średnia cena 1 mkw. na koniec 2006 r. była wyższa o 67% w stosunku do początku roku. Niewiele mniejszy wzrost odnotowano w Łodzi - 64%.
Głównym powodem takiej sytuacji była znaczna przewaga popytu nad podażą. Również dobra kondycja polskiej gospodarki oraz perspektywy jej szybkiego rozwoju decydowały o zakupie mieszkań na potrzeby własne - przy wykorzystaniu kredytu. Nie bez znaczenia dla utrzymującego się na wysokim poziomie popytu na mieszkania był także wzrost wynagrodzeń, a więc i zamożności społeczeństwa. Bariery podażowe to przede wszystkim ograniczenia administracyjno-prawne utrudniające deweloperom dostęp do terenów pod nowe inwestycje i wydłużające czas realizacji projektów. Z kolei brak pracowników na rynku budowlanym oraz znaczny wzrost cen materiałów budowlanych przyczynił się do znaczącego wzrostu kosztów związanych z realizacją inwestycji.
W 2006 r. najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w Warszawie i Krakowie. Relatywnie dużo nowych lokali mieszkalnych powstało także we Wrocławiu i Trójmieście. Wciąż jednak było ich zbyt mało w porównaniu z zapotrzebowaniem społeczeństwa. W Polsce na 1.000 osób przypadało zaledwie 325 mieszkań, podczas gdy w Unii Europejskiej średnia to 442. Aby dorównać standardom Wspólnoty należałoby wybudować od 2 do 4 mln lokali mieszkalnych.

Podsumowanie I poł. 2007 r.
Pierwsze półrocze 2007 r. na rynku mieszkaniowym upłynęło pod znakiem kontynuacji trendu wzrostowego. Popyt na mieszkania utrzymywał się na wysokim poziomie. Podaż jednostek mieszkalnych nie wzrosła znacząco. Przełożyło się to na rosnące ceny nowych projektów deweloperskich. Najszybciej drożały w tym okresie mieszkania w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.
Szybki rozwój rynku mieszkaniowego obserwowano w I poł. br. w miastach średniej wielkości, np. Bydgoszcz, Toruń, Kielce, Lublin, Rzeszów, Białystok. Aktualnie dynamika wzrostu cen mieszkań na tych rynkach wynosi 20-30%.

 Ceny 1 mkw. nieruchomości wg CEE Property Group

Realizacja prognoz z początku roku 2007
W styczniu 2007 r. większość ekspertów i analityków rynku zapowiadała znaczący wzrost cen mieszkań - w ciągu kolejnych 12 miesięcy. Pierwsza poł. br. potwierdziła te prognozy. Mieszkania drożały w tempie nawet szybszym niż przewidywany. Największym zaskoczeniem był ponad 10% wzrost cen w Krakowie.

 Zmiana cen nieruchomości wg CEE Property Group

Główne powody wzrostu cen mieszkań w I poł. 2007 r.:
- podaż mieszkań utrzymującą się na niezmiennym, niskim poziomie;
- wzrost zamożności społeczeństwa;
- niska cena kredytów (pomimo wprowadzenia w ubiegłym roku rekomendacji S, która miała na celu ograniczenie liczby kredytów udzielanych w walutach obcych);
- wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem nieruchomości;
- wchodzący w dorosłe życie wyż demograficzny - najbardziej aktywną grupę klientów na rynku mieszkaniowym stanowią osoby w wieku 25-32 lata (tj. osoby urodzone w na przełomie lat 70 i 80.);
- wzrost cen materiałów budowlanych;
- wzrost cen działek budowlanych.
"Głównym ryzykiem dla wzrostu kredytów hipotecznych jest spadek cen nieruchomości. Prawdopodobieństwo spadku cen nieruchomości w Polsce do 2011 roku jest jednak bliskie zeru." - twierdzi Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową (2007 r.).

Prognozy na II poł. 2007 r.
W II poł. 2007 r. największe miasta Polski odczują nieznaczne ochłodzenie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Miasta średniej wielkości - powinny kontynuować ponad 10 % trend wzrostowy.
Warszawa podtrzyma lekki trend wzrostowy z pierwszego półrocza. Nowe projekty (np. na Woli) będą windować średnią cenę mieszkań. Lokalizacje, w których podaż sprzedawanych i planowych do sprzedaży projektów jest duża (np. Wilanów) nie odnotują wzrostu cen, a być może nawet ich lekką korektę.
Kraków, gdzie popyt na mieszkania jest ograniczony a podaż projektów jest większa niż przed rokiem - nie odnotuje w najbliższych miesiącach znaczącego wzrostu cen.
Wrocław utrzyma trend z pierwszego półrocza: większość projektów jest w fazie realizacji, niewielka liczba nowych inwestycji rozpocznie się na jesieni.
W Trójmieście wysoka podaż nowych projektów deweloperskich w niektórych lokalizacjach Gdańska i Gdyni implikować będzie stabilizację cen.
Poznański rynek mieszkaniowy po nadzwyczaj dynamicznym półroczu czeka kilka spokojnych miesięcy. Ceny mogą wzrosnąć w dzielnicach, w których brakuje nowych projektów deweloperskich (np. na Marcelinie, gdzie rozpoczęła się realizacja pierwszej w tej części Poznania nowej inwestycji). W lokalizacjach takich jak Naramowice należy oczekiwać stabilizacji.
W Łodzi, w fazie przygotowawczej jest obecnie kilka nowych inwestycji. Prawdopodobnie ruszą one na jesieni tego roku. Po zapowiedziach deweloperów należy spodziewać się kilkuprocentowego podniesienia cen. Wzrost dotyczyć będzie w szczególności kilku wybranych części miasta. Trzy pierwsze projekty pojawią się w okolicach Parku Julianowskiego. Jest to miejsce cieszące się bardzo dobrą opinią wśród Łodzian, z urokliwymi terenami zielonymi i dobrą komunikacją. To z pewnością zdecyduje o poziomie cen na zlokalizowanych tam projektach.

Ograniczenia dla rozwoju rynku
Zagrożenie dla dalszego, długoterminowego rozwoju rynku mieszkaniowego mogą stanowić w rosnące stopy procentowe. Jednak przy obecnej skali podwyżek, rzędu 1-1,5 pp. do końca 2008 r. nie powinny mieć one fundamentalnego wpływu na ograniczenie zdolności kredytowej kupujących. W ostatnim półroczu większa liczba Polaków zyskała zdolność kredytową, niż ją straciła.
Wzrost cen na rynku nieruchomości oraz optymistyczne prognozy jego rozwoju w najbliższych latach przyciągają zarówno inwestorów indywidualnych, jak i instytucjonalnych. W 2006 r. można było zauważyć wzmożoną aktywność inwestorów zagranicznych, którymi były zarówno fundusze inwestycyjne, jak i osoby prywatne. Ich zainteresowanie naszym rynkiem jest wynikiem doświadczeń zdobytych na rynkach zachodnich, takich jak Hiszpania czy Irlandia.

 Udział inwestorów w największych aglomeracjach w Polsce wg CEE Property Group

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERÓW NA RYNKU MIESZKANIOWYM

Rentowność działalności deweloperskiej
Analiza wyników finansowych deweloperów dokonana przez ekspertów CEE Property Group wskazuje, iż rentowność deweloperskich projektów mieszkaniowych (w cenach bieżących części przychodowej i kosztowej), w największych polskich aglomeracjach, kształtuje się aktualnie pomiędzy 8% a 16%.

Rentowność projektów deweloperskich w wybranych maistach Polski wg CEE Property Group

Należy jednak pamiętać, iż proces przygotowania projektu mieszkaniowego jest długi: trwa najczęściej 1-2 lata od momentu zakupu działki. Wobec tego - inwestycje, które są sprzedawane obecnie, znajdują się na terenach zakupionych przez deweloperów kilka lat temu. Na takich projektach marża deweloperów może sięgać 25-30%.

Finansowanie projektów deweloperskich
Projekty deweloperskie, w zależności od skali, mają wartość od kilku do kilkuset milionów złotych. Najbardziej popularnym modelem finansowania inwestycji jest połączenie środków własnych, kredytu na inwestycje oraz wpłat klientów. Mało znanym rozwiązaniem jest pozyskanie kapitału zewnętrznego, który umożliwia realizację inwestycji właściwie bez wkładu własnego. Takich pożyczek udzielają zarówno fundusze inwestycyjne jak i prywatni inwestorzy. Ze względu na koszt kapitału bardziej atrakcyjny jest wybór drugiego wariantu.

Sposoby finansowania inwestycji deweloperskich wg CEE Property Group

Niewłaściwe praktyki stosowane przez deweloperów
Należy podkreślić, że duża część firm deweloperskich oferuje swoim klientom profesjonalną jakość obsługi i umowy niekrzywdzące kupujących. Jako generalną zasadę można przyjąć, że firmy o dużym dorobku w branży deweloperskiej znacznie rzadziej łamią dobre praktyki w kontekście obsługi klienta.

FINANSOWANIE ZAKUPÓW NIERUCHOMOŚCI

Rynek kredytów hipotecznych w 2006 r.
Zaangażowanie banków w finansowanie zakupu nieruchomości do 2002 r. było niewielkie - nie przekraczało 20 mld PLN w skali roku. Wzrost akcji kredytowej pokrył się w czasie ze spadkiem stóp procentowych ustalanych przez RPP. Początek dynamicznego wzrostu tego rynku zaobserwowano w momencie zbliżenia się stóp procentowych do granicy 10%. Obniżka stóp procentowych wynikająca z dobrej kondycji gospodarki, wzrost zamożności Polaków, dobre perspektywy na przyszłość oraz coraz mniejsze obawy przed zaciągnięciem kredytu przyczyniły się do boomu na rynku kredytowym w ostatnich czterech latach.
Główne czynniki mające wpływ na dynamikę wzrostu udzielanych kredytów mieszkaniowych w 2006 r. to:
- wzrost gospodarczy - polepszenie się sytuacji materialnej Polaków oraz dobre prognozy gospodarcze na przyszłość ułatwiające decyzję o zaciągnięcie kredytu;
- spadek stóp procentowych (niższe koszty kredytu);
- złagodzenie polityki kredytowej banków (większa dostępność kredytów);
- perspektywa obłożenia materiałów budowlanych 22% podatkiem VAT od początku 2008 r. płynęła na przyspieszenie decyzji o zakupie mieszkania;
- rekomendacja S - wprowadzenie nowych, bardziej restrykcyjnych wymogów względem udzielanych kredytów w CHF miała wpływ na wzrost liczby zaciąganych kredytów do 1.07.2006.

Coraz więcej banków, widząc potencjał rynku kredytów hipotecznych oferuje atrakcyjne formy kredytowania, obniżając marże czy wydłużając okres spłaty. Udział banków w finansowaniu nieruchomości w przeciągu 2006 r. rósł prawie dwukrotnie: z ok. 45% w styczniu do ponad 80% w grudniu 2006.

Wprowadzenie rekomendacji S oraz malejące różnice w oprocentowaniu kredytów w PLN i CHF powoduje, że coraz więcej kredytobiorców decyduje się na kredyty w PLN. Przykładowo, w I półroczu 2007 r. udział kredytów hipotecznych zaciąganych w walucie PLN wyniósł około 80%, podczas gdy na początku 2006 r. stanowił jedynie 20%.
"Rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych czeka nadal bardzo dobra koniunktura. Potencjał tego rynku w Polsce jest ciągle niedoceniany, a ryzyka są przejaskrawiane." - Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową (2007 r.).

Udział CHF w wartości nowo udzielanych kredytów w 2006 r.
na podst. "Fianansowanie Nieruchomości", Nr 1 (10)

Zdolność kredytowa
Wzrost cen nieruchomości ma swoje przełożenie na przeciętną wartość kredytu. Pod koniec 2006 r. wartość ta wyniosła 164,000 zł, podczas gdy w I półroczu 2007 r. przekroczyła 220,000 zł. Średnia wartość kredytu nadal pozostaje na niskim poziomie, np. w Hiszpanii średnia wartość kredytu wynosi 150,000 euro.

 Zdolność kredytowa małżeństw zarabiających średnią wysokość wynagrodzenia
w danym województwie (kredyt w PLN, wielkość kredytu w PLN) na podst. GUS, CEE Property Group

Wielkość mieszkania, jakie może kupić małżeństwo, w mieście wojewódzkim
w zależności od waluty kredytu

Prognoza rozwoju rynku kredytów hipotecznych
Rynek kredytów hipotecznych do 2011 r. powinien wykazywać tendencję wzrostową. Według analityków Związku Banków Polskich w 2007 r. udzielonych zostanie około 380 tys. kredytów o wartości 54 mld zł, co powinno zwiększyć całkowitą sumę udzielonych kredytów na koniec 2007 r. do ponad 100 mld PLN. W samym I kwartale br. udzielono kredytów na kwotę ok. 11 mld zł, co jest wartością większą o ponad 70% w porównaniu z I kwartałem 2006 r. Według prognoz w 2011 r. ich suma wzrośnie do 248 mld zł.

Szacunkowa wartość kredytów w Polsce na podst. IBnGR

Sytuacja na rynkach globalnych a rynek kredytów hipotecznych w Polsce
Ostatni kryzys, który wystąpił w USA na rynku nieruchomości, a w szczególności na rynku kredytów hipotecznych wywołuje szereg obaw przed wystąpieniem podobnego scenariusza w Polsce. Należy podkreślić, że sytuacja na rynku polskim jest zupełnie odmienna od rynku w USA. Po pierwsze rynek kredytów sub-prime, który wywołał kryzys na rynku nieruchomości w USA praktycznie w Polsce nie występuje. Po drugie zdolność kredytowa Polaków, pomimo wzrostu stóp procentowych, rośnie wraz z dynamicznym wzrostem płac. Ponadto rynki kredytów hipotecznych są rynkami bardzo hermetycznymi i np. ewentualne wystąpienie kryzysu na rynku nieruchomości UE nie stanowi specjalnego zagrożenia dla Polski.
Podsumowując, brak w Polsce przesłanek do wystąpienia kryzysu na rynku kredytów hipotecznych. Po pierwsze, rynek "sub-prime" w naszym kraju właściwie jeszcze nie istnieje. Po drugie, polski nadzór oraz Europejski Bank Centralny wydaje się być bardzo ostrożny w tym obszarze, aby nie dopuścić do niekontrolowanego wzrostu akcji kredytowej banków.
"Ewentualny kryzys na rynku nieruchomości UE nie stanowi specjalnego zagrożenia dla Polski." - Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową (2007 r.).

wrzesień 2007 r.