Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce w III kwartale 2008

Wzrost inwestycji zagranicznych, zwłaszcza w sektorze usług dla biznesu BPO, przyczynił się do znacznego ożywienia na rynku powierzchni biurowych. Z kolei rosnąca konsumpcja i powiększająca się sieć centrów handlowych, również u naszych wschodnich sąsiadów, stymulują rozwój polskiego rynku magazynowego i centrów logistycznych - wynika z raportu "Property Journal - Polska Giełda Nieruchomości".

Dane makroekonomiczne

Rozwój polskiej gospodarki utrzymuje dobre tempo, pomimo lekkiego spowolnienia w 2008 roku. Według danych Ministerstwa Gospodarki w czerwcu bieżącego roku inflacja mierzona wskaźnikiem CPI (cen towarów i usług) wyniosła 4,2%, szacunkowa wartość PKB - 6,0%, a bezrobocie rejestrowane spadło do poziomu 9,6%, z 12% przed rokiem.

Lipcowy ranking firmy doradztwa strategicznego A.T.Kearney plasuje Polskę na drugim miejscu pod względem atrakcyjności rynku nieruchomości wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, oraz na dziewiątym spośród 50. rozwijających się państw na świecie. Przy ocenie brano pod uwagę: koszty budowy, rentowność inwestycji w nieruchomości, ryzyko inwestycji i jakość otoczenia biurowego. Autorzy rankingu podkreślają, że atrakcyjność inwestycyjną Polski podnosi również perspektywa rozbudowy sieci dróg i autostrad oraz lotnisk, związana z EURO 2012 i dopiero poprawa infrastruktury komunikacyjnej powinna być znaczącym stymulatorem dalszego rozwoju rynku nieruchomości.
Równie optymistyczne są dane Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, według których już w pierwszym półroczu 2008 wartość inwestycji zagranicznych w Polsce przekroczyła kwotę 1 mld euro, podczas gdy łączna kwota za cały 2007 rok wyniosła 1,3 mld euro. Najwięcej nowych inwestycji zlokalizowano w województwach: dolnośląskim oraz w mazowieckim i pomorskim.

Wzrost inwestycji zagranicznych, zwłaszcza w sektorze usług dla biznesu BPO (Business Process Outsourcing - głównie międzynarodowe centra usług z zakresu księgowości, finansów, usług IT oraz prac badawczo-rozwojowych) przyczynił się do znacznego ożywienia na rynku powierzchni biurowych. Z kolei rosnąca konsumpcja i powiększająca się sieć centrów handlowych, również u naszych wschodnich sąsiadów, stymulują rozwój polskiego rynku magazynowego i centrów logistycznych.

Lokale biurowe

Pod koniec 2007 roku w największych miastach Polski funkcjonowało łącznie około 3,7 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Obecnie w budowie jest kolejne 770 000 m², z tego najwięcej w Warszawie - około 400 000 m², następnie we Wrocławiu, Katowicach oraz w Łodzi - będącej na końcu rankingu. Od 2007 roku zmniejszył się jednak zdecydowanie wskaźnik pustostanów, np. Warszawie - z 4,03% w III kwartale 2007 do 2,4% obecnie. Powyższe dane liczbowe, pochodzące z raportu firmy Cushman & Wakefield, wymownie świadczą o intensywnym rozwoju tego sektora rynku, jako odpowiedzi na utrzymujący się popyt.

Podobnie jak w poprzednim okresie, liderem rynku pozostaje Warszawa z 2,7 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Wysoki poziom popytu wpłynął na podwyżkę czynszów, zwłaszcza w ścisłym centrum, gdzie za najlepsze biura żąda się 37 euro/m². Poza centrum ceny utrzymują się na poziomie 17-21 euro/m².

Z badań WGN wynika, że podobnie jak w poprzednim okresie, zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych dużych miastach Polski w I kwartale 2008 roku występowały podobne trendy w wynajmie nowoczesnych powierzchni biurowych: najwięcej transakcji dotyczyło nowych umów najmu, zwiększył się popyt ze strony firm sektora finansowego, wielu najemców powiększało powierzchnię biur w obrębie dotychczasowej lokalizacji lub przez przeprowadzkę do innego obiektu o wyższym standardzie. Zmianie uległy wielkości najmowanej powierzchni - wzrosła liczba transakcji dotyczących lokali o powierzchni około 800-1000 m². Umowy najmu zawierane są na okres zamknięty 5-10 lat lub na czas nieokreślony z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Najemcy preferują wysoki standard, tak więc właściciele budynków wybudowanych we wcześniejszych latach muszą liczyć się z koniecznością modernizacji obiektów, w przeciwnym razie nie będą w stanie podołać rosnącej konkurencji. Najemcy lokali o najwyższym standardzie to, obok przedstawicieli zagranicznego biznesu, również krajowi przedsiębiorcy, których udział zwiększa się zdecydowanie od 2007 roku.
Czynsze dla dużych miast poza Warszawą kształtują się na poziomie 16-25 euro/m² netto dla klasy A i B+ oraz 12-17 euro/m² netto dla klasy B.

Magazyny

Pierwsze półrocze 2008 roku, było kontynuacją dużego popytu na kupno i najem nowoczesnych powierzchni magazynowych. Rozwój tego sektora rynku następuje od 2004 roku, zwłaszcza w województwach: łódzkim, śląskim, wielkopolskim, dolnośląskim, małopolskim i pomorskim. Największa koncentracja centrów logistyczno-magazynowych występuje w województwie mazowieckim, a szczególnie w okolicach Warszawy.

Obecnie całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosi około 4,0 mln m². (dane: CBRE Polska). Inwestorami największych przedsięwzięć logistyczno-magazynowych są międzynarodowe koncerny dystrybucyjne. Największy udział w polskim rynku mają: ProLogis, Panattoni, SEGRO i Menard Doswell. Polscy inwestorzy uczestniczą w tym rynku na nieco mniejszą skalę.

Przedmiotem transakcji są przede wszystkim hale magazynowe o powierzchni 1500-5000 m² w wysokim standardzie. Ceny ofertowe sprzedaży nowoczesnych hal magazynowych kształtują się na poziomie 2000-3000 zł netto/m² budynku wraz z gruntem. Utrzymuje się też popyt na tereny przemysłowe pod budowę hal magazynowych. Inwestorzy poszukują przede wszystkim działek o powierzchni od 0,5-1,0 ha zlokalizowanych w sąsiedztwie głównych tras komunikacyjnych. Ceny transakcyjne takich gruntów w dobrych lokalizacjach, w odległości do 25 km od granic dużych miast osiągają średnio poziom 250-300 zł/ m² netto. Działki przemysłowe o zawyżonych cenach ofertowych nie budzą zainteresowania inwestorów. Ceny najmu powierzchni magazynowych w wysokim standardzie mieszczą się przeciętnie w przedziale 2,9 - 8,5 euro/m² netto + opłaty eksploatacyjne.

BPO - Business Process Offshoring to nazwa sektora usług, w którym międzynarodowe koncerny zlecają realizację wybranych działań wspierających przedsiębiorstwo - tańszym firmom zagranicznym. Od niedawna inwestorzy mogą lokalizować ośrodki usług BPO na terenach należących do Specjalnych Stref Ekonomicznych, oferujących przedsiębiorcom np. ulgi podatkowe. Koncerny międzynarodowe umieściły Polskę na liście krajów, do których warto przenieść nieprodukcyjne funkcje firmy, takie jak działy księgowe czy call centers. Polska staje się europejskim centrum nowoczesnych usług BPO.