Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce

PricewaterhouseCoopers, organizacja świadcząca profesjonalne usługi doradcze, przeprowadziła analizę rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz przedstawiła prognozy na najbliższe lata.Według raportu są one optymistyczne. Jako potwierdzenie autorzy przytaczają wartość tegorocznych transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości. Według wstępnych danych w pierwszej połowie 2004 roku przekroczyła ona 850 mln euro.

Szybki wzrost gospodarczy, stosunkowo niska inflacja oraz korzystne stopy kapitalizacji dla nieruchomości komercyjnych to podstawowe czynniki, które korzystnie wpływają na decyzje inwestorów.
Na wzrost zaufania inwestycyjnego wpłynęło także poszerzenie Unii Europejskiej. Możliwość korzystania z unijnych funduszy oznacza rozwój inwestycji infrastrukturalnych; brak infrastruktury jest uważany za jedną z podstawowych barier inwestycyjnych w naszym kraju. Problemem są także skomplikowane procedury administracyjne.
Według przewidywań PricewaterhouseCoopers zainteresowanie najemców powierzchnią komercyjną w naszym kraju będzie rosło, a wpłyną na to następujące czynniki:

• prognozowany efekt "eksportu usług" (sektor nieruchomości biurowych);
• rosnący popyt konsumencki przy jednoczesnym braku dostępnej powierzchni handlowej w centrach miast (sektor nieruchomości handlowych);
• nowa sytuacja geopolityczna Polski (sektor nieruchomości magazynowych).

Powierzchnia handlowa
W najbliższych latach w Polsce ma powstać ponad milion metrów kwadratowych nowej powierzchni komercyjnej w dużych centrach handlowych.

Planowana podaż centrów handlowych w latach 2004-2006 według województw

Trendy
Powstawanie centrów typu retail park - wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, położonych na wspólnej, rozległej przestrzeni w sąsiedztwie dużych aglomeracji miejskich, które będą dominujące pod względem wielkości i różnorodności w skali regionalnej;

• Wzrost udziału projektów handlowych, powstałych w wyniku rewitalizacji przestrzeni miejskiej w centrach dużych miast oraz nowych, rodzinnych centrów w mniejszych miastach;
• Rozwój powierzchni rozrywkowych; budowa typowych centrów rozrywki oraz rozwój takiej powierzchni w centrach handlowych;
• Planowany rozwój sieci sklepów dyskontowych oraz sklepów typu retail outlets nie wykluczy popytu na centra luksusowe;
• Wzrost zainteresowania lokalizacją obiektów rozrywkowych i handlowych w starych budynkach o charakterze przemysłowym (np. konstancińskie centrum Stara Papiernia).

Powierzchnia biurowa
Najwięcej powierzchni biurowej w Polsce - ok. 2 mln m.kw. - oferuje Warszawa. Pozostałe 400 tys. m.kw. znajduje się w pięciu głównych ośrodkach miejskich (w Katowicach, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu oraz w Trójmieście).

Trendy
Według zapowiedzi inwestorów, utrzyma się tendencja rozwoju inwestycji biurowych poza centrum Warszawy. Inwestorów zniechęcają w centrum miasta. Biurowce poza centrum - przede wszystkim ze względu na otoczenie, niższe czynsze i większą dostępność miejsc parkingowych - stają się bardziej prestiżowe.

• Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej nie spowoduje nagłego wzrostu popytu na powierzchnię biurową w Warszawie. Można za to liczyć na powolną poprawę rynku najmu.
• Czynsze w biurowcach stabilizują się, maleje więc ryzyko wynajęcia obiektu według stawki wyższej niż rynkowa;
• Coraz częściej inwestorzy decydują się na realizację projektów wielofunkcyjnych i rozwijają powierzchnię biurową w ramach innych inwestycji komercyjnych;
• W ostatnim czasie wiele firm zdecydowało się na budowę własnych siedzib (np. ITI i Agora).
• Inwestorzy coraz częściej rewitalizują stare kamienice; w ten sposób powstają nowe, atrakcyjne obiekty. Zwiększenia udziału małych, ekskluzywnych projektów tego typu można się spodziewać w miarę porządkowania sytuacji prawnej gruntów i budynków w miastach.

Powierzchnie magazynowe
Położenie Polski na obrzeżach Unii Europejskiej stwarza perspektywy przekształcenia naszego kraju w strategiczną bazę dystrybucyjną zarówno na wschód (Rosja, Ukraina, Białoruś), jak i na południe (Czechy, Węgry, Słowacja, Bułgaria, Rumunia).
Największą przeszkodą dla rozwoju tego sektora rynku nieruchomości jest zły stan infrastruktury.
Najbardziej rozwinięty jest rynek powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy (ok. 1 mln. m.kw. powierzchni magazynowej). Ostatnio wzrasta zainteresowanie takimi regionami jak Śląsk, Wielkopolska, okolice Trójmiasta oraz Łodzi.

Trendy
Od 2003 roku wzrasta popyt na powierzchnie magazynowe. Czynsze nie powinny rosnąć, ponieważ cykl budowy magazynów jest stosunkowo krótki (około ośmiu miesięcy). Z tego powodu rzadko powstaje powierzchnia spekulacyjna. Najczęściej buduje się build-to-suit;

• Duże zainteresowanie deweloperów inwestycjami tego typu może spowodować wzrost konkurencyjności uczynić rynek powierzchni magazwzrostu konkurencyjności na rynku (budowa obiektów wyższej klasy, spadek czynszów);
• Powierzchnię magazynową będą także generowały sieci handlowe (większość takiej powierzchni magazynowej lokalizowana jest poza regionem warszawskim);
• Coraz większą popularnością cieszą się parki logistyczne - obiekty położone w większej odległości od miasta. W najbliższych latach taka tendencja ma się utrzymać.