Rynek nieruchomości - komentarz do sierpnia 2007

Ceny mieszkań stabilizują się, a liczba transakcji na rynku nieruchomości maleje. Wpływ na to mogą mieć rosnące stopy procentowe, które ograniczają zdolności nabywcze konsumentów - wynika ze wspólnego raportu Oferty.net i Open Finance, podsumowującego sierpień 2007 

Przez ostatnie miesiące rynek nieruchomości określał właściwie jeden czynnik - galopada cen. Wszyscy spekulowali, ile są w stanie wytrzymać portfele inwestorów. I wszystko wskazuje na to, że sytuacja się stabilizuje, choć na znaczący spadek cen raczej nie należy liczyć. Wraz z raportem Oferty.net i Open Finance przeanalizujmy sytuację w sierpniu 2007.

Stabilizacja na rynku mieszkaniowym

Mimo wyraźnego spadku liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży wynikającego z osłabienia popytu, ceny ofertowe mieszkań w największych polskich aglomeracjach utrzymują się na stabilnym poziomie. Ani malejąca zdolność kredytowa kupujących, ani wydłużający się czas sprzedaży nie wymusiły na zbywcach ograniczenia oczekiwań finansowych i co za tym idzie - nie doprowadziły do odwrócenia dotychczasowego trendu. Na podstawie ofert zamieszczanych w sierpniu na stronach serwisu Oferty.net dało się zaobserwować, że średnie ceny w czterech badanych miastach nieznacznie wzrosły a w dwóch minimalnie spadły. Jednak wahania średnich stawek za m² na poziomie 3% w górę lub w dół, przy uwzględnieniu obecnych różnic między cenami wywoławczymi i transakcyjnymi (sięgającymi 8%) pozwalają twierdzić, że rynek się uspokoił.
Jesień tradycyjnie jest okresem wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Jednak nie należy spodziewać się w tym czasie spektakularnych wydarzeń na rynku. Wszystko wskazuje na to, że zapoczątkowany dwa lata temu wielki boom mieszkaniowy (wywołany przede wszystkim wyjątkowo korzystnymi ofertami kredytowymi przy relatywnie niskich cenach) mamy już za sobą. Sytuacja się normalizuje, i to zarówno te z rynku pierwotnego jak i wtórnego co potwierdzają pośrednicy sprzedaży mieszkań, które nie sprzedają się już "na pniu", a klienci mają czas na porównywanie ofert i podejmowanie przemyślanych decyzji.

* na podstawie cen z sierpnia 2007.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście, na 30 lat; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Oprocentowanie kredytów pójdzie w górę

Po ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej z końca sierpnia tego roku, która podniosła stopy procentowe o 0,25 pkt. proc., prognozowanie podrożenia kredytów nie jest specjalnie odkrywczym stwierdzeniem, gdyż zjawisko to postępuje już od wcześniejszych podwyżek wywołanych decyzjami Rady. Sęk bowiem w tym, że rynkowa stopa procentowa, o którą opierają się kredyty hipoteczne, idzie systematycznie w górę i w tej chwili w połowie dyskontuje już kolejną decyzję o podniesieniu stóp. W ciągu ostatniego miesiąca stopa trzymiesięczna WIBOR wzrosła o 20 pkt. bazowych, czyli do 5,09%, a licząc od lutego - o 89 pkt. (z 4,20 do 5,09%) - wynika z wyliczeń Open Finance. W tym samym czasie RPP trzykrotnie podnosiła stopę procentową - łącznie o 75 pkt. bazowych. Rynek dyskontuje zatem już kolejną podwyżkę stóp przez RPP, której ekonomiści spodziewają się w październiku.

W tym kontekście sytuacja posiadaczy kredytów we frankach wcale nie jest lepsza - Szwajcarski Banku Narodowy po raz kolejny podniósł (13 września) stopy procentowe o 25 pkt., czyli od ostatniej podwyżki stopa procentowa LIBOR, o którą opierają się kredyty hipoteczne w tej walucie, wzrosła z 2,49 do 2,90%, a więc o 41 pkt. proc. Rynek zdyskontował nie tylko oczekiwaną podwyżkę stóp procentowych, ale nawet część kolejnej.
Zatem wszyscy kredytobiorcy zadłużeni w tej walucie, mogą spodziewać się podniesienia oprocentowania kredytów i wyższych rat, przy czym sama zmiana zależeć będzie od długości kredytu (wedle zasady im dłuższy kredyt, tym bardziej wzrośnie rata, bowiem część odsetkowa raty ma większy udział w całości) oraz od samej umowy - banki wysyłają harmonogramy co trzy lub sześć miesięcy.

Jeśli ktoś ma 30-letni kredyt złotowy, to przez ostatnie trzy miesiące wysokość raty wzrosła o prawie 7% lub o 39,4 zł na każde pożyczone 100 tys. zł. Jeszcze bardziej przykra niespodzianka spotka kredytobiorców, którym banki zmieniają harmonogramy co sześć miesięcy - w ich przypadku wysokość raty wzrosła o 10,1% lub o 56,6 zł na każde pożyczone 100 tys. zł - wynika z analiz Open Finance.

Drogie starówki

Widocznej stabilizacji na rynku mieszkaniowym towarzyszy zjawisko wyraźnego różnicowania się ofert pod względem cen. Kupujący wybierają bowiem między mieszkaniami o najniższym standardzie w oddalonych od centrum PRL-owskich blokowiskach, droższymi średniej klasy w nowych lub gruntownie wyremontowanych budynkach oraz mającymi nawet kilkakrotnie wyższe ceny, luksusowymi apartamentami i lokalami w starych kamienicach. Te ostatnie, położone są najczęściej w prestiżowych, najstarszych częściach miast i ceny mieszkań mogą tam znacznie przewyższać koszt nawet dużego, podmiejskiego domu z okazałym ogrodem. W przypadku Warszawy najdroższe mieszkania są na Starówce i przy Trakcie Królewskim - cena m² nawet ponad 6-krotnie przewyższa ceny w innych lokalizacjach (40 000 zł/m² : 6000 zł/m²).

W stolicy od 200 tys. w górę

W Warszawie stale maleje liczba ofert sprzedaży mieszkań, których cena jest poniżej 200 tys. zł. Spośród ofert sierpniowych, zaledwie 0,6% miało cenę poniżej tej granicy.
Nieco lepiej, aczkolwiek gorzej od oczekiwań klientów, przedstawia się podaż ofert w cenach od 201 do 300 tys. zł - na tyle wyceniane jest zaledwie co dziesiąte oferowane do sprzedaży mieszkanie.

Zwykle są to kawalerki, sporadycznie mieszkania 2-pokojowe. Niemal jednakowy udział w podaży mają oferty z dwóch kolejnych przedziałów cenowych - 23,6% podaży to mieszkania w cenie od 301 do 400 tys. zł, a w cenie od 401 do 500 tys. zł - 23,4%. Podobnie jak w poprzednich miesiącach w Warszawie sporo jest ofert mieszkań drogich i bardzo drogich - w cenie od 501 do 800 tys. zł w sierpniu było aż 27% ofert. Mieszkania bardzo duże i o wysokim standardzie, w cenach powyżej 800 tys. zł, miały blisko 15-procentowy udział w podaży.

Cegła w cenie

Na cenę wystawianego do sprzedaży mieszkania istotny wpływ ma budulec, z jakiego został wzniesiony budynek. Nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w budynkach wzniesionych technologią tradycyjną - z cegły. W sierpniu 2007 średnia cena takich mieszkań kształtowała się w Warszawie na poziomie 10 438 zł/m².
O blisko 1400 zł mniej za metr (tj. 9061 zł) kosztował średnio m² mieszkania w budynkach o konstrukcji ramy H (betonowy szkielet i wypełnienie cegłami). Najtańsze na rynku wtórnym są mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Ich średnia cena ofertowa była o 20% niższa od cen mieszkań "w cegle" i wynosiła 8320 zł/m².

wrzesień 2007 r.

[Raport przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance, na próbie 10337 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w sierpniu 2007.
Analiza Open Finance została oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych w sierpniu 2007 za pośrednictwem Open Finance].