Rynek mieszkaniowy w Polsce – co dalej?
Szansa na to, że banki uruchomią udzielanie kredytów hipotecznych na nowych, bardziej restrykcyjnych zasadach jest dość duża. Natomiast dostępność kredytów budowlanych dla deweloperów będzie najprawdopodobniej znikoma co najmniej przez pierwszą połowę 2009 roku.
W rezultacie, liczba nowo rozpoczynanych i wprowadzanych do sprzedaży jednostek spadnie szybciej niż można się było spodziewać jeszcze kilka miesięcy wcześniej. Jednak sprzedaż mieszkań bliskich ukończenia powinna pozostawać na niezłym poziomie.
Wartość udzielanych kredytów hipotecznych dla indywidualnych nabywców także z pewnością będzie w 2009 r. niższa niż w roku poprzednim. W zależności od źródła, prognozy przewidują spadki od ok. 30% do ponad 50%. Liczba nowych kredytów spadnie zapewne w nieco mniejszym stopniu, gdyż zmniejszy się najprawdopodobniej kwota przeciętnego kredytu.
Rok 2009 będzie najtrudniejszym od wielu lat. Każdy kolejny tydzień przynosi bowiem sygnały o poszerzaniu się skali kryzysu: weryfkowane są prognozy wzrostu gospodarczego, napływają informacje o spadku produkcji i wzroście bezrobocia, co w połączeniu ze stagnacją dochodów oznaczać będzie niższe globalne dochody gospodarstw domowych. Negatywnie na rynek oddziaływać będzie także spadek poziomu oszczędności, spowodowany głównie załamaniem giełdy i wynikającym z tego obniżeniem wartości oszczędności zgromadzonych w funduszach. W ostatnim czasie narasta także niepokój o zbyt głęboki spadek kursu złotego, a w konsekwencji – o los firm uwikłanych w opcje walutowe. Niepokoją także zapowiedzi problemów w obszarze fnansów publicznych. Jako wiarygodne można natomiast przyjąć opinie, że spośród krajów regionu Polska jest stosunkowo nieźle przygotowana do przejścia przez kryzys, podobnie jak Czechy i Słowacja.
Elementy te oddziałują i nadal będą bardzo niekorzystnie oddziaływać na nastroje społeczne. Będzie to przeciwdziałać gotowości do zadłużania się nawet u tych, których będzie stać na kredyty. Ewentualne upadłości frm deweloperskich będą jeszcze podsycać obawy potencjalnych nabywców. Mobilizacji środków na mieszkania nie będzie sprzyjać tendencja do odkładania oszczędności na inny moment (na czarną godzinę).
Można także z dużym prawdopodobieństwem przewidywać spadek znaczenia "first time buyers" – osób wkraczających na rynek pracy, o niewielkich oszczędnościach, a co za tym idzie – niezdolnych do wpłacenia znaczącego wkładu własnego. Z drugiej strony warto podkreślić, że duża grupa potencjalnych nabywców to rodziny już posiadające własne, niewielkie mieszkanie, często kupione przed kilkoma laty i w znacznym stopniu spłacone (w rozumieniu spłaty kredytu hipotecznego). Biorąc pod uwagę trendy demograficzne, w tej grupie powinna znaleźć się znaczna liczba rodzin zainteresowanych poprawą warunków mieszkaniowych, zdolnych do wniesienia dużego wkładu własnego pod warunkiem zapewnienia możliwości zbycia dotychczas posiadanego mieszkania. W warunkach ograniczonej podaży kredytów wzrośnie także znaczenie rynku gotówkowego, a ten będzie miał miejsce przede wszystkim w segmencie mieszkań tanich i niewielkich.
Wobec trudnych do przewidzenia przyszłych trendów w gospodarce kraju i regionu, a także niejednoznacznych prognoz dotyczących skali i charakteru finansowania bankowego, przeznaczonego dla sektora mieszkaniowego, jak również reakcji firm deweloperskich na zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego, opracowywanie jakichkolwiek prognoz dla tego rynku obarczone jest dużym ryzykiem. Każda prognoza powinna być traktowana raczej jako wskazanie prawdopodobnych trendów niż scenariusz dotyczący przyszłości.
Zakładając, że czołowi ekonomiści nie mylą się prognozując okres trwania kryzysu na około dwa lata, wyraźna poprawa sytuacji na rynku – z perspektywy dewelopera – powinna mieć miejsce na przełomie lat 2010-2011. Oprócz poprawy ogólnej sytuacji gospodarczej i dopływu kredytów dla indywidualnych nabywców powinno temu także sprzyjać średnioterminowe minimum po stronie podaży, spowodowane m.in. opóźnieniem w uruchomieniu finansowania deweloperów w porównaniu z akcją kredytową dla ich klientów. W konsekwencji od 2011 roku popyt powinien zacząć bardziej wyraźnie przewyższać podaż, choć skala rynku powinna także wzrastać.
Nie można jednak dziś wykluczyć, że kryzys potrwa dłużej. Kluczowe znaczenie będzie wówczas miała zdolność sektora bankowego do pozyskania długoterminowych środków, pozwalających na emisję nowych kredytów hipotecznych w dużej skali. Przypomnijmy, że w praktyce, pomimo istnienia w Polsce kilku banków hipotecznych, nie działają w sektorze na znaczącą skalę mechanizmy sekurytyzacyjne. Ich brak uchronił wprawdzie Polskę przed skutkami spadku wartości obligacji hipotecznych, ale także uniemożliwił pozyskiwanie długoterminowych funduszy na udzielanie kredytów.
Więcej: REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce - Wiosna 2009
