Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce
W roku 2015 podaż działek inwestycyjnych była na wysokim poziomie. Największym zainteresowaniem wśród deweloperów cieszyły się grunty pod zabudowę mieszkaniową. Prognozy na rok 2016 są optymistyczne, pod warunkiem stabilnej sytuacji politycznej oraz ekonomicznej w Polsce i na świecie – wynika z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle (JLL) "Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce".
Grunty pod inwestycje biurowe
W 2015 roku uzyskano bardzo dobre wyniki jeśli chodzi o wynajętą powierzchnię biurową. Osiągnięto pułap 1,5 mln m2, z czego 250 tys. m2 to powierzchnie nowo wybudowane. Na koniec roku współczynnik wynajętych biur wyniósł 12,3%.
Inwestorzy najchętniej kupowali działki w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i w Trójmieście. Ale i w innych rejonach też zaczyna się coś dziać – wzrasta zainteresowanie terenami w Łodzi, Katowicach, Rzeszowie, Bydgoszczy, Szczecinie i w Lublinie. Na warszawskim rynku najszybciej sprzedają się działki położone wzdłuż drugiej linii metra, w okolicy projektowanych tras tramwajowych (np. do Wilanowa), a także w sąsiedztwie dworców kolejowych. Deweloperzy poszukują działek z budynkami, które mogą rozbudować, zmodernizować lub wyburzyć. Według analityków, taki trend utrzyma się w 2016 roku, a ceny gruntów będą stabilne.
Średnie ceny gruntów w 2015:
- Warszawa COB*– 2200-3500 zł/m2
- Warszawa obrzeża COB – 1650-2010 zł/m2 POB**
- Warszawa pozostałe – 600-1300 zł/m2 POB
- miasta powyżej 400 tys. mieszkańców – 400-1100 zł POB
* COB – centralny obszar biznesu
** POB – powierzchnia użytkowa biur
Grunty pod inwestycje mieszkaniowe
Również dla polskiego rynku mieszkaniowego rok 2015 był udany. Osiągnięto wyniki zbliżone do rekordowych w latach 2006–2007. O 18,7% wzrosła liczba mieszkań na rynku w stosunku do roku 2014. Najwięcej budynków oddano do użytkowania w województwie mazowieckim. Deweloperzy chętnie kupowali grunty pod budowę condo-apartamentów i aparthoteli – to nowość na polskim rynku. Rośnie zapotrzebowanie inwestorów prywatnych na zakup małych apartamentów przeznaczonych pod wynajem. Wydaje się, że jest to nowy sposób lokowania kapitału. Pierwsze obiekty z mikroapartamentami wybudowała w Warszawie firma Dolcan (Miasteczko Rubikon) oraz Dantex (ul. Wolska 2). Poszukiwane są też duże działki – od 60 do 100 tys. m2. Ponadto w obszarze budownictwa mieszkaniowego pojawiają się też inwestorzy zagraniczni m.in. ze Skandynawii. Prognozy na rok 2016 są optymistyczne. Popyt na powierzchnie mieszkaniowe ma tendencję wzrostową.
– Gdybyśmy mieli 40-50% więcej dobrze przygotowanych działek, to też by się sprzedały. Aktualnie na rynku gruntów budowlanych jest dużo więcej środków i inwestorów niż produktów – twierdzi Daniel Puchalski, dyrektor Działu Rynków Inwestycyjnych JLL.
Średnie ceny gruntów w 2015:
- Warszawa Śródmieście – 2200- 4000 zł/m2 PUM*
- Warszawa (pozostałe dzielnice 650) – 2500 zł/m2 PUM
- miasta powyżej 400 tys. mieszkańców – 550-1600 zł/m2 PUM
* PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań
Grunty pod obiekty handlowe
W ostatnich latach w Polsce powstało bardzo dużo centrów handlowych. Aktualnie, zgodnie z nową ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, aby zbudować budynek wielkopowierzchniowy należy mieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niewiele to jednak zmieni, ponieważ działek pod takie obiekty w Polsce jest już bardzo mało. Inwestorzy poszukują zatem gruntów o małych powierzchniach (0,5–1,5 ha), w miastach liczących 30 000–250 000 mieszkańców. Budują na nich niewielkie obiekty handlowe typu „street mall” lub centra – „convenience”. Taka tendencja utrzyma się w roku 2016. Również ceny gruntów w tym sektorze pozostaną na stabilnym poziomie.
Średnie ceny gruntów w 2015:
- Warszawa (tereny pod handel wielkopowierzchniowy) – 2000-5000 zł/m2 PUU*
- Warszawa (tereny pod parki handlowe i wolno stojące budynki handlowe) – 1500-2000 zł/m2 PUU
- miasta powyżej 400 tys. mieszkańców – 400-1200 zł/m2 PUU
* PUU – powierzchnia użytkowa usługowa
Grunty inwestycyjne pod hotele
Nowych hoteli systematycznie przybywa. W roku 2015 powstało ich równie dużo jak przed EURO 2012. Aktualnie realizowanych jest około 90 obiektów. Około 30 z nich powstanie w ciągu najbliższych 2-3 lat, z czego połowa to będą hotele niskobudżetowe. Najwięcej tego typu inwestycji jest na Dolnym Śląsku, w Krakowie, Trójmieście i Warszawie.
Grunty rolne
Ceny gruntów rolnych znacząco wzrosły w ciągu kilku minionych lat, mimo to wciąż są ok. 3-krotnie niższe niż w innych krajach UE. Nic nie wskazuje na to, aby miało się to zmienić. Nowelizacja przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi, która ma wejść w życie 1 maja 2016, wpłynęła negatywnie na potencjalnych kupców. Od czwartego kwartału 2015 zainteresowanie gruntami spada.
Nowe formy finansowania inwestycji
Inwestorzy poszukują alternatywnych sposobów finansowania. Coraz więcej środków pochodzi z zachodnich banków. Nie są one obciążone podatkami, a jednocześnie bez przeszkód mogą finansować inwestycje prowadzone w Polsce. Jeżeli nie zmienią się przepisy, staną się one dużą konkurencją dla polskich instytucji finansowych.
JLL optymistycznie prognozuje rynek inwestycji w Polsce i oby tak było. Dostępność gruntów to za mało, by były gwarantem nowych inwestycji. W naszym kraju dosyc dynamicznie zmienia się ostatnio prawo i niektóre "nowości" mogą niepokoić potencjalnych inwestorów...
