Regionalne rynki biurowe
2007-05-23
14:06
Rynek powierzchni biurowych poza Warszawą cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów. Duże zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe na rynkach lokalnych zachęca deweloperów do realizacji kolejnych inwestycji.Najprężniej rozwijające się miasta to Kraków i Wrocław, gdzie w ciągu dwóch następnych lat wielkość powierzchni biurowej oddanej do użytku szacuje się odpowiednio na 70 i 90 tys. mkw.
W dalszym ciągu najsłabiej rozwijającym się rynkiem biurowym jest Łódź.
Najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano we Wrocławiu. Popyt na powierzchnie biurowe w tym mieście jest bardzo duży, co powoduje, że większość oddanych inwestycji zostaje natychmiast "wchłonięta".
Niski wskaźnik pustostanów w Łodzi jest natomiast wynikiem małej aktywności deweloperów w tym rejonie.
Łódź
Dzięki położeniu w centralnej części Polski i bliskości węzłów komunikacyjnych Łódź stanowi jeden z najbardziej atrakcyjnych regionów inwestycyjnych. Bogate zaplecze naukowo-badawcze i wysoko wykwalifikowana kadra pracownicza to kolejne atuty tego regionu.
Pierwsze nowoczesne obiekty biurowe powstały tu w 1999 roku. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec trzeciego kwartału br. wyniosła 29 tys. 762 mkw. W trzecim kwartale nie oddano do użytku żadnego budynku; zakończenie jedynej inwestycji biurowej zaplanowano na koniec 2006 roku. Spowoduje to wzrost całkowitej powierzchni biurowej o około 35 proc.
Sytuacja na rynku nieruchomości biurowych jest stabilna. Średnie stawki czynszu kształtują się na poziomie 10,5 euro.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł z 5,36 do 7,20 proc. Wpłynął na to przede wszystkim wysoki poziom pustostanów w budynku Orange Plaza (40 proc.).
Pomimo atrakcyjnych warunków do inwestowania, nie widać zainteresowania rynkiem powierzchni biurowej ze strony deweloperów. Władze miasta twierdzą, że dopiero sprzedaje się działki pod inwestycje, a budowa kolejnych obiektów rozpocznie się za kilkanaście miesięcy.
Poznań
Poznań jest jednym z największych i najstarszych miast w Polsce. Jest także bardzo ważnym węzłem komunikacyjnym, który łączy zachodnią i wschodnią część Europy.
Z najniższą (po Warszawie) stopą bezrobocia i wartością PKB przekraczającą 4,100 złotych w przeliczeniu na jednego mieszkańca Poznań biurowych rozpoczął się tu w 1998 roku; wtedy otwarto Poznańskie Centrum Finansowe. Najwyższa podaż budynków biurowych klasy A nastąpiła w 2003 roku, kiedy do użytku oddano 33 tys. mkw.
W trzecim kwartale br. nie oddano należy do najsilniejszych gospodarczo miast Polski.
Rozwój nowoczesnych obiektów żadnego nowego obiektu.
Według przewidywań - do końca 2005 roku podaż utrzyma się na poziomie 144 tys. mkw. Na rok 2006 i 2007 zaplanowano realizację wielu inwestycji biurowych, co spowoduje wzrost podaży o około 40 tys. mkw.
Całkowita wilekość powierzchni wynajętej w trzecim kwartale wyniosła 4,443 mkw. Średnia stawka czynszu wyniosła 11,7 euro za mkw. Popyt utrzymywał się na niezmienionym poziomie.
Na koniec trzeciego kwartału wskaźnik pustostanów spadł z 10,5 do 9,41 proc.
Wrocław
Wrocław jest zaliczany do najbogatszych miast w Polsce. Leży w jednym z ważniejszych korytarzy tranzytowych, stanowi ważny ośrodek administracyjny, gospodarczy i kulturalny Dolnego Śląska.
Międzynarodowe drogi, porty żeglugi rzecznej, sieć połączeń kolejowych i Międzynarodowy Port Lotniczy położony w odległości 6 km od miasta zapewniają dobre połączenie z Warszawą i miastami Europy Zachodniej.
Wrocławski rynek biurowy jest najprężniej rozwijającym się rynkiem w kraju. Jest to drugie - obok Krakowa - miasto, w którym odnotowano największą liczbę realizowanych i planowanych inwestycji biurowych.
Łączna powierzchnia wrocławskich biurowców w trzecim kwartale br. wyniosła 90 tys. 798 mkw. Do końca 2005 roku zostaną oddane kolejne inwestycje.
Stawki czynszu kształtują się na poziomie 11,8 euro za mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w analizowanym okresie był najniższy w Polsce i wynosił około 4 proc.
Spadek wskaźnika pustostanów przy znacznym wzroście podaży biur świadczy o o dużym popycie na powierzchnie biurowe.
W latach 2006 - 2007 nastąpi rekordowy przyrost podaży biur - około 90 tys. mkw. Może to spowodować spadek stawek czynszu i wzrost wskaźnika pustostanów.
Kraków
Kraków jest ważnym ośrodkiem kultury i nauki. Bliskość autostrady A4 i lotniska w Balicach, a także rozbudowana sieć połączeń kolejowych sprawiają, że położenie tego miasta jest niezwykle atrakcyjne.
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Krakowie wynoszą obecnie 138 tys. 290 mkw. Około 36 proc. tej powierzchni znajduje się w budynkach położonych w centrum miasta.
Obecnie krakowski rynek biurowy jest w fazie dynamicznego rozwoju. W ciągu dwóch najbliższych lat przybędzie 70 tys. mkw. nowoczesnych biur. Inwestorzy - obawiając się nadpodaży w najbliższych latach - coraz częściej czekają z rozpoczęciem budowy do momentu podpisania umowy typu pre-lease z kluczowymi najemcami.
Zbyt duża podaż w stosunku do popytu może spowodować wzrost wskaźnika pustostanów (obecnie wynosi on 10,88 proc.) i spadek stawek czynszu (najwyższe stawki czynszu sięgają 14 euro).
