Raport z rynku nieruchomości "Wiosna 2002"

2002-05-30 16:48

Analitycy firmy CB Richard Ellis są optymistyczni i wierzą w siłę rynku inwestycyjnego, który oferuje budynki wynajmowane na korzystnych warunkach przy zachowaniu stawek rynkowych. Przewiduje się, że nastąpi dalsze zmniejszenie się stóp zwrotu z inwestycji, wraz z pojawieniem się na rynku większej ilości konkurencyjnych obiektów o wysokim standardzie.

Wprowadzenie  
Głównym celem polskiej polityki zagranicznej jest integracja z Unią Europejską, która według większości międzynarodowych ekspertów nastąpi w 2005 roku.
Priorytetem nowej koalicji rządowej jest członkostwo Polski w UE, a negocjacje w tej sprawie weszły w decydującą fazę.
Nowy rząd przejmował władzę w szczególnie trudnym okresie - poziom PKB osiągnął najniższą wartość od czasów transformacji ustrojowej czyli końca lat osiemdziesiątych.
W roku 2001 wskaźniki na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce były lepsze niż oczekiwano; ilość powierzchni wynajętych w sektorze biurowym była tylko o 20% mniejsza, natomiast popyt na powierzchnie magazynowe wzrósł o 10%.

Sytuacja ekonomiczna
Wzrost PKB w Polsce uległ zahamowaniu. Taka tendencja utrzymywała się również w Stanach Zjednoczonych i na całym świecie.
Oczekuje się, że poziom wzrostu PKB wyniesie w tym roku tylko 1%, w porównaniu z 4,1% z 2000 roku i 1,1% odnotowanym w zeszłym roku.
Poprawa oczekiwana jest na początku 2003 roku (wzrost na poziomie 3%).
Wskaźnik cen konsumpcyjnych zmniejszył się o 0,1% w lutym w porównaniu z 0,8% wzrostem odnotowanym w styczniu 2002; jak podał Główny Urząd Statystyczny (GUS) inflacja liczona rok do roku spadła do 3,5%.
Inflacja w Polsce zmieniła się nieznacznie w lutym (poziom zbliżony do liczby odnotowanej w styczniu), osiągając najniższy poziom w czasach postkomunistycznych, i jednocześnie skłaniając bank centralny do obniżenia stóp procentowych.
Wskaźnik bezrobocia osiągnął najwyższy poziom odnotowany od początku lat dziewięćdziesiątych, jedną z przyczyn złej sytuacji jest słabszy popyt zagraniczny oraz ogólne spowolnienie tempa rozwoju gospodarczego, szczególnie w sektorze przemysłowym, a przede wszystkim struktura systemu i duży wzrost populacji w wieku produkcyjnym.
PAIZ (Polska Agencja Inwestycji Zagranicznych) szacuje, że w 2001 roku wartość bezpośrednich inwestycji zagranicznych w naszym kraju wyniosła około 7,0-7,5 miliarda dolarów; jest to wartość o 30% mniejsza od odnotowanej w roku poprzednim.
Przewiduje się, że całkowita suma inwestycji zagranicznych w Polsce osiągnie w tym roku poziom 6,5 miliarda dolarów.
W ostatniej dekadzie w Polsce zainwestowano 40% całkowitej wartości inwestycji zagranicznych na Europę Środkowowschodnią.
Źródło: E1U, PAIZ, GUS, Ministry of Economy, NBP.

Podaż i popyt
W roku 2001 ilość oddanych do użytku powierzchni wyniosła 216.400 m2 i była o 41,5% niższa od ilości odnotowanych w roku poprzednim (367000 m2).
Ilość powierzchni oddanych w Centrum Warszawy byta niższa o 80% (oddano tylko 43.500 m2) w porównaniu z rokiem 2000, gdy na rynku pojawiło się 218.300 m2.
Ilość powierzchni wynajętych w roku 2001 była niewiele mniejsza niż rok wcześniej i wyniosła 181.000 m2 w porównaniu z 225.800 m2 wynajętymi w roku 2000. Popyt był o 19,8% mniejszy porównując z rokiem poprzednim, który uważany jest za rok rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni.
Pomimo zmniejszenia się ilości wynajmowanych powierzchni, odnotowano spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej z 16,8% w roku 2000 do 15,9% pod koniec roku 2001, głównie z powodu mniejszej ilości powierzchni oddawanych do użytku oraz niewielkiej ilości rozpoczynanych inwestycji.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej w Centrum Warszawy zmniejszył się z 19,6% do 14,7% (rok do roku) i uważa się, że ta tendencja się utrzyma w przyszłości.
Poza Centrum sytuacja jest odwrotna: wskaźnik ten wzrósł z 13,4% do 17,1% (rok do roku) i przewiduje się dalszą tendencję wzrostową.
Podaż powierzchni w Centrum (granice: al. Armii Ludowej, al. Solidarności, ul. Targowa, Wisła) wyniosła 782.800 m2, a Poza Centrum 794.600 m2
W Centrum Warszawy, na początku pierwszego kwartału 2002 roku było 12 budynków w trakcie budowy o łącznej powierzchni 160.000 m2 Jednak 25% tej wielkości to powierzchnia nieoferowana do wynajęcia (jest to budynek TP SA o pow. 41.000 m2). Istnieje jednak możliwość, że w związku z restrukturyzacją TP SA, także te powierzchnie biurowe trafią niedługo na wolny rynek.
Poza Centrum Warszawy jest obecnie 264.000 m2 powierzchni w budowie, które zostaną oddane do użytku w ciągu następnych dwóch lat.

Źródło: Warsaw Research Forum (WRF| Grupa specjalistów ds. badań rynku nieruchomości z czterech firm CB Richard Ellis, DTZ Zadelhoff Tie leung, Cushman & Wakefield Healey & Baker oraz Jones Lang LaSalle.


Rynek biurowy w innych miastach 
Odnotowano znaczne ożywienie na rynku powierzchni biurowych w innych miastach, o czym może świadczyć ilość projektów będących obecnie w trakcie budowy [m.in. centra biurowe GTC budowane w Poznaniu i w Krakowie]. Stawka miesięczna czynszu za metr kwadratowy dobrej jakości powierzchni biurowej zlokalizowanej w centrach miast kształtuje się następująco: w Poznaniu 18-20 dolarów (spadek 10%), w Krakowie 18-21 dolarów (spadek 15%), w Katowicach 17-19 dolarów (spadek 10%).
Przewiduje się, że w wymienionych miastach - w związku z rosnącą ilością nowoczesne] powierzchni biurowej- czynsze będą coraz niższe.

Podaż i popyt
Warszawa wciąż oczekuje na otwarcie kilku dużych centrów handlowych - Wola Park, Galeria Mokotów (II faza), Centrum Handlowe Arkadia oraz Centrum Handlowe Warszawa Wileńska. Niedługo także rozpocznie się budowa wielofunkcyjnego obiektu Złote Tarasy (powierzchnia 170.000 m2).
Łączna powierzchnia, będących obecnie w budowie obiektów, to prawie 220.000 m2
Całkowita podaż powierzchni znajdujących się w centrach handlowych w Warszawie to ponad 530.000 m2
Odnotowywane ostatnio niskie wskaźniki makroekonomiczne miały wpływ na rynek powierzchni handlowych w Polsce, szczególnie podczas ostatnich 12 miesięcy. Wielu operatorów handlowych zrewidowało swoje plany dotyczące obecności i pozycji na polskim rynku.
Natomiast nadal nie maleje popyt ze strony międzynarodowych operatorów handlowych na powierzchnie przy najlepszych ulicach handlowych zarówno w Warszawie, jak i w innych polskich miastach.

Stawki czynszu  
Stawki miesięcznego czynszu za powierzchnie w centrach handlowych w Warszawie kształtują się następująco: około 31-35 dolarów (36-40 €) za m2 w sklepach o metrażu około 100 m2 i około 14-19 dolarów (16-22 €) za m2 miesięcznie za duże powierzchnie sklepowe.

Miesięczne czynsze za powierzchnie handlowe znajdujące się przy najważniejszych ulicach w największych polskich miastach szacuje się na 65-70 dolarów (74-80 €) za m2, chociaż średnie stawki kształtują się na poziomie 50-55 dolarów (57-63 €) za m2 (7)

Miesięczne czynsze za m2 powierzchni w centrach handlowych w głównych polskich miastach kształtują się następująco:
Miasto Większe powierzchnie Mniejsze powierzchnie
Katowice 10 - 12 $ (12 - 14 €) 26 - 30 $ (30 - 35 €)
Kraków 10-14 $ (12 - 16 €) 28 - 30 $ (32 - 35 €)
Gdańsk 8 - 12 $ (10 - 14 €) 28 - 30 $ (32 - 35 €)
Wrocław 8 - 13 $ (10 - 15 €) 26 - 28 $ (30 - 32 €)

Powierzchnie magazynowe w Warszawie
W niniejszym raporcie prezentujemy wyniki badań nowoczesnej powierzchni magazynowej, pomijając obiekty wybudowane dawniej oraz powierzchnie Klasy B.
Ogólna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej zlokalizowanej w business parkach w promieniu 20 km od centrum Warszawy wzrosła z 9.200 m2 wybudowanych w 1994 roku do 475.000 m2 na początku 2002 roku. (8)
Przewiduje się, że ilość nowoczesnej powierzchni Klasy A wzrośnie do końca bieżącego roku do 500.000 m2, a nowe obiekty powstaną głównie w południowej części Warszawy, w okolicach lotniska.
Ilość nowych obiektów oddanych do użytku do końca 2001 roku (63.000 m2) była o 43% mniejsza w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy oddano 111.000 m2
W roku 2001 rozpoczęto budowę tylko 6.000 m2, co stanowi 95% spadek w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy rozpoczęły się budowy obiektów o łącznej powierzchni 63.000 m2
Zaskakujący wynik odnotowano analizując ilość powierzchni wynajętych w ostatnim roku: było to prawie 100.000 m2, co oznacza sumę większą od zanotowanej w roku poprzednim, gdy wynajęto 88.000 m2
Na początku roku 2002 zaobserwowany został dalszy spadek wskaźnika powierzchni niewynajętych z 38% w 2000 roku do 25%.
Przewidywania dotyczące roku 2002 wykazują, że wskaźnik ten obniży się do poziomu 15% pod koniec roku, głównie z powodu mniejszej ilości powierzchni, która pojawi się na rynku oraz obecnego popytu.
Najemcy powierzchni magazynowej w Warszawie najczęściej poszukują pomieszczeń o powierzchni od 1.500 do 3.000 m2 i dużej części powierzchni biurowej (ponad 15%).
Po okresie spadków w ostatnich dwóch latach czynsze się ustabilizowały, a ich poziom zależy w znacznym stopniu od jakości obiektu, specyfikacji technicznej i infrastruktury.
Podobnie jak w roku 2001, osiągalne stawki czynszu wahają się od 5,00 $ do 7,00 $ za metr kwadratowy miesięcznie, w zależności od jakości projektu, oferowanych okresów wolnych od opłat czynszowych oraz innych udogodnień dla najemców.

Obiekty logistyczne w okolicach Warszawy i innych miastach
W rozdziale tym opisujemy obiekty logistyczne zlokalizowane w promieniu od 20 do 70 km od centrum Warszawy.
W 2002 roku całkowita ilość powierzchni logistycznych zbudowanych przez developerów i przeznaczonych do wynajęcia wzrosła do 245.000 m2
W roku 2002 rozpoczęła się budowa nowych obiektów (o łącznej powierzchni 45.000 m2) oferowanych do wynajęcia w kompleksach Prologis Park Błonie i Prologis Park Teresin. Liczba ta przekracza całkowitą ilość powierzchni, która została oddana do użytku w całym 2001 roku (wybudowano wtedy tylko 9.000 m2). W 2001 roku odnotowano 90% spadek w porównaniu z poprzednim rokiem, gdy ukończono obiekty o powierzchni 91 000 m2 Na początku roku 2002 zostało wynajętych 10.000 m2, co stwarza bardzo dobre perspektywy na cały rok.

W 2001 roku wynajęto 55.000 m2, co stanowi znaczy spadek w porównaniu z rokiem poprzednim, gdy podpisano umowy na 131.000 m2
Poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej pod koniec roku 2001 zmniejszy) się z 20% (zanotowanych w roku 2000) do 15%.
Istnieją trzy nowoczesne obiekty logistyczne zlokalizowane w większych miastach (Łódź, Tychy i Poznań), których nie uwzględniliśmy w powyższych badaniach. W 2002 roku rozpocznie się także budowa kompleksu logistycznego Cross Point Distribution Center w Żorach o łącznej powierzchni 100 000 m2 Obiekt ten, zlokalizowany w południowej Polsce, jest przykładem ekspansji deweloperów w innych regionach kraju, w znacznej odległości od Warszawy.
Po okresie drastycznych obniżek czynszów w ostatnich 12 miesiącach, stawki ustabilizowały się na poziomie 4,00-4,50 $ za m2 miesięcznie za nowoczesną powierzchnię Klasy A. (11)
Umowy najmu, w których stawka czynszu została określona poniżej 4,00 $ za metr kwadratowy miesięcznie dają niewielką szansę deweloperom na osiągnięcie zysku z inwestycji i wymaganej stopy zwrotu.

Rynek inwestycyjny
W ostatnich miesiącach odnotowano znaczny wzrost aktywności w tym sektorze, związany z wejściem na rynek nowych inwestorów. Firma Europolis dokonała kolejnego zakupu, nabywając Alliance Logistic Park w Błoniu.
Deutsche Grundbesitz Immobilien (DGI) rozpoczął inwestowanie na naszym rynku od nabycia obiektu biurowego Kopernik przy odnotowanej stopie kapitalizacji na poziomie 11%. Nieruchomość stanowiła własność (bez żadnych ograniczeń) sprzedającego - tylko na takich zasadach niemieckie otwarte fundusze inwestycyjne mogą nabywać nieruchomości poza Unią Europejską.
Również CA Immo AG nabył ostatnio od Mahler Group obiekt Wspólna (o powierzchni 7.200 m2) i podpisał
porozumienie dotyczące zakupu kolejnego obiektu.
Obecnie na rynku istnieją dwa obiekty stanowiące produkty inwestycyjne: Warsaw Distribution Center (wybudowany przez CEIDCO) oraz kompleks Żerań Park (wysokiej jakości obiekt biurowo-magazynowy, o łącznej powierzchni 51.000 m2 zlokalizowany w Warszawie, posiadający najemców z długoterminowymi umowami najmu), którego właścicielem jest firma Apollo-Rida.

Firma Apollo-Rida podpisała także umowę sprzedaży obiektu Renaissance Tower, przy stopie zwrotu z inwestycji odnotowanej na poziomie 10%-10,5% (użytkowanie wieczyste).
Firma MCC prawdopodobnie wystawi na sprzedaż budynek Brama Zachodnia (powierzchnia 18.000 m2), wchodzący w skład portfela nieruchomości tej firmy w Europie.
Analitycy firmy CB Richard Ellis są optymistyczni i wierzą w siłę rynku inwestycyjnego, który oferuje budynki wynajęte na korzystnych warunkach przy zachowaniu stawek rynkowych. Przewiduje się, że nastąpi dalsze zmniejszenie się stóp zwrotu z inwestycji, wraz z pojawieniem się na rynku większej ilości konkurencyjnych obiektów o wysokim standardzie. Stopy zwrotu z inwestycji kształtują się następująco: 10%-10,5% - obiekty biurowe, 10,5%-11,5% - kompleksy magazynowe oraz 9,75%-10,5%-centra handlowe.
W bieżącym roku oczekujemy wzrostu podaży produktów inwestycyjnych, głównie z powodu wzmocnionej pozycji naszego rynku oraz większej ilości funduszy poszukujących możliwości inwestycyjnych w naszym kraju.

Czy artykuł był przydatny?
Przykro nam, że artykuł nie spełnił twoich oczekiwań.
Podziel się opinią
Grupa ZPR Media sprzeciwia się głoszeniu opinii noszących znamiona mowy nienawiści przepełnionych pogardą czy agresją. Jeśli widzisz komentarz, który jest hejtem, powiadom nas o tym, klikając zgłoś. Więcej w REGULAMINIE
Czytaj więcej